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中国富豪钟爱澳洲房产 搜索热度飙升
相比去年，中国富有购房者在全球范围内对澳大利亚房产的兴趣显著上升。
在2024年，通过中文房产平台居外IQI查询价格在500万美元（约合778万澳元）以上房源的搜索中，澳洲成为第二热门目的地，而在2023年时仅排第四。
与此同时，美国从榜首跌至第七，泰国则在2024年跃升为最受欢迎的目的地。
居外IQI联合创始人兼集团首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，澳洲排名上升，反映出富有中国买家对稳定性、优质教育和有利汇率的偏好。
“这个趋势反映出澳大利亚长期以来的优势：优质学校、政治稳定、生活方式吸引力，以及澳元走软。2024年上半年，澳元兑人民币下跌超过5%，使购房者的资金更具购买力，中国买家追求教育、阳光与安定，而澳大利亚正好满足这三大诉求。”
他还表示，根据平台上的购房者调查，94%的用户查询房源是为了自住或家人使用，仅6.5%的人表示购房纯属投资用途。
他预计，未来将有更多买家在顶级国际学校附近的社区购房。
该数据反映的是购房意向查询，而非实际成交。官方数据显示，海外买家的批准房地产投资数量近年来有所下降，部分原因是各州对国际买家征收更高税费。一些房产中介目前的客户多为已获永久居留权者，这使得购房过程更加顺利。
非澳洲公民或永久居民的买家面临一定限制：外国投资者通常只能购买新建住宅或尚在规划阶段的项目，以帮助增加澳洲住房供应。
临时居民可申请购入一套二手住宅自住，或购买后进行重建以增加房屋供应。
但自2024年4月1日起，联邦政府实行新规，至少两年内禁止外国人购买二手房，政策与此前联盟党的提议一致。
澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）数据显示，2024财年，获批的海外住宅房地产投资数量下降15%，至5581宗。9月季度的投资数也环比下降6.3%。
Black Diamondz集团创始人兼董事莫妮卡·涂（Monika Tu）表示，她的中国客户对澳大利亚的生活方式颇为青睐。
她指出，澳洲的吸引力还包括稳定的经济、中澳之间较小的时差、大量中餐选择，以及悉尼丰富的社交活动。她表示，一些商人移居澳洲是为了为其企业开拓国际市场。
不过，她也表示国际买家需支付的印花税附加费成为一大障碍，新州高达9%，维州为8%。
她观察到，当前的国际买家来源更加多样，除了中国大陆和香港之外，越南、新加坡、马来西亚、日本和韩国的客户也越来越多。
她说，买家喜欢墨尔本是因为这里国际化程度高，容易融入本地文化。
02
澳洲选区房价分化严重，外郊选区飙涨，内城区普遍下跌！
自上次联邦大选以来，全澳范围的房价整体上涨——在每15个选区中就有1个房价涨幅超过30%。
但与此同时，仍有60个选区房价下跌，凸显出利率大幅上升和住房负担危机所带来的复杂影响。
自2022年5月以来，澳洲经历了几十年来最猛烈的加息周期，推动购房者转向大城市外环等更为便宜的替代区域。
这一趋势导致部分地区房价大涨数倍，而更昂贵的内城区市场则表现疲软。
尽管工党掌控了不少涨幅领先的选区，但从总体上看，自上次大选以来房价上涨的选区中，反而是自由党联盟占据多数。
在澳大利亚西部城市珀斯及南澳城市阿德莱德的外环选区中，有11个选区跻身自2022年5月以来房价表现最好的前23名。这些地区的中位房价普遍低于80万澳元。
Cotality研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，较小城市的住房相对可负担性，以及强劲的州际人口流动，是这些地区房价上涨的主要推动力。
