4月25日中共中央政治局会议为下半年经济工作定调，面对外部关税战冲击与内需疲软的双重压力，房地产作为经济“压舱石”再次被赋予重任。数据显示，2025年一季度CPI与PPI同比双降，凸显市场“供强需弱”的深层矛盾。在此背景下，中央将房地产纳入“防风险”核心领域，通过结构性改革激活内需，以对冲全球贸易不确定性。
一、三大政策亮点：重构行业逻辑
- 城市更新升维：从“棚改”到“全域焕新”
会议首次将城市更新置于化解房地产风险的首位，标志着政策从单一棚户区改造转向系统性城市升级。2025年作为专项债支持城市更新的落地年，预计投入规模超万亿，重点推进45个试点城市。例如，广州黄埔区通过“房票安置”模式，3个月内消化存量房3200套，带动房企回款47亿元，同时拉动装修、家电消费增长18%。旧改货币化安置与土地集约利用相结合，将成为稳楼市的关键抓手。 - 品质革命：住宅进入“精工时代”
“加大高品质住房供给”并非简单增加供应，而是推动行业标准迭代。随着《住宅项目规范》新规实施，北京、上海等20城已明确要求新建住宅100%达到绿色建筑二星级标准，户均精装成本提升至5000元/㎡。万科、华润等头部房企率先推出“健康住宅3.0”产品线，配备智能新风、同层排水等系统，溢价率达15%-20%。土地市场同步“缩量提质”，2025年一季度重点城市优质地块成交占比提升至65%，倒逼行业告别“高周转”模式。 - 存量盘活：构建“去库存-保交付-促循环”链条
针对全国7.2亿㎡商品房库存，中央明确优化收储政策。山东、河南等省已试点“以购代建”模式，地方国企按市场价8折收购滞销项目，转化为人才公寓或保障房。郑州某项目通过政府收储快速回笼资金12亿元，保交付周期缩短6个月。下一步政策将突破两大堵点：一是放宽民企参与门槛，允许联合体竞标；二是建立动态价格评估机制，避免“一刀切”折价损伤房企权益。
二、市场分化：房主应对策略重构
- 一线城市：结构性机遇凸显
核心区优质资产进入“稀缺周期”，上海内环新房去化周期降至4.2个月，部分项目启动“竞价摇号”。但远郊非地铁盘库存压力仍存，建议房主通过“以旧换新”政策置换核心资产。租赁市场同步受益，北京CBD公寓租金收益率回升至3.8%，较2024年提升0.5个百分点。 - 低线城市：风险与转型并存
三四线城市需警惕“价值陷阱”，如某中部城市房价已连跌11个月，但政策红利正在释放。浙江绍兴将36个存量楼盘改造为康养社区，入住率超90%，带动区域配套升级。房主可关注“存量资产+”模式，通过政企合作盘活闲置资源。
三、行业变局：从“规模竞赛”到“生态重构”
政策倒逼房企转向“轻资产运营”，代建、物管赛道迎来爆发。绿城管理代建业务毛利率达42%，较传统开发高出25个百分点。同时，供应链金融创新加速，保利与腾讯合作搭建的“建材集采平台”，使供应商账期从180天缩至45天，缓解行业资金链压力。
四、未来展望：长效机制下的新平衡
房地产税试点或于2026年扩围，结合“人房地钱”联动机制，市场将进入“慢牛”周期。预计2025-2030年，保障性住房供应占比将提升至30%，商品房市场聚焦改善需求。行业集中度进一步提高，TOP10房企市占率有望突破45%，具备产品力与资金链优势的企业将主导新一轮洗牌。
结语
此次政策调整绝非简单救市，而是通过制度重构推动行业“刮骨疗毒”。对于房主与房企而言，唯有主动拥抱“品质化、精细化、可持续化”的新逻辑，才能在变革浪潮中把握先机。当房地产真正回归居住本质，一个更健康、更具韧性的市场生态正在形成。
