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过去四年，大家对房产永远涨的信仰崩塌了，但对于豪宅最抗跌的信仰又建立了起来。
吹尽狂沙始到金，相比跌成狗的普通住宅，豪宅在这一轮调整中的确展示出了极强的抗跌性，有些专家已经把豪宅等价于优质资产，甚至鼓吹买房只能买豪宅。
豪宅未来真的是最坚挺的吗？或者说，投资最好就是买豪宅吗？
首先，优质资产最抗跌这句话肯定是对的，问题是豪宅是否等同于优质资产？
答案是否定的。
所谓优质资产，其实是一个相对的概念，就像说一个孩子是学霸，只是相对于他同学而言的。哪怕在镇海中学是学霸，进了清华也可能成绩平平，因为清华的高手实在太多了。
所以，判断优质资产的第一个要素，是这个楼盘在板块内所处的排位。
以明湖为例，前前后后造了好多高端楼盘，每个都宣称自己是豪宅，今后还会陆续推出好多个楼盘，毫无疑问，每个楼盘又都会宣称自己是豪宅。
那么，在这个豪宅扎堆的板块，每个楼盘都是优质资产吗？显然不是。
明湖真正的优质资产，必然是这众多的楼盘中，处于塔尖的楼盘，比如一线临湖的、产品最纯粹的、堆料最下本钱的、物业最好的等。
明湖开发的这些年，恰好又碰上了产品升级换代的节点，2023年后的产品，和之前大不一样，；进而四代宅出场，又和现在的产品大不一样。因此谁才是明湖真正的优质资产，还无法定论。
但有些板块的位次基本是明确的，如水乡邻里，土地基本开发完了，现在的格局差不多也是今后若干年的格局，因此现在排在头部的小区，今后若干年也还是会排在头部。
一般来说，一个板块内居于头部的楼盘，其优势是难以撼动的，头部楼盘在二手市场的定价能力远超普通楼盘，甚至完全独立于板块的价格走势。
一个典型案例就是格拉美西，尽管饱受争议，但格拉美西在二手市场上仍然极为坚挺，哪怕后面出现了观澜印象和玖玥，其地位仍未得以撼动。
就在本月，格拉美西还卖出了近4万/平的成交价。
是不是板块内的头部楼盘就一定是优质资产，也未必。
首先这板块的气质和楼盘的气质要协调，如果本来就是个刚需板块，一定要硬做豪宅，哪怕在板块内遥遥领先，也不一定有人买单。
五乡有个楼盘叫宁光府，离东部新城不远，定位也相当高端，据他们的销售说，宁光府的装标和江万是一样的，老司机去看过，确实很不错。
但市场接受这样的定位吗？答案是否定的，宁光府开盘一年半，备案率不到60%，近期主动调整价格之后，销量才逐渐上来。
其次也要看这个板块的购买力是在增长还是在流失，一个重要的参照是产业在聚集还是在消失。老司机之所以看好庄市，很大原因是庄市的产业在兴起，新的高校、新的企业、新的实验室，这些变量都还在增加。
因此庄市的优质资产长期来看是比较保值的。
相反的例子也有，典型如海曙老城核心，这里原来有很多写字楼和商场，聚集了宁波最有钱的一群人，但随着鄞州和东新的开发，这帮有钱人在逐渐离去，而新的产业又没有补充进来，导致海曙老城的优质资产保值也出现了问题。
滨江开发的潮映府，论产品放到鄞州也非常能打，论地段是老城核心，但价格卖不到4万，比鄞州的同品质楼盘差了一大截。
面临同样尴尬的还有老江北核心，即三江口一带，这里的有钱人也在外迁，因此无论是文创港的高端新房，还是槐树路的高端二手房，销售都非常困难。
如果江北区府搬走，这个趋势还会加剧。
豪宅的流动性很差，这几乎是一个共识。
据业内机构统计，宁波600万以上的住宅，平均销售周期为56个月，也就是近5年，一套房子挂出去5年才卖得掉，怎么看也不是优质资产。
但有读者肯定不会信，某豪宅挂出去两个礼拜就卖掉了啊，那用得着5年？这种事当然有，据我们监测，某些豪宅楼盘，平均销售周期甚至不到3个月，比普通住宅还快。
我们可以这样认定，56个月的豪宅是普通资产，3个月成交的豪宅则是优质资产。
这就是我们判断优质资产的另一个指标，看它的销售周期，以及销售率。如果一个楼盘的销售周期显著低于同类，且销售率（年成交量/挂牌量）很高，那么这个楼盘就相对优质。
在段塘，海语天下的成交量显著高于同类楼盘，尤其是500万以上的成交，比周边楼盘都要高，因此说海语天下是段塘的优质楼盘，是有市场基础的。
同样，长丰的江东金茂府二手成交也相当不错，年均50套以上的成交，也让它有资格称为长丰板块的优质楼盘。
相反，有些楼盘头顶各种光环，但一年下来没成交几套，与挂牌量明显不成比例，那有可能这些楼盘的价值就是要打个问号的。
我们始终要相信，在任何一个市场中，优质资产的比例都是很低的，可能不到10%。要评判一个楼盘是否优质，需要参考的因素还有很多，本文只是抛砖引玉，希望大家多在文末留言继续讨论。
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