“疫情之前，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房市本就相对疲软，因此它们的房价可负担性更健康，尤其是与悉尼等大城市相比，这使它们更具吸引力，吸引了州际投资者和移民。”他说。
快速加息已导致购房者的借款能力减少约25%，使得在内城区承担高额房贷变得愈发困难。
“房价相对于收入的极度不可负担性，加上信贷可得性受限，使得需求转向更便宜的市场。这正是为什么过去三年左右，珀斯、阿德莱德和布里斯班的表现大幅优于其他地区。”劳利斯补充道。
数据显示，墨尔本所有选区的房价均出现下跌，跌幅从工党掌控的霍尔特（Holt）轻微下降0.2%，到自由党掌控的弗林德斯（Flinders，位于莫宁顿半岛）大跌16%。
相较之下，珀斯低于80万澳元的经济型选区表现抢眼，其中9个选区自2022年5月底以来房价涨幅在31%至51%之间。
“自2022年5月以来，在所有首府城市及州区范围内，市场表现最强劲的是房价处于最低四分位的市场。”劳利斯指出。
“这些通常是大城市的外郊，而这些地区往往是工党的优势地带。强劲的市场表现反映了在住房极度不可负担、贷款能力受限背景下，需求被迫转向低价市场。”
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，建筑成本高涨以及强劲的人口增长也是房价快速上涨的原因之一。
“以珀斯的郊区为例，买一套现有住房比建房还便宜，这就促使更多人选择在这些低成本地区购房。”她说，“此外，由于租金回报率较高，许多投资者也涌入了这些区域。”
工党掌控的珀斯东南选区伯特（Burt）自上次选举以来，房价涨幅全国第一，高达51.2%。
西澳的皮尔斯（Pearce）、哈斯勒克（Hasluck）、布尔温克尔（Bullwinkel）和科文（Cowan）等选区涨幅均超过42%；斯旺（Swan）、弗里曼特尔（Fremantle）、唐尼（Tangney）和珀斯市区涨幅在31.2%至36.7%之间。自由党掌控的郊区选区摩尔（Moore）涨幅为34%。
AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示：“在西澳和南澳那些以自住业主为主、房价迅速上涨的成熟郊区，这种情况可能对现任议员有利。”
“人们看到房产升值，通常会带来财富增长感，从而提升信心。”
“唯一可能对现任不利的，是那些房价过高、许多人仍在努力入市的地区，比如大城市的内城区，这类选民更关心住房可负担性问题。”
在阿德莱德北部的工党选区斯宾塞（Spence），房价自上届选举以来飙升44.8%。该选区涵盖城市中一些最便宜的郊区，如普雷福德（Playford）、高勒（Gawler）和索尔兹伯里（Salisbury），租金回报率吸引了大量投资者。尽管涨幅显著，中位房价仍仅为63.1万澳元，居全国低位。
在悉尼，工党掌控的麦克马洪（McMahon）、奇夫利（Chifley）、沃森（Watson）和麦克阿瑟（Macarthur）等选区房价涨幅超过10%。自由党选区林赛（Lindsay）、休姆（Hume）、班克斯（Banks）、休斯（Hughes）、贝罗拉（Berowra）和班尼朗（Bennelong）涨幅在1.3%至8.6%之间。
03
澳洲房价最低要上涨超$10万，涨幅最高恐达15%！
澳洲新闻集团4月23日报道，绿党警告称，澳洲明年的房价可能上涨超10万澳元， 因为两大政党都在为首次置业者全力以赴。
在预测政策变化可能只会加剧房市通胀的同时，一项最新分析警告称，预计房价将 上涨。
这基于SQM经济学家Louis Christopher的预测，根据工党最近宣布的政策，今年房 价将上涨8%，而根据联盟党的政策，房价将上涨15%。
Christopher表示：“它们都会加剧通胀。你需要对这些东西进行建模，但如果只是 猜测，我认为在政策出台12个月后，房价会上涨8%至15%。”
