随着政策效应深化及优质项目持续入市，购房者对市场信心及房价企稳预期有所增强，市场温和修复态势有望延续。
吴若凡 中房报记者 苗野 上海报道
在上海陆家嘴世茂滨江花园的江景房前，资深经纪人潘雪莲指着一套挂牌价1580万元的房源感叹：“去年这套同户型房源成交价还是1450万元，现在房东已经不愿意降价了。”
上海二手房市场正迎来回稳。中指研究院统计数据显示，一季度上海二手住宅成交57067套，同比上涨47.33%；网签均价42178元/平方米，同比上升2.34%。
新房市场同样活跃。一季度上海新房成交面积约141.92万平方米，同比上涨2.34%；成交均价79970元/平方米，环比上涨10.58%，同比上涨1.34%。另有机构统计，一季度上海新房成交额达1043.9亿元。
上海市房地产交易中心副主任阮骏麒表示，目前“沪九条”“沪七条”政策效应仍处于释放阶段，市场延续了去年四季度以来回稳向好态势，尤其是3月份，周末二手房成交日均都超千套，楼市行情向好。
中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，随着政策效应深化及优质项目持续入市，购房者对市场信心及房价企稳预期有所增强，市场温和修复态势有望延续。
新房市场：豪宅高热，远郊项目遇冷
当日开盘3小时售罄，均价18.9万元/平方米，158套房源揽金92.34亿元……嘉里建设在上海黄浦操盘的金陵华庭项目刷新了上海新房市场2025年以来单日总销金额最高纪录。
“从样板房开放到项目认购，短短几周案场到访量超千组，除了印证项目本身的稀缺属性外，更说明了上海住宅市场的巨大潜力。”嘉里建设华东区总经理陈小峰表示。
继2024年上海新房市场产生约60个“日光盘”后，今年上海新房市场依旧频繁出现高端项目热销现象。仅在3月，上海就有3个均价超过10万元/平方米的高端项目入市，金陵华庭和位于徐汇区的能建·西岸誉府两个项目均实现了“日光”，位于上海浦东的前滩公馆认购率高达334%，吸引了802组客户争抢，240套房源也在当日全部售罄。
据仲量联行公布的数据，今年一季度，上海高端一手住宅成交录得1040套，核心地段高端项目持续受到购房者追捧，高端住宅成交均价环比上涨0.5%至14.46万元/平方米。从成交结构来看，千万级房源成交占比提升至8%，徐汇、浦东大平层占比达12%。
多个“网红盘”的集中入市提升了一季度上海新房市场热度，部分郊区的首次改善项目也出现了“点状”高温现象。如上海宝山大场中环置地中心望云、浦东唐镇开云湖璟华庭、宝山杨行四季隐秀、浦东曹路象屿联发金海汀云台等项目在开盘首日也取得了不错的去化。
“这一轮楼市行情主要得益于积压的需求在新政刺激下的释放，但整体楼市仍呈分化趋势。”上海某房企内部人士表示，上海新房市场主要是核心区高端项目在领跑，豪宅市场的火爆并不能代表整体市场回暖，大多区域仍在底部调整。
克而瑞研究中心总经理林波也同样认为，上海远郊项目客户预期差，观望情绪不减；改善端项目客户落定信心加强，成交显著提升；核心区豪宅持续高热，市场分化仍在加剧中。
与上海内环新房成交均价攀升至12万元/平方米形成鲜明对比的是，临港、金山等远郊新房均价同比下探3%～5%，如金山新城建发朗玥等项目以3.2万元/平方米低价策略吸引刚需，认购率仍不足50%。
克而瑞统计数据显示，上海市中心、浦东的项目去化率普遍在80%～100%，宝山、闵行去化约6成，五大新城去化多在4成以下。
林波表示，当前市场已形成“核心区价值共识强化，远郊价格战常态化”的双轨运行特征。
业内人士普遍认为，这种“冰火两重天”的市场格局，折射出政策红利释放下的结构性矛盾。真正引爆市场的，是藏在政策缝隙里的“一二手倒挂差”。高倒挂让购房者坦言：“这不是买房，是理财游戏。”黄浦滨江豪宅买家将房产视为“抗通胀硬通货，其保值性超越黄金ETF”。
市场数据显示，2025年，上海预计有402个项目待入市，其中有54个高端改善新盘，黄浦、静安、徐汇滨江供应丰富。仅黄浦区，2025年价格超过10万元/平方米的项目就有14个。
仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀认为，持续优化的信贷环境叠加当前宽松的住房政策，将继续支撑上海住宅市场企稳复苏，预计高端一手住宅均价将进一步上涨。第一太平戴维斯也同样预判，随着土拍溢价率攀升和新房限价放开，2025年上海新房价格还会进一步上涨，尤其是处在内环内、滨江沿岸的高价值板块。
二手房市场：成交放量背后的博弈
相较于高价盘频出的新房市场，二手房市场更能反映楼市基本面。
有机构统计数据显示，2025年一季度上海二手房累计成交约6.45万套，同比上涨42%，接近2021年以来最高季度交易量。
从一线经纪人的反馈更能直观市场。“目前市场活跃度很好，二手豪宅挂牌价企稳，房东议价空间收窄，部分优质房源的成交周期缩短到10天。”上海中原地产某门店工作人员表示。
