△来源：社群 侵删跑一线的朋友都知道，现在的广州楼市，能在这个时候走红的盘，确实相当火爆。上面提到的这几个盘之所以火爆，你会发现它们都有一个共同点：真实价格比吹风价低不少，而且价格比周边都低。保利天奕7.3万/平起，吹风价8-10万/平。天河都荟4.4万/平起，吹风价4.6-5.5万/平。龙湖央璟颂3.4万/平起，吹风价约4万/平。△来源：社群 侵删
前几天，广州几个全新盘接连开盘。
琶洲南的保利天奕正式开盘，在项目严控人数的情况下，现场据说是这样的：
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紧接着，天河都荟紧跟开盘势头，现场一片“人从众”...
番禺的龙湖央璟颂突击开盘，场面同样非常热闹，现场挤满。
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看着阵仗，不少业内朋友确实也被吓到了，甚至有中介发朋友圈：楼市春天来了！
于是，有粉丝找到房哥：
怎么这几个开盘这么火热，楼市真复苏了吗？
开盘火爆，楼市回暖了吗
房哥认为，通过这部分热销项目，展现出了三大积极的市场信号：1、开发商定价策略更趋理性得承认，现在开发商卖房诚意挺足的。哪怕售楼部不完美，买家依旧下定。比如保利天奕，120/140平的买家当中，有一部分是去年没来得及下手珑璟台、天瑞等项目，一比较，性价比就出来了。2、产品力持续升级比如珑岄上城，以20%阳台率全新规产品，小户型一开盘就售罄，带动全盘成交。龙湖亚伦央璟颂，0飘窗+130%使用率新规产品，加上超高性价比，成功吸引刚需、刚改客户。首开去化率达到惊人的75%！3、市场存在真实需求，开发商愿意冲KPI有的开发商为了造势，可以增加排队人数、控制推盘量、制造假象。但二手市场是散户博弈，业主急卖还是死扛，买家观望还是抄底，都是真实心态的体现——这里没有“控盘”，只有赤裸裸的供求关系。
十大活跃板块方面，大部分板块网签套数同比跃升。比如白云大道北板块，增长64%；珠江新城、黄埔区府、客村-赤岗和同德围-罗冲围板块分别增长31.91%、27.43%、23.85%和21.35%。预计今年广州的一二手楼市，正在迎来价值重构的机遇期。广州买家，更务实了
那么，怎么才能判断楼市的复苏标志？在资本市场当中，参与者的预期是至关重要。共识认为某类资产（包括股票、黄金、房子）价格将会上涨，那么上涨是大概率。判断楼市预期，可以从这个指标衡量：住户存款增速如果接连几个月，银行存款增速明显下降、房价企稳回涨，差不多就可以证明市场回暖了，越来越多的人开始拿着真金白银往楼市投票。截止至2025年2月末，广州全市存款余额8.98万亿元，同比增长1.4%，其中住户存款增长9.2%。这也恰恰说明，广州买家更理性、更务实。也就是，现在的广州楼市，正处在筑底蓄势的关键阶段。接下来的楼市，或将会出现一些积极的变化：作为衣食住行中关键一环，虽然巅峰时期已过，但房地产始终都会是最为核心的行业之一。企稳回温、健康发展，或许就在不久的将来。如果想在五一看房，欢迎加入五一购房福利群
从中指院数据可以看到，今年1-3月份广州新房成交约14194套，同比上涨29%。
楼市氛围不错，开发商也看到了存在的看房意愿，伺机而动。
在即将到来的五一假期，有10+个项目准备入市、加推，冲一波KPI。
比如保利天曜、越秀东山云起、保利天奕、越秀珠实·皓悦滨江这些标杆盘，都入市“分一杯羹”。
还有明天白云、番禺几块宅地的出让，已经有不少开发商报名参加，拿地意愿相对高。
当然客观来说，楼市要全面复苏仍需时日。
目前，中心区与与近郊去化速度相差3-4倍，如今广州新房的出清周期已经达到22.6个月，库存去化周期仍处高位。
如果广州后续土地市场表现，能跟上其他一线城市热度，将是重要的观察指标。
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一手可以“演”，二手很难“装”
有人说，一手火爆可能是“高烧幻觉”，二手市场才是楼市的“体温计”。
从二手数据看，已经连续2个月保持在万宗以上.
网签套数和面积同比分别大幅增长12.97%和17.10%。
与此同时，各区二手成交价普遍上涨。
其中南沙区以37.77%的增幅遥遥领先；
白云区、荔湾区和海珠区也较为活跃，分别增长26.48%、26.36%和22.47%；
天河区、增城区和从化区分别增长17.77%、16.04%和10.78%。
市场竞争促使价格体系更趋合理，也为刚需创造入市窗口期。
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这是什么概念？
截至2024年末，北京住户存款余额同比增长了9.06%，而上海同比增长了8.77%。
广州的住户存款增速比北京、上海还快！购买力蓄势待发！
另一方面，广州楼市呈现出“小户型热销”特征。
中指院数据，2024年广州新房市场，90㎡以下小户型成交占比达34%，同比上升7%。
今年截止至4月底，90㎡以下小户型成交占比继续上升，达到约37%。
前阵子，国常会明确提出：“持续推动房地产市场平稳健康发展”。
还针对“好房子”提出了一系列具体标准。
从去年开始，高层、地方政府，都在积极的搞动作。
利率降了、开发商开始得到输血了、购房的资格松了……
