楼市变局：2025 年分化加剧，刚需与各阶层购房策略剖析
楼市大局已然有了定数，已经买房的朋友们要注意了，你们之间的财富差距在今年之后或许会再次被拉开。
“刚需不怕跌”，这堪称近 10 年楼市里最大的骗局。在中国楼市，“刚需”二字仿佛成了刀枪不入的护身符。只要自称刚需，就好像能闭眼买房，房价涨跌都与己无关。乍一听似乎有理，可要是轻信了这话，那就输得很惨。
即便房子是自住，它依旧是家庭最大的资产，并非消费品，而是耗费几十年收入换来的重资产，其涨跌直接决定家庭财务安全。一旦资产缩水，不仅生活质量受影响，人生的选择空间也会被压缩。
国家统计局数据显示，截至 2024 年底，多个城市二手房累计跌幅超 20%。中原地产报告表明，一线城市 2021 年高点买入的购房者已面临上百万元账面亏损，三四线城市情况更不容乐观，鹤岗部分房源每平方米不足 1000 元。刚需只能默默承受，河南鹤壁、山东菏泽、辽宁盘锦等城市二手房成交量同比暴跌 60%，房子根本卖不动。
想换房没人接盘，想止损又卖不出去，房子成了拖累，成了困住自己的牢笼。此时，谁还能说房价涨跌无所谓呢？若刚需还自我安慰说无所谓，那只是心理安慰罢了。投入的是真金白银，亏损的是未来几十年的生活，这不是坐得住的问题，而是被深深套牢。
此外，房子还影响着整个家庭的财务安全。房价下跌，贷款额度缩水，想抵押周转资金行不通，想改善换学区房，旧房卖不掉，新房买不起，直接被困住。更可怕的是，房价下跌，全家信心受挫。即便收入未变，却不敢消费、不敢辞职、不敢生娃，人生仿佛被这套房卡死。要知道，房价影响的不只是一个人，而是整个家庭命运的主线，从孩子教育、工作选择到父母养老，可谓牵一发而动全身。
很多人觉得自己不是炒房客就能规避风险，实则刚需承担的风险一点不比炒房客小。炒房客能分散投资、择机止损，大不了换个投资方向。而刚需把一生积蓄和未来现金流都压在一套房上，贷款十几年还不完，房子一跌，未来预支的现金流都成了沉没成本，真是进无可进、退无可退。
显然，这不是自住刚需，而是负债韭菜。所以，别再骗自己房价涨跌无所谓了，刚需才是最怕房价下跌的群体，他们没有多余资产对冲风险，也没机会抄底补仓。要记住，自住不代表安全，自住也不是免死金牌，买房是人生财务规划的起点，一旦买错，就成了接盘侠。
2025 年，中国楼市将迎来前所未有的分化。回顾 2019 - 2021 这几年，堪称楼市价格的分水岭。此前十几年，老百姓财富差距主要体现在有房者和无房者之间。此后，随着楼市二手房参考价、限跌令的执行，房地产税的推进，以及“三道红线”实施后房企爆雷、成本价清库存等情况出现，我国楼市进入下半场。今年是“十四五”规划收官之年，种种迹象表明，购房者的财富差距将在好房子与差房子之间拉开。
“十四五”规划明确提出，全国 40 个重点城市要新增 650 万套保障性住房。据住建局披露信息，目前大概完成了 80%，明年预计还有 130 万套保障性住房在建。怎么建呢？前段时间政治局会议要求各地加快落实商品房收储工作，即明年会有 130 万套卖不出的商品房被政府收购，转为保障性住房出租。这一举措将彻底改变房价走势。全国住房城乡建设工作会议更是直白传达出三句话：以人定房，以房定地，以房定钱。
意思是未来楼市会形成双轨制。要是钱包紧张，650 万套保障性住房能解决居住问题。而且地方政府大量收房，普遍以市场价 5 折左右回收，这可能带动周边刚需房型价格继续下降，通过保障性住房和库存刚需房价格下降，逐步实现“居者有其屋”。
要是经济条件较好，全新的无公摊住房 3.0 规划已来。全国住房建设工作会议明确提出要发布好住房技术导则，引导房企建设好房子。判断好房子有个简单方法，在当前全国房价仍在补跌过程中，那些不降反升的小区就属于好房子范畴。2024 年全国商品房销售面积与金额同比下降 13%和 10%，但上海全年平均每天能卖出 7 - 3000 万以上的豪宅，全国豪宅成交量比去年暴涨 50%。
能花 3000 多万买房的人，眼界和消息面大概率更优。豪宅涨价逻辑在于，如果 2025 年开始大规模收房，市面上二手房库存量大幅降低，加上部分刚需房价格可能继续下跌，核心区域的高品质小区就会变得稀缺。同时，货币宽松、降准降息，买房成本降低，理财收益下降，对部分人来说，核心城市核心地段的好房子成为对抗通胀的优质资产。这就是“以人定房，以房定价”，根据不同人群匹配不同房子，不同房子对应不同价格区间。
“以房定地”方面，过去各地政府不断卖地，导致商品房库存大量积压。自然资源部出台文件，要求住宅库存计划周期 36 个月以上的城市停止供地，这使得大部分城市土地供应计划直接减少 40% - 70%。当前楼市供应端减少量已达 10 年内新低。捋清逻辑会发现，新房供应量断崖式减少，符合大会要求的 3.0 住宅量也会变少，加上货币宽松持续放水，市场上资金增多，房价的马太效应会进一步放大，楼市分化时间也会加快。
按照好房子设计落地及新项目开发周期，一般 18 个月左右，大概到 2026 年下半年、2027 年上半年，会有大量新建好房子集中出现，这可能导致老房子、差房子进一步贬值，周边其他好小区进一步升值。因为未来楼市是存量博弈时代，市场容量有限，有楼盘上涨就必然有楼盘下跌。
未来好小区和差小区带来的财富分化，可能如同之前买房和没买房的差距。所以当下大家要找准自身定位。对于在大城市打拼且资金有限的年轻人，最好关注保障性住房，二手老房子价格可能还会下降。对于中产家庭，若计划再次购房，改善型小区是不错选择，通常这类小区居住环境好，租金回报率也不错。
若手上有偏远区域用于投资的刚需房子，多关注租售比。租售比尚可，可留着出租；租售比很低，就不建议长期持有。对于更富裕阶层，核心城市的核心资产是当前最佳选择。这个世界就是如此割裂，人多的地方缺房子，房子多的地方缺人，钱也总是流向不缺钱的地方。若无法改变现状，最好的办法就是提升认知，在每个关键节点做出明智选择。
最后要说，在我国，关乎国计民生的重大产业大多由国家垄断，如通信、电力、烟草、石油等。房地产过去 20 年市场化发展已属例外，未来逐步回归国家主导也不必过于意外。所以即便还想投资房地产，首先要避开那些拆不起的老破小和小城市的旧房子，因为当房地产成为公共服务，这类房子会率先降价。在中国要实现财富增长，就必须看清国内经济趋势，顺应时代发展。
