最近位于福州二环内的河南新村、环南新村等地块拆迁工作进展顺利，拆迁办门口排起长队，大多数居民都赶着封房签协议。如此和谐的场景就让一些谣言不攻自破，近两年每逢拆迁总有一些流言蜚语，说补偿标准偏低，拆迁还要赔钱。但无论嘴上怎么说，身体都很诚实。
在4月8日文章里我已给大家做了展示，如今这些老房子无人问津，平时二手房挂出去单价一万也没人买，临近拆迁突然加价三千反而有人要。这事情看起来匪夷所思，不熟悉楼市的人绞尽脑汁也想不明白，为什么市场行情会变成这个样子。实际上要搞懂这个问题，需明白其中蕴含的核心要义，即我们应该如何看待房屋价值？
前几年我已多次专文写到衡量房屋价值的标准，考虑到有人或许忘了，有人或许没读，今天借着拆迁这事再进行一次全面阐释。首先提出主要问题：我们平时去买普通住宅，该如何评估这套房子能值多少钱？答案非常明确，决定房屋价值最重要的是两大要素，一个是地段价值，一个是居住价值。
其中地段价值很好理解，这地方位置好不好，在市中心还是郊区？所处地段直接决定了交通是否便捷，公共配套是否完善，在这儿生活是否方便。至于居住价值则包含了房屋建筑本身的方方面面，这房子大不大、新不新？户型、朝向、楼层、通风、采光好不好？电梯多还是少？总的来说，就是住在里面舒不舒适。
至于其他外部因素，物业公司名头响不响亮，划片学校名字好不好听，小区大门好不好看，楼盘名字是土是洋，地下车库是水泥是环氧等等。这些都属于次要因素，并不会给你的生活居住带来多少影响。你固然可以多花钱去满足自己的虚荣心，但也要明白这笔钱本可以不掏。
之所以今年会出现二手房降价没人要，快拆迁涨价反而能卖掉的怪现象，正是因为这些老旧小区的房屋价值并非轻而易举就能兑现。在房价猛涨，楼市火爆，购房人头脑发热的年代，即使旧房售价也高，有巨大的成交量为保障，兑现价值并不困难。
等到楼市凉透价量齐跌，当年不惜代价买房的人都被死死套在山顶上，剩下的头脑冷静下来，就会发现上述两项要素缺一不可，而老旧小区则缺了一半，那就是居住价值实在太差，除了地段就只有地段。
然而你家地段固然好，人家地段也不差，随着福州城市快速发展，那些新开发的城区不仅房子很新，配套和环境也又新又好，医院学校公园文化场馆地铁站，老城什么都有，新城同样不缺。
归根到底，地段可以随着城市发展而变好，居住属性却只能随着时间推移而变糟。有些人或有意或无心，遗忘了很重要的一点：房子是会折旧的。平时稍微有看新闻都该知道，老旧小区麻烦事有多少。与2018年楼市最后的顶点相比，时光又过去了七年。在此期间台风地震时有发生，老旧小区更加破败，居住价值越来越低，直接导致地段价值无法兑现。
倘若不是遇上拆迁，这些老房的地段价值只能停在嘴边。正如4月8日文中写到：环南新村区位补偿价高达12864元/㎡。看到“高达”两个字，有人感到难以理解，在他们脑海里还认为那地方处在二环内位置很中心，这么好的地段才赔这么一点，你竟然还嫌补偿单价高？
现实中总归是明白人多，所以我们才看到多数业主秩序井然排着长队签协议，人家知道干干脆脆早点搬迁可以获得更多奖励。只有极少数人抱怨来抱怨去，试图把“以旧换新”、“以小换大”的好事说成是自己吃了亏，其实无非是想多要一点补偿而已。
