2025年咬牙买房还是尽快卖房？曹德旺给出忠告，答案清楚了。
近期我的邻居小林准备置换一套房子，却遇到了阻力。
去年9月，小林和妻子迎来了儿子的出生，父母从老家赶来帮忙照顾，两居室变得拥挤不堪，促使他们决定置换更大的房子。
小林看中了一套140平的三居室，需要先卖掉现有的80平两居室，但房产市场低迷，挂牌三个月仅两人看房，中介建议降价出售。
问题是，夫妻俩已掏空自己和父母积蓄付首付，每月高额房贷压力巨大，现在面临房产贬值的风险，小林开始怀疑当初在大城市买房的决定。
妻子对他的犹豫不决感到不满，认为应该立即降价卖房完成置换；而林父则建议再等等市场回暖，夹在妻子和父亲之间，同时担忧未来的经济状况和家庭幸福，小林面临艰难抉择。
他说，真没想到，房子给我带来这么大负担。
邻居小林的经历，让我心生感慨。我想到了曹德旺对楼市的判断，他认为对房产应当保持理性。他说，不少人买几套房子置业，等待将来升值。但有钱人都有几套房子，没钱人买不起你的房子，将来你的房子卖给谁？
那么，结合现在的楼市表现，曹德旺的说法有没有道理？
一、库存高企。
截至2023年末，全国商品房待售面积达7.2亿平方米，同比增长15%，创历史新高（国家统计局数据）。重点监测的50个城市中，新房库存消化周期平均达28个月，远超12-18个月的合理区间。其中，三四线城市库存压力尤为突出，如柳州、烟台等城市去化周期超过40个月。
二、投资需求退潮。
羊群效应表明，当房价上涨预期逆转，投资客呈现加速撤离特征。2022年二手房市场投资客占比已降至11%，较2018年峰值下降23个百分点（贝壳研究院数据）。
受到人口增长放缓的影响，刚需购房需求减少，资本回报率也在变化：一方面，买房不如租房的趋势越来越明显，重点城市租金收益率普遍低于2%（上海1.8%，深圳1.5%），显著低于3%以上的国际警戒线；另一方面，房产税试点预期使持有成本上升，多套房者或将面临税费压力。
三、房价收入比失衡。
潜在购房者转化成实际购房者，还得购买力来支撑。
根据国际货币基金组织（IMF）研究，合理房价收入比应为4-6倍，而2023年中国50城平均比值达9.3，深圳（32.5）、北京（28.4）等城市严重偏离基准。
绝对支付能力层面，城镇居民人均可支配收入年均增速6.3%，远低于同期房价9.8%的涨幅（2015-2023）；相对偿债能力层面，居民部门杠杆率升至63%，房贷收入比突破50%警戒线。
四、房企面对债务压力。
2023年百强房企中有37家出现债务违约，行业整体净负债率维持在89%高位（克而瑞数据）。在保交付政策压力下，房企被迫采取以价换量策略，另外，现房销售试点扩大，开发商资金周转率进一步承压。
1. 财务成本压力：典型房企融资成本从5.5%升至8.2%，每延迟1个月去化，资金成本增加0.7%；
2. 竞争性降价：2023年四季度新房降价促销项目占比达61%，平均折扣率8.5折。
同时，楼市分化现象在当前房地产市场中表现得日益显著。
首先，一二线城市与三四线城市之间的分化日趋严重。2025年前两月，一线城市新房成交在增长，三四线城市下跌21%，真印证了一句话，买错一套房，十年都白忙。原因很明显，北上广深等一线城市及杭州、成都等强二线城市，凭借优质的教育、医疗资源和就业机会，持续吸引人口流入，房价抗跌性强，部分核心区域甚至逆势上涨。反观一些三四线城市，在人口外流、产业支撑不足的背景下，库存压力加剧，部分城市出现房价阴跌、有价无市的现象。
其次，不同收入群体的购买力分化加剧。高净值人群受货币政策宽松影响，资产配置需求推动豪宅市场升温，千万级豪宅频频被抢购。而普通工薪阶层受制于收入增长放缓、房贷利率高企，购房能力持续弱化，刚需市场明显萎缩。这也印证了曹德旺所说，有钱的人好几套房，没钱的人买不起。
最后，产品结构出现明显分化。改善型需求推动大平层、科技住宅等高品质产品去化加快。而部分城市出现老破小与新建豪宅价格差达2-3倍的极端案例。
购房建议：
1. 优先选择现房或准现房（交付时间不超过半年），降低交付风险。
2. 核查开发资质： 查看“三道红线”指标；关注近6个月美元债偿还情况； 向住建部门申请查询预售资金监管账户余额。
3. 警惕精装房溢价： 要求开发商提供详细材料清单（品牌、型号、数量），避免货不对板。
4. 把握议价机会：争取优惠（如减免物业费、家电礼包），谨慎对待特价房，注意是否附带全款支付、捆绑车位等条件。
5. 优选核心地段：靠近地铁或商业配套成熟的区域，保值能力更强。
