2025年之前，地产行业的叙事主线是，谁能留在牌桌上；
2025年以后，这个叙事主线变成了，谁能引领未来。
翻阅年报，你会发现，巨头们的共识，前所未有的统一：
去化是重要的，但未来的弹性更重要；
利润是重要的，但当下的现金流更重要；
土储是重要的，但土储的成色更重要。
总而言之一句话：安全和发展，一个都不能少。
安全和发展，房企如何才能既要又要？行业龙头保利的做法值得借鉴：
1、前瞻去库存，时间换空间，提升安全边际。
2、财务安全是第一要务，筑牢发展的护城河。
3、品质为王，体系为基，长期为本。
01
两个纬度，不同的保利
对于保利2024年的业绩，不同投资者，可能看到了两份完全不同的财报：
在一部分投资者看来，2024年的保利，无论是营收和利润都低于市场预期，因为他们看到了保利的利润跌到了百亿以下。
而在另一部分投资者看来，2024年的保利是成功的：不仅销售基本盘稳固，且在土地储备、现金流等维度都表现优秀。
实事求是而言，上述两种看法都对。
只不过大家视角不同，前一部分人看到的是过去，而后一部分人则看到了未来。
具体的，我们来看数据。
对于第一部分投资者而言，他们看到的保利是这样的：
2024年，保利实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.16%，净利润50.01亿，同比下降58.56%。
从这个视角出发，得到的最直观感受是：营收、利润双降，即便保利在规模维度依旧是行业第一，也无法阻挡利润的下滑。
但客观的说，这不是保利一家的问题。整个行业趋势如此。
咱们先看销售。2024年地产市场整体承压，全国商品房销售面积、金额仍在下降。数据显示，2024年，全国商品房销售面积9.7亿平方米，销售金额9.7万亿元，分别同比下降12.9%和17.1%。
从这个视角，保利的这个第一又非常不容易。要知道，2024年全年销售额破千亿元的房企仅剩11家。
再看利润。据不完全统计，目前已经发布2024年财报的房企中，有超过60%的房企陷入亏损，行业平均净利润率跌至历史低点。而目前所有还保持盈利的房企，利润的降幅也基本在50%左右。
当下，还留在牌桌上的企业，是要“面子”利润，还是要“里子”现金流？是一道必须面对的选择题。
当然了，对于第二部分投资者，他们看到的财报是这样的：
1、依旧坚持稳健
1）资产负债率进一步下降。
自2022年末至今，公司资产总额下降7.08%；年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率累计下降2.2个百分点。保利是目前头部房企中唯一一家将境外美元债全部清偿的房企。
2）融资成本进一步下降。
全年新增有息负债1664亿元，综合成本同比下降至2.92%。有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。
3）在手现金规模依旧维持高位。
2024年，公司实现销售回笼3277亿元，当年销售回笼率较去年提升1.3个百分点。通过“以销定产”动态平衡资金收支，全年经营性现金流净额63亿元，连续第七年为正。年末在手现金1342亿元，叠加并表口径已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值。
2、依旧进取
1）核心城市的市占率进一步提升。
保利38个核心城市的销售市占率较去年进一步提升达7.1%；其中14个城市市占率超过10%。
2）一线城市的密度在进一步提升。
2024年，保利在广州的销售额达到了253.7亿，排名第一；在北京的销售额达到了236.9亿，排名第四。
从这个视角出发，保利作为行业龙头是充满韧性和希望的，因为保利进一步明确了未来开发业务的增长点和驱动力。且每一步背后的战略意图也非常清晰：
1、强化现金流管理，进一步降负债，是保利深知发展的前提是安全。
2、从2021年开始坚持去库存战略，如今给了保利很大的腾挪空间，得以安全解决历史问题不掉队。
3、有余力坚定持续布局一二线核心城市，确保未来发展动能。
02
两个阶段，不同的路径
投资者的看法不同，是因为阶段不同，企业的发展方向也不同。
一个不能忽视的大背景是，房地产行业当下是大分化时代：城市在分化、房企在分化、产品也在分化。
这决定了，未来地产行业主要是结构性行情，结构性机会。
1）“利润回归制造业水平”的认知，决定了保利一直坚守的是稳健发展的底线。
2021年，保利在其白皮书中就指出，房地产行业的高质量发展模式，其中很重要的一点就是，在利润率下行的背景下，房企要向制造业学习如何精细化运营以提高运营管理效率。
后来的行业发展，也证明了保利的前瞻。
比如，我翻了一下今年3月20日，中指研究院发布的《2025中国房地产百强企业研究报告》：
报告就清晰地显示了，2024年，百强房企净利润率、净资产收益率均值分别为1.1%、0.3%，盈利能力连续多年下降，接近“零利润”。
而在10年前，即2015年，据中指院数据，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.20%和14.61%。
