经济观察报 记者 老盈盈
4月中旬，黄萌正在处理一笔非带押过户（即房产无需还贷解押就可以办理过户手续）的业务。房产中介提醒她，要在第二天把贷款合同交过去。黄萌连忙赶工，第二天一早处理好合同并交给中介。
黄萌告诉经济观察报记者，作为一家股份制商业银行在江苏某地区工作的个贷经理，她日常需要维护和房产中介签约经理（负责为购房者讲解买卖合同、对接银行房贷业务）的关系。这笔业务由当地一家二手房市场具有绝对实力和优势的房产中介所推荐。对于放贷压力较大的银行来说，如果想批量开展业务，与业务单量多的房产交易平台合作，自然可以起到事半功倍的效果。
黄萌了解到，上述兼具实力和优势的房产中介对部分银行总行、分行和银行个贷经理有着较为具体的“评价考量”：对于银行，主要考量银行与中介在二手房、新房、家居、家装等住房生态领域的全面业务合作深度，以及在银企直连、产品创新、服务效率等场景下的合作意愿；对于银行个贷经理，主要考量服务效率等方面。
一位广东地区股份制商业银行的个贷经理对经济观察报记者表示，现在房产中介处理银行的贷款业务单，流程节奏把控得很紧凑。他们会在资料准备、批复时间、放款时间等方面，根据时效性对银行个贷经理或分支机构的合作情况进行评估。
近日，社交媒体上流传着一组房产中介给银行开会的照片，引起舆论广泛关注。照片上的会议PPT展示了房产中介关于银行个贷经理的评价体系，列出了一二级指标和权重、赋分规则、特殊场景等内容，一级指标涵盖服务效率、客户经理满意度、及时领单率、拒单表现、领单时效、面签发起率等内容；具体如“服务效率”一级权重为80%，涵盖“滚动90天面签单量”“滚动90天批贷时效”“滚动90天放款时效”（分别占40%、20%、20%的二级权重）。这一多维度的综合评价体系，细化了对银行个贷经理的积分、扣分规则。
“世道变了，地产中介考核银行客户经理。中介给银行开会，对各银行的客户经理排名，排名靠后的不给单。”有人在社交媒体平台如此评价。
没有永远的甲方，也没有永远的乙方。
多位来自江苏、浙江、广东的银行人士、地产经纪人士对经济观察报记者表示，他们感觉到银行在二手房按揭市场上的主导地位，正发生着显著的变化。过去，在银行“躺”着赚钱，以及房价攀升、房贷额度收紧的时期，银行在住房按揭市场拥有足够的话语权。各大房产中介需要“求着”银行提升放款效率、加快审批进程，甚至存在中介对个贷经理私下返佣的行为。如今，房地产市场热潮退去，房地产交易活跃度下降，个人住房贷款业务承压，银行的话语权明显趋弱，反过来需要通过房产中介开拓业务机会，同时也需要调整自身的工作内容和服务效率，以满足市场和购房者的需求。
评价
为了与签约经理更熟络，黄萌每周要往房产中介的签约中心跑三四趟。银行个贷经理要把行里的审批政策及时反馈给签约经理，这样中介可以根据银行的政策推荐客户。“及时响应”是维护关系最基本也是最重要的一点。在黄萌看来，签约经理联系个贷经理的时候，个贷经理要及时回复；当然不谈工作的时候，也需要和签约经理联络感情。
黄萌说，上述房产中介对银行总行和分行有不同的评价标准，例如对总行基础分的评价，主要是度量银行与中介在二手房、新房、家居、家装等住房生态领域的全面业务合作深度，在银企直连、线上评估、线上签等线上化产品的合作深度，以及共同推动二手按揭贷款市场生态环境健康发展的合作深度。
在合作深度上，房产中介主要考量银行（总行）与房产中介渠道的二手按揭贷款投放规模占中介渠道整体的投放规模比例（含纯商贷组合贷中商贷部分），以及在展业城市有实际业务投放的合作城市覆盖度。
在分行的维度上，房产中介主要考量合作意愿度，即与当地分行在行业生态治理、一站式服务模式落地、产品创新、服务品质提升等场景下产生积极影响的合作事例。此外，对银行的考核还设置了扣分事项，即对银行支行团队存在银行方原因导致的退单，并影响消费者服务体验的行为会进行扣分。
作为个贷经理，黄萌比较关注产品维度方面的评价，例如创新产品。这项业务主要指由中介集团总部与总行推动且可在全国范围内广泛落地，或由省分行所在城市与省分行联动且可在区域内落地的新产品（包括但不限于智能审批、随心还、安心还等）。个贷经理关心的是，创新产品在当地城市是否实现能力覆盖，是否已实际落地实施。
黄萌称，“随心还”是指客户可以不限时间、不限金额地提前还款，由客户来操作；“安心还”是除了等额本金、等额本息外的还款方式；在当地城市实现能力覆盖、落地实施的意思是银行能支持以上三种业务，并告知客户。
黄萌在房产中介相关应用平台上可以看到江苏省4月评级创新产品运用，在各个城市合作银行的安心还、随心还、快速审批落地的相关情况。目前无锡、淮安已经全部落地，但有些地区只是落地了某个产品指标。该平台的工作人员在应用平台上提醒银行，要尽快安排、落地相关业务，争取加满10分。
黄萌了解到，对个贷经理也有一套评价体系，主要考核的是服务效率和及时领单率等。除了基本分之外，对银行客户经理的考核也会根据客户经理满意度、拒单表现设置、面签签单率等设置扣分或加分项。
