01
澳洲多地兴起拆房潮
在大多数地区，房屋被拆除的主要原因是人们希望拥有更舒适的住宅。这些城区地块宽大，随着时间推移变得更受欢迎，但原有房屋可能年久失修或不再符合现代审美与功能需求。
然而，如今拆房的目的越来越多是为了实现更高密度的开发。
增加住房供应被视为改善可负担性的最佳方式，因此在既有城区推动高密度开发，将在未来五年中对澳大利亚城市面貌产生深远影响。
不论拆房原因为何，从郊区层面看，拆除率高的地区往往也呈现出更高的房价增长趋势。
2019年至2024年间，墨尔本以34,490栋拆除审批数量位居全国首位，略高于悉尼的32,578栋。
其后为布里斯班（11,135栋）、珀斯（9,327栋）和阿德莱德（5,316栋），拆除数量明显较少。
小型首府城市的拆除数量更为有限，堪培拉为1,769栋，霍巴特仅498栋，而达尔文最少，仅拆除175栋住宅。
拆除率最高的郊区大多是富裕且发展成熟的地区，房产价值显著。
这一现象并不意外——这些地区具备多项优势，使其成为大规模重建的理想选择。
在墨尔本，Balwyn North 和 Glen Waverley East 是东部知名高端郊区，拥有优质学校、宽敞地块和林荫街道。
这些区域长期吸引愿意为地段支付高价的富裕家庭，房屋中位价超过170万澳元。
悉尼的拆除热点Ermington-Rydalmere 和 North Ryde-East Ryde 也属中环成熟地带，交通便利、配套齐全。
North Ryde 的发展趋势也许预示了未来城区形态：大地块上的老屋被拆除，通过重新划区改建为公寓。
尽管建成的是高密度住宅，但对原有独立住宅的影响却是一致的——因供应减少，独栋住宅价格持续高企。
这种对独栋住宅库存的削减，在总体住房数量增加的背景下，仍推升了其稀缺性与价值。
在珀斯，拆除集中于Riverton-Shelley-Rossmoyne 和 Nedlands-Dalkeith-Crawley 这些高房价区域。
其中Nedlands-Dalkeith 靠近河岸、邻近名校，是该市最富裕地带之一，房价普遍超过200万澳元。
高端城区的集中拆除，反映出几项关键经济现实：
- 土地价值主导：在此类地段，老屋的价值通常仅占总价的20-30%，大部分价值源于土地本身。
- 投资回报：在成熟高价区建新房，通常带来比边缘地区更强的资本增值潜力。
- “最高最佳利用”原则：随着地价上升，地块面临更高的经济利用压力，推动更大、更奢华的新建住宅。
- 人口与财富结构：这些区域吸引高收入群体，有能力投资重建，从而进一步提升地区排他性。
拆除与房价增长的关系，也展现出一些令人意外的趋势。
尽管数据显示拆除与五年内房价上涨存在一定的正相关关系，但这种关系并非线性或直接。
数据显示，房价上涨150万至180万澳元的区域，其拆除活动大多处于中等水平，而非最高。
这挑战了“拆得越多，增值越快”的传统看法。
拆除数量极高的郊区（每年400-600栋）房价表现不一，有些增长50万到60万澳元，但并不一定比拆除量适中的区域表现更优。
这些数据显示，拆除与重建虽有助于推动城区更新，但只是影响房价的众多因素之一。
本地市场动态、配套设施、地段吸引力以及更广泛的经济环境，仍是决定澳洲各城区房价走向的关键因素。
02
再创新高！悉尼房价首次突破$150万大关
澳洲房地产市场持续升温，悉尼房价首次突破150万澳元大关，创下历史新高。
根 据最新数据，即便利率处于高位，全澳主要城市的房价依然呈上涨趋势。
CoreLogic最新房价指数报告显示，2024年3月，悉尼独立屋中位 价格达到1,507,557澳元，环比上涨0.2%，同比增长11.5%。
这标志着悉尼房价首次 突破150万澳元，进一步加重了当地购房者的压力。
CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“悉尼房价的持续上涨主要受供应短缺和强 劲需求的推动。即使在高利率环境下，许多潜在买家面临贷款压力，但市场竞争依 然激烈。”
不仅是悉尼，全澳其他主要城市的房价也在上涨。墨尔本房价同比上涨7.8%，布里 斯班上涨11.2%，阿德莱德上涨12.3%，而珀斯则领跑全国，同比增幅达16.7%。
房地产专家分析认为，当前房价上涨主要受几个因素影响：
一是新房供应不足；
二是人口增长带来住房需求上升；三是投资者重返市场；四是预期降息或将提振买家信心。
澳洲储备银行已连续多次加息，目前现金利率维持在4.35%的高位。
市场普遍预计，今年下半年可能迎来降息周期，这可能进一步刺激房地产市场的活跃度。
对于普通购房者而言，悉尼房价突破150万大关意味着首次置业者需要更多的首付 和更高的还贷能力。