如果预测成真，那么在工党执政的情况下，布里斯班一栋典型房屋的价格今年将增 加72000澳元，联盟党执政将增加135000澳元。
在悉尼，若工党执政房价将上涨112800澳元，联盟党执政将增加211500澳元。
绿党住房事务发言人Max Chandler-Mather表示：“在过去5年，房价涨幅是工资的 两倍多，现在工党和自由党希望房价上涨的更快，这令人难以置信。”
“房价上涨的速度甚至比以前更快，这令租房者心碎，因为拥有自己的房产变得更 遥不可及。”
“虽然银行和房产投资者从中获得了巨额利润，但租房者现在却担心，他们会不会 到死都买不起房。”
*自由党的住房政策将如何运作*
收入低于17.5万澳元的首次置业者将有资格享受达顿的新抵押贷款减免计划。
该计划将对申请者进行收入调查，单身人士的收入不得超过17.5万澳元，夫妇的收 入不得超过25万澳元。
它将允许首次购买新建房屋的购房者，在5年时间内对前65万澳元贷款产生的利 息，从应税收入中扣除。
联盟党称，此举将为普通家庭节每年省约11000澳元/年，即5年节省55000澳元。
工党的住房政策将如何运作
如果Albanese政府再次当选，澳洲所有首次置业者仅需支付5%的首付便可进入房市。
根据新计划，只要银行确定他们可以偿还贷款，悉尼人和首次置业者就能以5万澳 元的首付购买100万澳元的公寓。
昆州人和首次置业者能以42500澳元的首付购买85万澳元的独立屋。
Albanese还承诺投入100亿澳元用于建造10万套专门供首次置业者使用的新房，其 中20亿澳元将为拨款，80亿澳元为零息贷款或股本投资——主要针对州和地区政府。
根据工党的说法，联邦政府将与各州和地区合作，识别未充分利用的政府土地，加 快开发申请的速度。
Albanese向澳洲新闻集团透露：“我想帮助年轻人和首次置业者实现买房梦。”
04
布里斯班房租年涨幅8.3% 全澳最高
最新数据显示，布里斯班出租房的租金年涨幅全澳最高。同时，昆州住房供应量严重不足，令租房市场雪上加霜。
根据REA发布的最新报告——Market Insight，截至今年三月前一年内，布里斯班的房租已上涨高达8.3%，在所有首府城市中名列第一。而昆州偏远地区的房租涨幅亦步亦趋，每周中位租金为650澳元，在澳洲偏远地区中也排名第一。
该报告还指出，在今年第一季度，布市租房广告上的中位租金已上涨了3.2%，达到每周650澳元。布市单元房/公寓租金年涨幅为5.2%，而独立房租金年涨幅为3.1%。。
房地产数据分析机构PropTrack的资深经济学家弗拉哈蒂女士（Anne Flaherty）说，昆州住宅严重供不应求，在全国仅次于西澳。去年整个财政年度，昆州新建住宅的数量短缺39%；而前一年则更甚，供应缺口是45%。
她说：“长期累积的建屋不足导致如今严峻的局势，而即将举办的奥运亦在消耗大量劳力资源，让住宅建设进度更为困难。这些因素都促使供不应求的现况，在短期内绝不会扭转。”
“就目前的趋势，昆州住房供应的前景确实令人担忧。我们建造的房屋数量，远远不足以满足人口增长的需求。”
弗拉哈蒂还说：“过去一年中，布市的租金涨幅在所有首府城市中居冠；而昆州偏远地区的租金涨幅亦紧随其后，两者共同攀升至8.3%。
“目前整个大布里斯班与偏远地区，租赁房源明显不足以应付人口增长；即便租金涨幅不如2022至2023年的急速，但仍在加速增长中。
“我们通常认为，偏远地区的租赁市场比首都城市市场更为经济实惠；但现实却完全颠覆了这个概念。
“昆州偏远地区城市之如此抢手，与其强大的经济实力和完善的基础建设有关；比如这些城市拥有大学、完善的基础设施等。与其他州相比，昆州更具吸引力。”
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