女子花759万买房后发现是凶宅，要求退房，法院判了

近日，浙江省杭州市的一买家称，自己花费759万元购买的二手房，在搬进去居住一年后，才得知房屋为“凶宅”，原房东之子在屋内非正常死亡。于是该买家起诉原房东要求退房并返还购房款。法院是如何判决的呢？

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花高价买下的二手房

入住一年后才发现是“凶宅”

王夕买下的这套二手房位于杭州城西，面积95㎡，有着不错的学区，2021年她看房时，该房源的挂牌价为765万元。

王夕很喜欢杭州的居住环境，一下子就相中了这套房，她当即决定卖掉老家的房子。2021年1月底，王夕与原房东张元（化名）签订定金合同，2月底正式签订购房合同，最终的总价为759万元。

“张元提出，为了她孩子读书方便，想等到2022年3月再交房，也就是让她再住一年。”王夕表示，自己当时不急着入住，就答应了这个要求，双方也将这一约定写进了合同的补充条款内。

因此，2021年3月完成过户后，直到2022年3月，王夕才从张元手中正式拿到了这套房，随后开始着手装修。2022年12月，王夕和家人搬了进去。

直到2023年10月的某一天，也就是王夕一家人已经入住近一年后，她的母亲在和邻居聊天时，邻居问了一句在她们看来“没头没脑”的一句话：“你们怎么会买这套房子？”追问之下，王夕一家才得知，她花高价买到的这套房竟是套“凶宅”。

“2021年4月，也就是刚过完户一个月左右，张元的孩子在家中自杀了，当时警察都来了，所以邻居们多少都了解一些情况。”王夕告诉记者：“邻居们之所以这样问，是他们都以为我是知道这个事情依旧买了这套房。我也这才反应过来，为什么有几次小区里其他孩子提出要来我们家玩，他们的父母马上就以有事为由将自己孩子带回家了。”

“我第一时间联系了中介，他也很震惊表示并不知情，我和张元联系后双方闹得也很不愉快。”王夕表示，她当即选择寻求法律意见并起诉了张元。

一审已判原告胜诉

律师称这类“凶宅”可以退房

王夕告诉记者，在她与张元于2021年2月8日签订房屋转让合同后，双方又于2021年2月18日签订了补充协议，主要就房款支付方式、房屋税费、房屋抵押情况、违约责任、其他特殊情形等进行了约定。

其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。

“2024年12月，一审已经判我胜诉，判决书上明确写着‘被告没有按照合同约定向原告交付未发生非正常死亡事件的房屋’。但是张元已经提起上诉，现在二审还没有出结果。”王夕告诉记者，为了买这套房她已经背上了不少房贷，经济压力不小，因此目前和家人还是暂住在“凶宅”内。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在房产交易中，过户登记与交付是两个相对独立的行为，登记时发生所有权转移，一般而言，交付房屋则是以交钥匙、完成对房屋控制权的转移为界限。而通常意义上的“返租”，是指出售房屋后，再建立一个新的租赁法律关系，双方从买卖关系变成了租赁关系，原来的房主继续使用房屋，但是法律角色发生了变化，成了租户，“本案中，有个细节需要特别注意，所谓‘返租’的时候并未另行签署书面的租赁合同。所以在一审判决的时候，可能未认定是一种新的租赁关系，很可能是以尚未交房来认定的。”

王玉臣提醒，对于卖房人而言，如果打算返租，保险起见，最好是单独签署一份租赁协议，而不是口头说或者直接从房款中扣除。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、公益律师赵良善称，返租是指房东在出售房屋后，因自身原因如小孩读书、新房装修等，需要继续在该房屋中居住一段时间的情况，“它并非严格意义上的法律术语，是房产行业内通俗叫法。”

他分析，涉案争议焦点在于，房屋虽然已经过户，但是没有实际交付，而非正常死亡案件在未交付期间发生，“从风险承担角度看，房屋交付前的风险一般由卖方承担。虽自杀属意外事件，但由于房屋未实际交付，卖方仍对房屋具有一定控制和管理义务，因此对于该事件导致的房屋价值贬损等风险，卖方应承担相应责任；从合同约定看，双方签署了补充协议，属于双方自愿协商确定，不违反法律法规强制性规定，为有效约定，买卖双方受此约束；从占有权角度，虽然房屋所有权以办理过户手续为准，过户后买方成为法律上的房屋所有者，但占有权与所有权是不同的概念，占有权涉及对房屋的实际控制和使用，卖方在持有期间对房屋具有直接的控制能力，基于控制能力负担有关后果亦符合公平原则。”

他指出，一般来说，房屋交付时间以合同约定为准，本案中，双方约定2022年3月交房，在这个时间之前，房屋的实际控制权和风险在一定程度上仍由卖家承担，如实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付之日为准，交付衡量的重大因素在于谁获得控制权，谁实际占有房屋。虽然涉案房屋已经过户，但卖家在控制期间对房屋的使用和管理应符合合同约定和一般的注意义务。“如果买卖双方在完成过户后，另行签订一份协议，对延迟交付的性质、双方的权利义务以及风险承担等进行明确约定，则双方的法律责任会更加明晰，能有效避免此类纠纷。”

来源：红星新闻

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农业生产建议

北方冬麦区应根据苗情、墒情实施分类管理，缺墒麦田及时灌溉，促进小麦稳健生长。西北春播区要利用晴好天气，适时适墒播种春小麦等旱地作物，已播地区注意查苗补种，确保苗齐苗壮。东北地区应加强防范雨雪天气，做好温室设施保暖、除雪等工作，同时注意加快整地备播进度。南方降水偏多地区要及时清沟理渠、排涝降渍，防范渍涝灾害叠发重发，注意避开较强降雨时段移栽早稻、播种春播作物，并加强油菜菌核病等病虫害监测与防治。