每年春节后至5月底为学区房交易高峰期，期间叠加“小阳春”与“金三银四”，成交数据通常领跑全年。
在以往楼市高峰期，南通头部学区房成交价动辄3万＋甚至4万＋，一些带有顶级名校光环的“迷你”学区房，凭借学区和低总价双重优势，深受家长喜爱，最终成交单价往往异常高昂。
比如坐拥城中+二附+三中三大名校的望江楼小区，曾在2022年5月诞生一套“天价迷你学区房”——建面43.49㎡一居室，挂牌价210万，成交价208万，单价近4.8万/㎡。
不过，随着市场大环境的转变、教育均衡化的冲击以及人口出生率的下滑，这些“天价”学区房不再高不可攀，价格逐渐回归理性。
那些曾经仅凭借一所名校光环就能卖到2万＋的“老破小”，如今价格都已冷静许多——
•郭里园新村（三中）巅峰时期超2.7万/㎡，最新成交价仅约1.1万/㎡
•学田苑（三中）巅峰时期超2.8万/㎡，最新成交价仅约1.3万/㎡
•新建路新村（启秀）巅峰时期超2.4万/㎡，最新成交价仅约1.2万/㎡
即便是有着双名校加持的双学区房，也难逃降价大潮的侵袭——
•银花苑（城中+三中）巅峰时期超4.3万/㎡，最新成交价仅约2.2万/㎡
•苏建学府雅居（一附+一中）巅峰时期超4.2万/㎡，最新成交价仅约2.2万/㎡
•凤凰莱茵苑（一附+一中）巅峰时期超3.8万/㎡，最新成交价仅约1.4万/㎡
对比这些名校学区房近三年一季度成交均价发现，多个小区两年内房价跌幅超过了30%，其中跌幅最高的竟是曾创造“天价”的望江楼小区，两年跌幅高达40%。
望江楼小区（城中+二附+三中）
最新挂牌量：56套
25年Q1成交量：5套
最新挂牌均价：约3.05万/㎡
最新成交均价：约2.04万/㎡
望江楼小区拥有三大老牌名校加持，曾是南通家长心中神级存在，2021年楼市火热那会儿，其成交价基本在4万/㎡以上。
然而近两年该小区房价一路下跌，去年一季度跌破3万大关，三季度跌至2.5万/㎡以下，今年一季度成交均价更是堪堪守住2万大关，较峰值跌掉了一半不止。
银花苑（城中+三中）
最新挂牌量：120套
25年Q1成交量：10套
最新挂牌均价：约2.58万/㎡
最新成交均价：约2.2万/㎡
银花苑坐拥城中+三中双名校，且与两所学校直线距离仅约500米，名副其实的“名校就在家门口”。信息显示，该小区2021年巅峰时期一度卖到4万＋，好楼层更是超4.3万/㎡。
去年全年该小区共成交了39套二手房，成交均价约2.5万/㎡；今年一季度共成交了10套，成交均价继续下跌至2.3万/㎡左右。
值得一提的是，银花苑此前还有多套房源出现在法拍网站，成交价比二手房还要低出一截。以去年8月成交的这套建面约96㎡次顶层为例，起拍价仅152万，8位买家竞价40轮，最终以总价约182万、单价约1.9万/㎡成交。
郭里园新村（三中）
最新挂牌量：388套
25年Q1成交量：19套
最新挂牌均价：约1.47万/㎡
最新成交均价：约1.1万/㎡
郭里园新村位于三中施教区且入手门槛较低，二手房流通性一直很高。数据显示，近一年该小区成交83套，大幅领先同板块其他项目。
不过，该小区房价跌幅也是相当显著。2021年一季度成交价曾超2.7万/㎡，今年一季度成交价已不到1.1万/㎡，对比跌幅近60%。
新建路新村（启秀）
最新挂牌量：239套
25年Q1成交量：12套
最新挂牌均价：约1.64万/㎡
最新成交均价：约1.17万/㎡
新建路新村位于启秀中学施教区，2021年成交价超2.4万/㎡，最新成交价不到1.2万/㎡，当时高位入手的家长们，如今也是一把辛酸泪。
上述4个小区，都是典型的“老破小”，虽然教育配套优越，但居住体验差，之所以曾经能卖到3万＋甚至4万＋，主要靠的就是名校光环。也正因如此，这些小区换手率较高，房价涨跌受市场影响较大。
市场上还有一些学区房，既有不错的学校，也有较好的居住品质，典型如新城板块一众豪宅，一附一中双学区加持，也曾是很多家长眼中的香饽饽。
不过，这些小区同样未能“幸免”——曾卖到4万＋的苏建学府雅居和绿城玉兰公寓，最新成交价都已跌至2.2万/㎡左右。可见“普跌”大环境下，只有跌得多和跌得少的区别，很难有项目能真正独立行情之外。