行业趋势如此，龙头也如此。
数据来自wind
如图所示，像华润、中海、保利、龙湖这类还能实现盈利的房企，2024年其净利率也基本跌至近5年来的最低水平。
2）存量时代的预判，让保利在去库存中不断动态调整以争取更大的腾挪空间：
上文说了，如今和过去的房地产行业，是两个不同的时代，这是两种不同的活法。
要想活着，首先就得解决历史问题。
怎么解决？保利给出的答案是：坚定去库存。
去库存对保利有两种战略意义：
一是稳住销售。保持持续而稳定的销售，就是稳住了一切，可以逐步消化存量资产。
2024年，公司通过优化库存管理、加快项目去化，已开工存量项目计容面积较年初下降约20%。
二是资产优化。在尽可能的情况下，把存量资产的资产质量做腾挪和优化，进一步解决历史问题。
在资产质量方面，2023初，保利推行“调转换退”，即通过调规转性、换地、退地等多种方式，优化存量用地，通过“调转换退”盘活270万平方米，降低抵消资金占压。
归根到底，保利用时间换空间，用这种持续而又稳定的销售，来慢慢解决历史问题。
3）精准把握城市的结构性机会，决定了保利在面向未来时如何下注。
一个面向未来的企业，一定是符合未来发展趋势的。
对房地产行业来说，这个新的发展趋势是什么？就是加大核心一、二线城市的布局。
今年以来，各大一、二线城市地王频出，就是这一趋势的最好体现。
只是，后知后觉者试图补票上车，而先知先觉者已开始收获提前布局的果实。
还是以保利为例，
年报显示，在38个核心城市，保利的销售占比达到90%，同比提升2个百分点，
其中14个城市市占率在10%以上，16个城市连续三年排名当地市场前三。
基于城市聚焦策略的有效性，保利在拿地上进一步强化聚焦投资主流城市的策略。
2024年，保利发展完成拓展投资683亿元，权益地价排名行业第二，过去三年排名行业第一。2024年99%投资金额位于38个核心城市。北上广一线城市投资金额占比达到74%。2022-2024 年三年内，合计拓展项目总地价近 4000 亿，总货值约 7350 亿元，居行业第一。
03
两个视角，不同的未来
客观而言，资本市场对当下和未来的保利都是低估的，原因如下：
房地产依然是中国经济的支柱性产业，而保利是这个行业里TOP1，理应享有溢价。
这里的溢价，包含三重：一重是规模溢价，一重是战略溢价，一重是管理溢价。
1）规模溢价。
在地产行业，规模不是万能的，但没有规模却是万万不能的，这个道理已经被经过无数次验证。
有一点大家要注意，如今，房地产行业依旧是一个10万亿规模的大市场。在这个市场中，保利的市占率为3.3%，而欧美龙头在7%。这意味着，市场还大有可为。
2）战略溢价。
我们在前面说了，核心城市地王频现的背后，就是不同房企战略能力的体现：有人拼命想挤上车，而有人早已在车上。
这个前面已说得比较详细，就不啰嗦了。
还有一点能体现保利战略溢价的是第二增长曲线。
报告期末，保利酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产全年实现营业收入40亿元；保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8亿平方米，继续稳固物业行业龙头的位置。
3）管理溢价。
这些年来，保利发展对标世界一流企业，持续强化自己的管理效能和经营内功。
从组织架构上，保利有别于其他头部房企的一个显著特征就是凭借多年管理经验，保利沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构。
在瞬息万变的市场里，扁平的管理架构，既有利于总部保持敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率；又能够保证上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力。
实际上，稳定的人才队伍也是保利管理溢价的另外一个重要表现。在激烈的市场竞争中，拥有高素质的人才队伍是企业取得竞争优势的关键。
纵观保利发展近几年调整动态，能够看到高管调动和严格的干部任用是定期动作，目的还是通过组织作战能力的调整，让保利发展拥有了比其他央企更好的纪律性以及战斗力。
拥有一支经验丰富、工作高效的员工队伍对于一个组织的产品和服务质量对企业的发展具有至关重要的作用。因此，保利也沉淀了一支优秀人才队伍，并且人才稳定性很高。
稳定的团队则有助于企业文化的传承和业务的持续发展。这支优秀的人才队伍是跟着保利一起成长，一起打拼，对保利的认同度很高。这个是保利稳定、高效和创新的重要基石，也是保利未来发展的根本性基础。
04
结语
财报不仅仅是数字，更多的是趋势。
保利2024年的年报，其战略前瞻、战略取舍等都一览无余。
但战略的价值，只有时间才能证明。这也意味着，除了要看今年，还需要看未来三五年。
着眼未来的保利，更强大，更有韧性。这才是穿越周期的生命力。
所谓周期密码，不外如是。
