第四轮房地产行情已经开启，但是注定与太多的人无关，受益者仅仅是极少数人，再次夯实阶层固化
文\丁彦皓-可信财商
一、第四轮房地产行情已经开启
无论基于房地产的行业周期，还是国家的政策，第四轮房地产行情已经开启，评估一轮房地产行情是否到来就看三个标准，即
1、 交易量
2、 地王
3、 房价走势
4月16日，国家统计局发布2025年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
70城中，24个城市新房价格环比上涨，比2月份增加6个，10个城市二手住宅价格环比上涨，比2月份增加7个
一线城市楼市回暖明显，3月份，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅与1、2月份相同，这是自2024年12月份以来连续4个月反弹
其中，上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，一线城市二手住宅价格环比由2月份下降0.1%转为上涨0.2%
其中，北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%，广州下降0.2%，二三线城市房价跌幅也在持续收窄，尤其是二线城市止跌态势明显
房地产的支柱产业属性是所有行业中的翘首，其对经济的推动效力没有任何行业能够替代，尤其对中国这个房地产依然具有极大发展空间的大国而言，在经济的关键期，必须重拾房地产的支柱产业属性
二、国家要想通过货币宽松、积极的财政政策以及挖掘社会的消费潜力来推动经济增长，则必须激活房地产，人为推高房价
房地产决定的中国经济发展态势的现实有四，即
1、 中国居民70%至75%的资产沉淀在房地产上
2、 中国的货币投放主要基于银行贷款，而银行更倾向向房地产释放贷款
3、 地方政府的土地财政直接决定经济的发展态势
4、 中国的房地产行业依然具有极大的发展空间
这就意味着，国家要想通过货币宽松、积极的财政政策以及挖掘社会的消费潜力来推动经济增长，则必须激活房地产，人为推高房价
尤其在中美关税战的关键期，特朗普试图以杜绝中国产品进入美国市场与其他国家产品进入美国市场必须“去中国化”的方式延缓中国产业升级转型与国家崛起态势的现实决定，中国要想有效的缓冲特朗普政府擅自发动关税战的冲击必须扩张社会资产负债表，最大化的挖掘社会的消费潜力，以平抑中国产品丢失美国市场的冲击
其实，中国经济具有极大的潜力挖掘，只是曾经我们更加关注外贸出口，对内需的扩张关注不多，而现在必须扩大内需，夯实内循环了
扩大内需，夯实内循环首先要扩张社会资产负债表，让企业敢投资与居民敢消费无非三点，即
1.社会整体加杠杆，通过负债消费，让市场扩张，诱导企业加大投资
2.推高房价，挖掘房地产支柱产业的属性，中国社会居民财富的75%沉淀在房地产领域，一旦房价上涨，社会资产负债表自然扩张，导致社会预期改变，自然会扩张消费，最终诱导企业加大投资
3.通过高房价扩张土地财政，释放地方政府的投资潜力
实现这一切的前提是人为推高房价，其实，理论上房价就是个货币现象，只要政府持续向市场注入增量货币，人为推高房价，形成赚钱效应，社会资本自然会持续涌入，形成共识，最终共同推高房价
基于此，国家取消限购、限售、限离，降低首付与利率，提升公积金贷款额度，甚至降低物业费与契税
三、增量货币推动的房价上涨必须基于基本面持续提升的优质标的
可以肯定的是中国开始逐步进入低利率时代，降准、降息将会成为常态，但也会衍生出通货膨胀与资产泡沫，而应对这一切的关键是高杠杆购买住房
但是，增量货币推动的房价上涨必须基于基本面持续提升的优质标的，即使短期内房价上涨远离内在价值，也会随着经济的发展与社会收入的提升“填平”价格与内在价值之间的“泡沫”
如果增量货币持续推高基本面日益走衰的垃圾资产，必然形成资产泡沫与金融风险，最终随着资产泡沫的破裂，不但居民财富缩水或被收割，而且经济发展会受到严重的冲击
决定房价基本面的条件有三，即
1、 当地主导产业的附加值高低
2、 人口是否持续净流入
3、 增量基础设施建设的频率与密度
自2016年9月中央推出“房住不炒”的概念至今，中国房地产的基本面已经发生了根本性的变化
曾经主导中国房地产的主脉络是人口城市化，即农村人口涌入城市，导致全国包括县城在内的城市房价上涨，而农村由于人口持续净流出与产业附加值低，大面积的出现鬼村与房价近乎归零
但是，目前中国人口的流向从曾经的城市化演变为大城市化，即全国人口开始集体往长三角与珠三角聚集，人口持续净流入，而其他地区的人口呈净流出
人口流向是基于产业高附加值与可持续性，事实中国经济的增量产出已经是基于高科技产业，而高科技产业最大的特征就是聚集，中国是聚集在长三角与珠三角一带
经济持续高速增长、产业附加值高以及人口的持续涌入等现实决定长三角与珠三角的基础设施建设的频率与密度远高于中西部地区
由此得知，长三角与珠三角地区住房的基本面受产业高附加值、人口净流入以及高频率与高密度的基础设施建设投资等现实决定持续稳步提升
四、资本只追逐长三角与珠三角部分地区的低估优质标的，对核心地区的住房兴趣不大，自然涨幅有限
房地产的不可迁移性特征决定其已成为社会财富零和再分配的通道，即中西部的人口在向长三角与珠三角聚集时，其在老家的房产则就必然空置，不能跟随迁移，而需在长三角与珠三角重新购房，形成新的需求，推动该地区的房价上涨
