4月25日，四川省人民政府印发《关于取消普通住宅和非普通住宅标准有关事项的通知》，终结了施行近二十年的住房分类体系。这项看似面向开发商的税收政策调整，实则通过稳定市场预期为购房者构筑起"政策护城河"。
政策蝶变：从分类管理到市场自治
回溯2005年，国务院为平抑房价推出的住房分类制度，在四川具象为"1.0容积率、140平方米、1.2倍均价"三项硬指标。这种行政划分犹如在房地产市场划下两道平行线，普通住宅享受税收优惠，非普通住宅则承担更高开发成本。
西南财经大学财税专家指出，分类制度在特定时期发挥了价格锚定作用，但随着市场分化加剧，140平方米的刚性标准已难以适配改善型需求增长。数据显示，2024年成都144平方米以上户型成交占比达37%，较五年前提升14个百分点。政策滞后性催生改革，三中全会提出的"构建房地产发展新模式"为制度转型按下加速键。
税制平移：房企减负的传导效应
政策调整后，土地增值税免征标准实现"明线转暗线"。开发商建造容积率超1.0、面积140平以内、价格低于区域均价1.2倍的住宅，仍可享受增值额20%内的税收豁免。这种"政策无感切换"确保房企税负稳定，成都某房企财务总监坦言："项目测算模型无需调整，政策连续性比预期更好。"
税制平移产生的市场传导正在显现。2025年一季度，全省住宅用地成交楼面价环比上涨2.3%，流拍率下降至12%，开发商拿地策略从"规避非普通住宅"转向"精准定位需求"。这种市场重心的迁移，为购房者创造了更丰富的产品供给。
购房者红利：看得见的优惠与看不见的预期
对于普通购房者而言，政策调整犹如"静水深流"。契税优惠政策持续发力，140平方米以下住宅保持1%优惠税率，一季度已为8万户家庭减负12.28亿元。二手房市场同样稳定，满2年住房免征增值税政策未作调整，成都链家数据显示，政策发布后次周，二手房带看量环比上升7%。
更深层的影响在于市场预期的扭转。取消分类标准后，开发商不必刻意压缩户型满足普通住宅标准，成都近期过规项目中，120-160平方米改善户型占比提升至58%。"政策解除了开发商的面积焦虑，我们可以更专注产品力提升。"某TOP10房企成都公司负责人表示。这种供给端的结构优化，正在重塑购房者的选择空间。
随着"住宅品质提升专项行动"在四川落地，政策调整与市场需求形成共振。取消分类标准不是取消标准，而是将市场判断权交还给供需双方，这种制度性松绑正在为房地产新模式开辟试验田。（赵蝶）
编辑：赵蝶