黄萌称，房产中介按照评价体系来决定业务单数量，一个月执行一次。评价高的银行，可能房产中介给的业务多；评价低一点的银行，房产中介给的业务可能会相对少一些。对于刚开始合作的银行，房产中介可能会给一些手续比较复杂的带押过户的业务或者客户资质不太好的单子，例如客户的征信记录可能出现连三累六（连续三个月出现逾期还款，并且在两年内累计逾期次数超过六次）的情况。房产中介通过这种方式试探银行的政策。黄萌表示，如果符合银行政策，银行也会考虑接这类客户的单。
转变
广州房产中介人士陈刚告诉记者，对银行个贷经理的评价体系通常是由房产中介签约经理操作。
陈刚在房产中介行业已有20年以上工作经验，曾经先后在几家中介平台任职，见证了银行业和中介行业的变迁。
他最开始“跑业务”的时候，是银行房贷业务的“鼎盛年代”，根本不愁没有业务。他好不容易经朋友牵线搭桥认识了银行个贷经理。对方的“姿态”非常高，经常不接电话，隔很久才回一次信息。陈刚也经常被告知银行放贷额度很紧张，得等下个月行里的政策。为了能拿到银行的房贷额度，陈刚很悉心地维护与银行个贷经理的关系。
陈刚经常会遇到银行信贷审批流程缓慢的情况，他急得像热锅上的蚂蚁，恨不得天天追着银行个贷经理，一个接一个地打电话，一条接一条地发消息——“那个单子都卡了几天了，客户等着过户了。”银行个贷经理常常淡定地回复：“正在走流程。”“这批单子总行刚调了政策，没法加急处理。”其实陈刚心里懂，如果客户想加急，还是有办法可以“公关”个贷经理的。
林凡在一家广东地区的股份制商业银行工作了六七年。他深深地感受到这几年银行在二手房按揭市场的主导地位在减弱。2021年初，由于防范金融风险，当时执行的信贷管控政策让多地银行的房贷额度变得非常紧张，很多中小型银行的放款时间不确定，甚至有的已经没有额度。连国有大行的放款速度也放缓至两到三个月。他还记得，在当年房贷额度收紧的时候，购房者贷款措手不及，各大房产中介要“求着”银行放款。
几年过去，林凡切身感觉到变化在发生。他需要适应签约经理的节奏，晚上、周末，甚至节假日加班工作都是“家常便饭”。因为目前很多二手房的交易都在中介平台上完成，有的客户会选择晚上或者周末签署合同。
在签合同的流程中，签约中心的签约经理会先约好客户时间，然后再通知银行个贷经理，让个贷经理去签约中心见客户和签署资料。林凡一般半个月能完成一单业务，虽然数量不算多，但只要有业绩，就不至于被开除。
承压
在受访的银行人士和地产经纪人士看来，贝壳控股有限公司（下称“贝壳”）是当下全国最大的房屋中介平台。
贝壳管理层在2024年第四季度及全年财务业绩电话会议中透露，据贝壳研究院测算，贝壳在全国二手房交易额方面的占比已经持续提升至2024年的46%。业绩报告显示，2024年贝壳存量房的总交易额为2.25万亿元，同比增长10.8%，在全国二手房交易市场占据较大份额。
贝壳作为平台方，近年来整合了众多房地产经纪品牌，形成了一个庞大的居住服务生态。根据贝壳2024年业绩报告，截至2024年12月31日，贝壳平台关联除链家以外的266个房产经纪品牌，该等品牌经营约44,000家活跃经纪门店，拥有约331,000名活跃经纪人。贝壳平台约87%的二手房挂盘信息由贝联门店（包括加盟品牌德佑经营的门店）的经纪人发布。2024年，贝壳平台约66%的存量房及新房交易总交易额由贝联门店及新房交易的销售渠道产生。
公开资料显示，近年来，贝壳找房与中国银行、工商银行、招商银行、光大银行、中信银行等多家银行以及各地分行，签署“开放生态”全面战略合作协议或战略合作协议，在按揭贷款、资金存管、系统直联等方面展开一系列深度业务合作。
贝壳方面表示，近日徐州贝壳与本地多家银行共同召开了一场廉洁共建交流会，会议重点在倡导建设正向行业生态，拒绝合作方之间返费等行为。此外，在各大国有银行建议下设计个贷经理评价，包括着装、廉洁合作等，并用于规范合作双方，共建良性作业生态，提升消费者的服务效率和服务品质，并非贝壳自主制定考核指标考核银行个贷经理。
反观银行业，在国内经济仍处于复苏阶段、房地产业务承压等多重因素影响下，房贷业务规模出现下滑。中国人民银行发布2024年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，2024年四季度末，个人住房贷款余额为37.68万亿元，同比下降1.3%。
四大国有行的房贷业务明显承压。根据银行财报数据，截至2024年，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行个人住房贷款余额分别为6.08万亿元、6.19万亿元、4.98万亿元和4.09万亿元，同比分别减少了2052.88亿元、1986.67亿元、1862.3亿元和789.97亿元。
随着国家出台多项政策让房地产市场止跌回暖，受访银行人士表示，个人住房贷款是很好的资产类别，行里会一如既往地投入资源在这块业务上，并与房产中介一起服务好二手按揭贷款市场。
（应受访者要求，文中黄萌、陈刚、林凡为化名）
老盈盈
广州采访部主任 关注华南金融机构、资本市场及区域内重大新闻事件报道。