多位房产顾问建议，首次购房者可考虑远郊区域或公寓等更经济的选择，同时政府也应加大保障性住房供应，缓解市场压力。
业内人士预测，在供需失衡的情况下，2025年澳洲房价可能会继续温和上涨，但增速将低于2024年，尤其是在高利率环境持续的情况下，市场或将逐渐趋于稳定。
03
澳洲总理阿尔巴尼斯公布新住房政策
在联邦优惠贷款的帮助下，各州政府将在未来四年内获得20亿澳元的资金，以增加住房供应。
这是工党的一项承诺，以反驳两党联盟声称政府将错过建造更多住房的关键住房目标。
周二，工党将加大在住房问题上的宣传力度，公布其住房供应计划的新细节，并承诺提供更多社会住房。
此前，多年来绿党一直在帮助澳洲低收入者上抨击政府。
两党联盟警告说，政府将无法实现在五年内建造120万套住房的目标，而工党指责两党联盟和绿党在国会阻挠工党的政策。
如果工党在大选中获胜，将在未来一年与各州和领地政府就这笔贷款进行谈判，这是一项更广泛计划的第一阶段，该计划将在8年内为首次购房者开发10万套住房。
虽然这些贷款不会为所有建设项目提供资金，但它们旨在克服新开发项目的障碍，这些项目正在州一级进行规划，但需要更多资金才能实现。
周一公布的工党政策的预算还显示，如果工党再次执政，政府将花费6亿澳元用于补助和其他支出，以提振供应。其中约1亿澳元将用于支付贷款利息。
周二，总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）将在一个目标席位上就住房问题展开竞选活动，将住房问题作为他的主要竞选内容之一。
联邦住房部长奥尼尔（Clare O’Neil）表示，这些贷款将在八年内帮助建造10万套住房，这样这些住房就可以留给首次购房者。
她说，这是一项艰巨的任务，也是一项相当激进的举措，但如果政府不采取行动，住房市场就不会发生任何变化。
两党联盟住房事务发言人苏卡（Michael Sukkar）承诺拨款50亿澳元帮助各州和其他地方增加50万套住房。
工党政策为各州提供平均每户10万澳元的赠款和贷款，以克服财政障碍，而两党联盟承诺每户1万澳元用于水电等基础设施建设。
西澳的科廷大学（Curtin University）教授罗利（Steven Rowley）表示，如果资金流向建造房屋的人，政府计划建造10万套住房是一个积极的步骤。
他说，我们看到各司法管辖区有许多加快土地供应和加快规划程序的尝试，但如果私营机构不能从这些土地中获利，这些尝试最终都会失败。在新冠疫情后成本大幅上涨，澳洲大部分地区仍存在可行性缺口，这继续阻碍供应。 ”
新南威尔士大学教授帕森（Hal Pawson）质疑两党联盟声称用50亿澳元就能解锁50万套住房的说法。
他说，我认为他们没有透露出任何可以证明这一惊人说法的证据，即此举将增加50万套住房。
04
贷款可偿付能力缓冲降0.5%，近40万澳洲人就可以买房
将按揭压力测试降低0.5个百分点，可能帮助近40万澳洲年轻人踏上房地产的阶梯。
据RealEstate网站报道，澳洲金融经纪协会（FBAA）的最新研究显示，将贷款可偿付能力缓冲从3%降低到2.5%将提高借贷能力，让成千上万的潜在购房者有资格获得 贷款。
首次购房者正面临着飙升的房价、严格的贷款规定和有限的住房供应的挑战。
FBAA的Peter White表示，该措施可以带来生活的改变。
“这些购房者能够负担还 款，但却被不合理的系统排除在外。”
根据CoreData的模型，这一调整将增强全国借贷能力5%，释放额外的2760亿澳元贷款容量。
约27万澳洲人将有资格获得中位数房贷，其中近40万年龄在25至34岁的首次购房者 将是最大受益者。
买家代理Cate Bakos指出，3%的缓冲是紧急利率时期的遗产，现在弊大于利。
她说道：“降低0.5个百分点的缓冲可以让更好的住房变得更可及。”
“这可能意味着从一室公寓到两居的差别，或者住在离工作和家人更近的地方。”
可负担性方面，墨尔本在60万到90万澳元的市场仍然“相对疲软”，为年轻购房者提 供了一个难得的机会，不需面对激烈竞争而购房。
然而，独立房产经济学家Cameron Kusher警告称，此政策可能带来意外后果。
“这会在短期内帮助首次购房者，但提高借贷能力会推动房价上涨，让下一批购房 者更为困难。”
他表示，5%的借贷能力提升对购房者意义重大，但不会从根本上改变市场。
他认为，解决住房可负担性问题的根本方法是增加供应，而非仅仅调整贷款规定。
Bakos和Kusher认为，应根据经济变化定期审查贷款可偿付能力缓冲，而不是无限 期保持在紧急设定水平。
FBAA已敦促两大党在联邦选举前承诺审查这一缓冲。
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