这就意味着，从总量上看，中国的住房供需平衡，但是从结构上看，长三角与珠三角随着人口的净流入与收入上涨后住房需求的提升导致供不应求，而其他地区的住房严重过剩
也就是说，目前全国也就长三角与珠三角的住房基本面持续提升，而其他地区在走衰
资本趋利避害的特征决定其仅流向基本面持续提升的低估优质资产，而对基本面持续走衰的垃圾资产避之不及
基于此，这一轮房地产行情更多是拘泥于长三角与珠三角的部分地区，其他地区即使同等的政策推动，受基本面持续走衰的掣肘，很难有系统性行情
但是，投资更多是赚取买卖价差，必须基于估值低与基本面持续提升的优质资产，对资本而言，再好的标的高价买入就是风险
上海、北京、深圳与杭州核心地区的房价已经严重高估，其未来的增长更多是基于货币投放、财富聚集等，增长空间有限以及很难再撬高杠杆等现实决定收益极为有限与可投资的价值不大
五、本文推荐湖州和张江长三角科技城
其实，房产投资的秘诀有三，即
1、 寻求基本面持续提升的潜力标的，而非发展已经饱和，且进入下行期的网红标的，诸如陆家嘴发展早已饱和，流出的资本、产业与人才形成了稳态，很难有规模化的流入，投资价值相对有限
该类标的的房价上涨受基本面提升、货币投放以及社会收入上升等因素共同决定，增值幅度较大
2、 寻求低估值，而非追求发展已经饱和的高估标的，一个地区的房产价值取决于当地的平均社会收入，还是需要基于以薪酬为主的中产阶层收入
诸如上海房价的极限空间就是6万/平，100平米的小三房，总购房款600万，贷款400万，30年期，月按揭约为1.9万元，这就需要夫妻的月税后收入达到4万元，还不能失业
6万以上的住房更多需要基于资产性收入、财富聚集以及高附加值行业的支撑，交易量与流动性必然受限，很难变现，更多只是个财富数字
这就意味着，投资上海的住房需寻求6万以下的标的，6万以上杠杆与房价的增值空间就极为有限，可投资价值不大
3、 租金要总体能够包得住按揭贷款，中国已经进入低利率时代，预估2025年央行会有两次降息，年底按揭贷款利率会在2.6%左右，这一轮最低按揭贷款利率最终会下跌至2%，月按揭贷款还会持续下降
但是随着天量M2的投放与持续降息、降准，通胀已是必然，这就意味着，房租会持续上涨，而房贷却受房贷利率的下降而下降，购房时需考虑房租总体能够覆盖房贷的条件，即总房价要低
低首付、低利率以及高房租，最终一旦房租能够覆盖房贷，就会形成躺赚这一轮大行情，不再会有还房贷的压力
综上所述，这一轮房地产大行情首先是结构化的，主要是拘泥于长三局与珠三角部分地区，而非全国普涨
其次，断然不能被舆论牵着走，盲目的追求发展已饱和核心地区的高价房，而是要寻求资本、产业与人才持续增量净流入的低估的优质资产
再次，确保房租总体能够覆盖房贷，躺赚这一轮大行情
基于此，本文推荐湖州和张江长三角科技城
六、湖州房地产市场的投资价值与逻辑
2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线
生态与经济两手都要抓，在全力发展生态的基础上，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴，操碎了心
在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽
同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提
湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价
另外，这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价
理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想
当时，必须拘泥于长三角与珠三角，在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块
这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁
图 通苏沪城际高铁示意图
湖杭高速已开通，12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程
图 沪苏湖高铁示意图
城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动
上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值
目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”
在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式
中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选
目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年
只需10万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