中原地产陆家嘴门店负责人潘雪莲告诉记者，近3月成交房源中，85%最终成交价低于挂牌价5%以上，市场进入价格发现新阶段。当下，上海的重点板块已形成“卖旧买新”的资产腾挪链条，次新房成为主要承接标的。
整个3月，上海二手房成交量都处于高位。其中，3月8日迎来开年首个成交高峰，单日网签量1432套，仅一周该纪录于3月15日被打破，当日网签纪录新高推向1473套，当月累计2.93万套的二手房网签量创下2024年“9·29”新政实施后的月度成交次高峰。
58安居客研究院院长张波表示，上海二手房市场呈现三大新特征：总价500万元以下房源80%买家为置换客；中介佣金结构向核心区二手豪宅倾斜；挂牌策略转向“低开抢跑”，部分小区建议挂牌价低于最新成交价5%。
尽管一季度上海二手房市场整体成交放量，但分区域也呈现明显的割裂特征。核心区二手豪宅成交价同比跳涨20%，而外郊环超六成房源降价超3次仍无人问津，远郊部分老旧小区甚至需要降价15%～20%才有机会成交。
中原地产新华路门店负责人张宏超告诉记者，今年以来，他们带看客户平均比价周期从14天压缩至7天，但决策时长反而延长至45天。
“带看10组才有1组谈价。”上海奉贤某中介经纪人直言。
据记者走访发现，2025年一季度上海二手房市场呈现“明牌博弈”特征，结构性调整暗流涌动，价值体系与整个大环境一起正经历深刻重构。
学区房价格对市场风向的反应总是更加剧烈。曾创下单价20万元纪录的浦东梅园34平方米的学区房，本季度成交单价回落至10万元，同比下跌50%。“教育均衡化政策加速了学区房泡沫出清。”浦东金桥中介门店负责人刘强分析，尽管有家长称“现在不买，难道等孩子考不上高中再哭”，但投资属性剥离后的学区房正回归居住本质。
再如，碧云国际社区某联洋年华业主以860万元（较峰值折价18%）抛售89平方米房源后，7日内完成置换森兰名苑三居125平方米的操作，这种“折价换仓”策略在改善型需求中形成示范效应。
此外，买卖双方博弈策略升级。张江玉兰香苑再现“挂牌即售”现象，但成交价普遍抹去挂牌价尾数，卖方主动释放触底信号。徐汇滨江某江景房业主在降价80万元的同时附加“两年售后返租”条款，形成价格缓冲机制。静安寺商圈出现专业经纪人通过设计“抵押-置换-再抵押”金融方案促成2000万元级老洋房交易的新模式。
“现在的市场，聪明人都在用别人的恐慌换自己的筹码。”张波表示，政策调控深化与市场预期转变正推动上海楼市进入新平衡周期，不是简单的价格轮回，而是资产流动性、金融属性和居住价值的重新排序。
前述某房企内部人士表示，政策环境持续松绑直接激活置换链条，但红利集中在核心资产。
土地市场：高热催生新局面
一季度的上海也在批量制造“地王”。
一批次虹口瑞虹新城地块刷新2024年8月上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录，三批次静安大宁地块和浦东北蔡地块均刷新板块最高单价纪录。
某TOP10房企沪苏区域总裁表示：“当前土拍已从利润计算转为生存卡位，房企正在土地储备与现金流安全之间走‘钢丝’。”
但是不断被推高的地价，正在重塑上海新房价格体系，也催生置业者加速进场。
中原地产统计数据显示，3月上海土地出让后，周边在售项目周均带看量环比激增47%，购房决策周期从23天压缩至11天，市场呈现“拍地即去化”的传导效应。
林波认为，土地市场的高热导致核心区域新房补涨，内环内新房价格将被重塑，尤其是市区高端盘和风貌别墅产品未来价格将呈现向上走势。
IT工程师林浩就是典型的“土拍驱动型买家”，去年面对待拍地块选择观望，却在今年3月周边3宗宅地以40%溢价率成交后连夜认购浦东西派海上项目。改善型买家李薇从2023年“等配套落地”的观望直接转变为土拍后加价18万元锁定江景资源。
“土拍楼板价7.1万元/平方米形成价格新锚点，在售9万元/平方米房源立即触发抢购。”某TOP房企市场部负责人表示，这种基于土地定价的预期重构正在改变传统价格认知体系，也改变了购房者的决策曲线。
沪上某中介机构给出的信息是，一季度土拍后核心区大户型成交提速明显，超6成买家通过郊区资产置换实现升级。青浦某项目营销总监透露：“投资客仍在消化规划预期落差，而陆家嘴业主已开始采用远期规划溢价定价。”
与此同时，土地市场的结构性高热也在重塑开发逻辑。上海徐汇滨江某项目精装标准突破8000元/平方米，与远郊项目2000～3500元/平方米的配置形成产品“代际差”；临港新城某项目被迫祭出“首付分期+十年物业费”组合拳，去化周期仍超18个月；青浦刚需盘将景观投入压缩至1000元/平方米后陷入“降标滞销”困境。
某头部房企上海区域负责人张楠（化名）透露，远郊项目平均去化周期已达16个月，部分项目被迫启动“工抵房+渠道包销”组合拳，但收效甚微。
前述某房企市场部负责人表示，上海楼市已进入“土拍定价-市场锚定-需求分化”的新传导周期，土地溢价成为房价预期坐标系的同时，居住属性与金融属性的加速分野，正折射出城镇化深水期的转型阵痛。
当核心区项目凭借稀缺性演绎财富神话，远郊盘在降价漩涡中艰难求生，这场由土地财政齿轮驱动的深度洗牌，或将重塑上海楼市未来10年格局。
