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案件梳理
一、当事人关系
原告：林芳（赵建国配偶，限制行为能力人）
被告：赵刚（赵建国长子）、赵勇（赵建国次子）、赵兰（赵建国长女，已去世）、赵梅（赵建国次女）
周婷（赵梅之女，房屋买受人）
孙悦（赵兰之女，未参与交易）
二、关键事实
房屋权属背景：位于北京市海淀区的一号房屋，于2002 年由赵建国通过房改售房取得，登记在其名下。购房时使用了赵建国与林芳的工龄优惠，属夫妻共同财产。
交易过程：
2018 年 10 月，赵建国挂失补办房屋产权证。
2019 年 1 月 22 日，赵建国与周婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以100 万元价格出售房屋，周婷未实际支付房款。
房屋完成过户登记至周婷名下，交易过程中周婷全权委托赵勇办理，赵建国登记联系方式亦为赵勇电话。
争议产生：
林芳因脑出血丧失独立生活能力，2023 年被法院认定为限制行为能力人，指定妹妹林慧为监护人。
林芳在继承诉讼中发现房屋已被出售，主张赵建国无权处分且存在恶意串通，请求确认合同无效。
被告抗辩：
赵刚、赵勇、赵梅辩称：房屋为赵建国与前妻及子女共有，赵勇出资3 万元，赵建国与赵勇产权份额超三分之二，有权处分；因林芳拒绝照顾赵建国并持有房本，为防止抵押风险才转移房屋。
孙悦表示未参与交易，对纠纷不知情，不同意承担责任。
三、证据情况
林芳提交：结婚证、房产证、死亡证明、法院判决书（认定限制行为能力及监护权）、不动产登记档案（显示交易异常）。
被告提交：购房出资证明（主张赵勇出资3 万元）、赵建国医疗记录（证明林芳未尽照顾义务）。
争议焦点
房屋权属性质：林芳主张为夫妻共同财产，被告方认为涉及家庭共有份额，赵建国有权处分。
交易是否构成恶意串通：林芳认为交易价格明显低于市场价、存在代理关系重合、未监管交易资金，属恶意串通；被告辩称系为保护财产。
合同效力认定：林芳要求确认合同无效，被告主张合同真实有效。
案件分析
一、房屋权属认定
根据《民法典》相关规定，婚姻关系存续期间取得的财产若无特殊约定，应认定为夫妻共同财产。本案中，一号房屋虽登记在赵建国名下，但购房时使用夫妻工龄优惠，且无证据证明双方对产权份额进行约定，故应认定为赵建国与林芳共同共有。被告主张的家庭共有份额及赵勇出资，缺乏明确约定及法律依据，法院不予采信。
二、恶意串通的判定
无权处分行为：赵建国未经林芳同意擅自出售房屋，构成无权处分。
交易异常情形：
价格不合理：100 万元交易价格显著低于市场价值，且未实际支付房款。
代理关系重合：赵勇同时代理买卖双方，交易缺乏独立性与公正性。
资金监管缺失：双方选择自行划转资金，不符合正常交易规范。
主观恶意认定：赵建国与周婷通过虚假交易转移房屋，损害林芳合法权益，符合“恶意串通” 构成要件。
三、合同效力依据
依据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，涉案合同因恶意串通损害林芳权益，应认定为无效。
裁判结果
确认赵建国与周婷于2019 年 1 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
驳回林芳其他诉讼请求。
案件启示
夫妻财产处分需谨慎：共同共有人处分重大财产（如房产）时，需取得全体共有人同意，避免无权处分风险。
警惕异常交易行为：交易价格明显偏离市场、存在利益关联方代理、资金监管缺失等情形，可能被认定为恶意串通，导致合同无效。
保护特殊群体权益：限制行为能力人或老年人财产易受侵害，需完善监护制度及财产监管，及时通过法律途径维权。
留存证据至关重要：涉及财产争议时，需保留出资证明、沟通记录、交易凭证等证据，以支撑主张并规避法律风险。
