我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+资格、社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。
复杂或者定制一些的问题，我们目前提供——
①单次咨询（¥200元，单次问题及后续发散追问，限时1-2天）；
前段时间，我花了小半天时间陪粉丝看学区房。
是的，青二锦二的老破小学区房，好久又没转悠看这种房子了，不知道有多少老粉记得2年前这篇文章？
话说这粉丝的情况也很具体，孩子9月马上就要读书了，预算100-200万都行，我们要做的，其实是层层递进的逻辑分析、筛选。
1、时间很紧迫，基本要4月内完成买房过户和市域内迁移户口，房东配合的话，大概5个工作日可以完成过户，市域内迁户口则大概5分钟。
2、锦二有三所学校是要求提前1年落户的，所以只能看天涯石小学，青二的胜西和它比较类似，从周边的小区分布，定价以及办学层次来说，都还是比较相似的。
学校肯定没话说，但是对应的高层和老房子单价都比较高，2万好几，关键是得房率太低，相当蜗居，很多房东也吃准了时间节点的紧迫性，所以正准备着熬高价缘分。
3、我个人对学区房还是比较理性的，其实青二锦二都已经是很顶级了，不建议家长们还在一个很微小的差异上做过多的牺牲过多的努力。片区内的次顶级学校，则是更具有兼顾性的买法，学区得到保障的同时，居住环境，户型得房率，单价性价比，却往往能得到较大提升。
毕竟老破小学区房，买来是住的，一住就是小10年啊。
4、所以我们调整了一下思考方式，锁定了东小周边品相较好的学区房。
什么叫品相好？
第一是小区整体环境（改造，维护）要过得去，主观感受很重要；
第二是楼层以2-5楼为宜，最好是3、4楼，但说实话，黄金三四楼的房源极少，优质房源属于秒杀状态；
第三是户型相对方正，功能区布局合理，没有较大的暗卫暗厨问题，得房率一般是85%以上（很多不乏95-100%的），视野采光噪音也是基础要求；
第四则需要是房东诚心卖的前提下，尽量有性价比，装修一般的报价1.6万为宜，自装下来成本在1.8万是比较具有稳健性的买法。
筛来筛去，不过区区几套。逐一看过之后，都各有所长，有的是大降价偏向性价比，有的是户型好得房率高采光好，有的是精装设计拎包入住，也有一些是低楼层对老龄友好。
目前暂定考虑一套2楼（不开灯采光稍差）和4楼（报价稍高）的备选，5楼的主要因为有老人暂时放弃。
但关键点还是在于老人，考虑到腿脚不变，我们又寻求了新的电梯房思路，目前云看房了一套职工宿舍，得房率高，户型采光好，装修也不错，总价还算可控，唯一的问题是单价2万多了，不过这又涉及到另外的定价分析——
这个电梯房值不值得2万+？和胜西、天涯石老破小相比孰优孰劣？
还是要深入到线下去看房后再议。
隔了几天，我们蹲守电梯房。
第一套，文殊院地铁口，东小B侧门旁，四川电视台职工宿舍绝对是一个隐藏的优质选手。
虽然建成于2000年，但那些年的建筑质量非常好，是不是和单位宿舍有关？墙体品质，户设计，比10年后的好些电梯房更可靠实用，瓷砖贴面维护保养还不错，电梯也有换新。
这也是青二周围电梯房里，少见的2T6户产品，看了一套60多平的标准套二，整体品相较好，满意度较高。
得房率97%，带环形阳台，没有暗卫暗厨暗卧，客厅不大，但五脏俱全，三年前装修陪读，装标也不错，窗户看出去的视野，采光，噪音都都还表现挺好。
唯一的就是价格了，单价2万多还算正常，但是有装修溢价，对非常看重单价总价的人来说还要犹豫，对预算高比较相信眼缘的人来说，契合度就很高。
不过非常遗憾的事，没多久这套房就被别人买下来了...唯有泪千行。
优劣都是对比出来的...尤其是青二锦二这种地方，在90%房源都很垃圾的情况下，找出来10%的优质买法，很不容易。
粉丝朋友里后续有盯青二电梯房的话，可以抽空去看看这个盘。
第二套，同样是文殊院地铁口，人民中路东侧的证大正府，房龄要次新得多，大概是2010年的，小区大门，入户，都稍微打整了下，有点次新房的样子。
但是里面大失所望。
梯户比很高，4T15户，这导致租客居多，楼道狭长黑暗，户型也偏异形居多。
看了一个小套二，门厅异形，得房率66%，算很低的了，不过好在单价也低，不到1.6万，换算成套内单价的话，比电视台宿舍的还低一点，不过也不能只看价格不看其他。
卧室，厨卫面积尺度可以，但是暗卫，基装状态。以前出租，现在空置，一股霉味儿，总感觉气场不对。
后来一合计，发现是各种横梁压顶，客厅的横梁，卧室的横梁，让人很不舒服。
至于视野采光，还好，毕竟能去瞎转的，也算是小区里的优质房源了。
不过在心中，依然是垫底的状态。
第三套，看中铁瑞城锦隆时代，来到八宝街了，步行上学大概10分钟，还可接受。
房龄也不算老，是品相尚可的次新小区，原本以为临近两条主干道，会很吵的，但是看的这套房朝南，整体感官下来，视野和采光都是不错的。
在市中心，尤其是这种老街区，高层的视野尤为珍贵。
不知道是遗憾还是优势，这套房正对面就是金地39峯，视野上有些遮挡，但天天看着豪宅，自己也开心。
话说金地39峯，20年开盘就卖3万，之前首套房成交410万， https://weibo.com/1551561845/P1AMVpv1P 现在来看算是买家捡漏了，因为再无这样的低价房源，房东普遍都很惜售，它也是整个锦二青二当前最次新的上市了的二手房。
紧邻着的中铁瑞城锦隆时代，单价就从3万+，降到了不到2万，毕竟4T19户、得房率76%的品质确实一般。
具体这套房而言，我总觉得是个串串房，有简单装修，估摸着只花了小几万，暗卫很明显，套一改套二，牺牲看客厅，适合拿来出租。
排名在证大正府之前。
第四套，也是最后一套，锦城华府，在中铁街对面，上学隔了一条大路，不过遵守交规都没问题，而且距离热闹的新城市广场，今年要开通的17号线二期西大街站（300米）都很近了。
还没到谈价格的时候，主要是谈感官，线上结合线下，线上线下都满意了，才会谈价砍价。
从感官上来说，这个小区还不错，门禁，人车分流，小区环境，还可以。主要是整个小区很敞亮很通透，没有视野采光上的遮挡。
看了一套端户，端头的公共小阳台视野很好，但是要注意安全。
也是套一改套二，得房率79%，4T17户，一个小暗卫。把客厅隔断成主卧后，还有个很小的窗户通风透气。整体布局是很紧凑的，不过房东做了几次装修升级（风格过时和细节槽点也有，不细说），拎包入住没啥问题。
优点是视野真的很好，对面红色的小房子，有人知道是啥么？
综合对比四套房来看，从品相的角度我认为是四川电视台职工宿舍（地段装修产品都好）>锦城华府（视野好，装修尚可）>中铁瑞城锦隆时代（简装串串房）>证大正府（气场比较怪异）。
还有就是从套内单价来看，大都差别不大，最低是2.1万，最高是2.7万，不过还可以砍价，所以也不是决断因素。
目前，还在继续看房选房的路上，暂时没有最终决断，以上品相好的步梯老房子，还是电梯套二，诸位看客如果是自己来买的话，会怎么选呢？
