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案件梳理
当事人关系
陈华：实际购房人，与张磊系朋友关系
张磊：名义购房人，认可陈华为实际出资人
甲公司：房地产开发企业，涉案房屋出售方
涉案房屋情况
一号房屋：位于北京市平谷区，1997 年左右建成交付，2021 年 10 月登记在张磊名下。
关键事实
借名买房过程：
1994 年，张磊与甲公司约定购买一号房屋，支付首付款 3 万元。
1997 年 1 月，陈华因优惠购房需求，经张磊同意后，支付全部购房款 6 万元（含张磊已付的 3 万元），由张磊作为名义购房人，房屋交付后陈华居住使用至今，承担水电费、取暖费等费用。
2021 年，房屋具备办证条件，因购房发票以张磊名义开具，产权初始登记在张磊名下。
争议起因：
陈华多次要求张磊协助过户，张磊以曾因名下有房导致购买二套房多支出费用为由，要求陈华赔偿100 万元损失，否则拒绝过户。
各方诉求
原告陈华：
判令张磊协助办理一号房屋产权变更登记至其名下；
诉讼费由张磊承担。
被告张磊：
认可陈华为实际出资人，但以曾因政策限制购买二套房产生损失为由，要求赔偿100 万元，否则不同意过户。
争议焦点
借名买房关系是否成立：双方未签订书面协议，能否认定存在借名买房的事实？
张磊以损失为由拒绝过户是否有法律依据：其主张的购房名额损失是否构成拒绝履行协助义务的合法抗辩？
案件分析
一、借名买房关系的认定
事实合同关系成立：
陈华实际支付全部购房款，张磊认可收到款项并确认陈华为实际出资人（《民法典》第469 条）；
房屋交付后由陈华长期占有使用，承担日常费用，符合借名买房的交易习惯；
双方虽无书面协议，但通过口头约定及实际履行行为形成事实上的借名买房法律关系（参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第2 条）。
物权登记与实际权利的分离：
不动产权虽登记在张磊名下，但根据《民法典》第208 条 “物权登记公示原则” 与第 234 条 “物权确认请求权”，实际出资人陈华有权要求确认物权并办理过户。
二、张磊抗辩理由的合法性分析
损失主张与合同义务的独立性：
张磊主张的二套房购买损失，属于政策变动导致的个人交易成本增加，与借名买房合同约定的协助过户义务无直接关联；
双方未约定过户需以赔偿损失为前提，张磊的抗辩缺乏合同依据（《民法典》第525 条 “同时履行抗辩权” 适用要件不成立）。
诚实信用原则的适用：
借名买房关系中，名义购房人负有协助办理过户的附随义务（《民法典》第509 条），张磊以无关损失拒绝履行，违反诚实信用原则。
裁判结果
确认借名买房关系有效：
陈华与张磊之间成立事实上的借名买房合同关系，合法有效。
判决协助过户：
张磊于判决生效后7 日内协助陈华办理一号房屋产权变更登记，过户至陈华名下（依据《民法典》第 577 条 “违约责任” 及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条）。
驳回损失赔偿请求：
张磊的损失主张无合同及法律依据，不予支持。
案件启示
借名买房的风险防控：
借名买房需签订书面协议，明确双方权利义务（如过户条件、费用承担等），避免因口头约定引发争议。
实际出资人应保留付款凭证、占有使用证据，以证明借名事实。
名义购房人的协助义务：
名义登记人不得随意以个人损失为由拒绝履行过户义务，否则可能承担违约责任（《民法典》第585 条）。
政策变动与损失承担：
因政策调整产生的交易成本，若合同未明确约定，一般由各自承担，不构成拒绝履行合同的合法理由。
物权登记与实际权利的平衡：
法律保护真实权利人的合法权益，即使产权登记在他人名下，实际出资人仍可通过诉讼主张物权变更。
本案通过事实证据认定借名买房关系成立，明确名义购房人协助过户的法定义务，为类似纠纷提供了处理范式。
