文 | 无锈钵
周期性调整的第三年，房地产行业正在迎来焕发新生命力的契机。
回首过往，这场发源于2021年的流动性危机，一度让中国地产行业经历了史无前例的震荡与深度调整：
房企开发结转收入下降、房企投资持续收缩，相关投资连续下滑……
市场的焦虑、信心的挫伤，让许多经济学家都忍不住发问：
“中国房地产，该往何处去？”
迈入2025，伴随着一系列积极信号的持续释放，上述问题正在迎来新的答案。这些积极的信号里，有来自宏观层面的政策支持，有来自流动层面的信心修复，更重要的是，在穿越风暴之后，头部房企已逐渐探索出了一条驶向新世界的航道：
伴随着“加快构建房地产发展新模式”被写入《政府工作报告》，顶层的倡导之下，越来越多房企正在围绕多元化赛道积极转型，跑出“第二曲线”的长虹。
1、“八仙过海”后，哪些房企成功走出第二曲线？
地产行业，寻觅“第二曲线”并不是新鲜故事。
类比15-17世纪，欧洲人在对黄金、香料、丝绸的渴望中所开启的“地理大发现”时代，过去的20年里，出于管理市值、优化利润以及探索新模式等目标，房地产行业同样也曾掀起寻找“第二增长曲线”的大航海时代。
具体到不同阶段，头部房企对于发展新模式的寻觅，也可谓是八仙过海。
其中最富前瞻眼光的房企，甚至早在楼市的黄金时代，便已经抢先布局。
作为央企代表的华润置地，早在2005年便已启动了以万象城为代表的“地产+商业”双轮驱动战略。
同样在这条道路上探索良久的，还有民营房企龙湖。
在“空间即服务”战略的指引下，龙湖早在二十多年前就开始拓宽自身的业务围栏，持续投入持有型物业，并在之后进一步将经营性业务整合为商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道，持续深耕第二曲线。
相比之下，更多房企的第二曲线思考，则是集中诞生于增速放缓的“白银时代”，和“房住不炒”方针出台的节点左右（2014年～2018年）。
我们所熟知的那股轰轰烈烈的房企多元化浪潮，正是那个时代的真实写照：
一份克而瑞发布于2019年的报告显示，彼时，TOP30房企中，70%都曾发布多元化战略，TOP100房企中更有97%布局了多元化业务。
但宏观层面的齐整转型，并不能掩盖微观层面的企业迷茫，万科布局物流、养老，恒大亲自下场造车，碧桂园重金砸向机器人……经历过那个时代的媒体，用“皇帝的新衣”来比喻这场狂欢：
“许多房企的多元化发展，都是在名称上做文章，部分房企甚至直接把多元化等同于去地产化。”
总结了这个阶段的探索和教训后，2021年开启的这轮深度调整周期里，理性成为了主导房企架构第二曲线的主旋律。尽管具体到资产轻重模式、业务发展阶段上，行业之间仍然存在不同理解，但综合来看，房企们的转型之路已变得愈发清晰务实：
除去仍处于起步阶段的滨江、建发，头部房企里，招商蛇口偏爱重资产运营，绿城聚焦代建业务，万科、保利向科技化、场景化要增长，中海左手押宝商业资管业务的“明天”，右手紧握创新业务所代表的“后天” ……
结合近期密集出炉的年报来看，这些务实的转型思路，正在带来一系列积极效果。其中，以华润、龙湖为代表的转型前列的房企，更是凭借长期布局，和持续深耕，创造了经营性收入的直观增长，成为行业探索“第二曲线”的领航者。
以龙湖为例，过去的一年，构成龙湖第二增长曲线的四大航道里，商业运营航道年租金收入109.8亿元，同比增长7%；由长租公寓升级为“龙智资管”品牌的资管航道，实现收入31.8亿元，资产管理规模近300亿元；物业管理航道实现收入总额114.2亿元，同比增长8%；智慧营造航道年实现营收12.1亿元，增长速度强劲，新签代建项目60个，代建项目全年销售额106亿元。
这些数据勾勒出龙湖从单一的“空间建造”，向开发、运营、服务多元化“空间运营与服务”转型的清晰轨迹。
得益于上述四大航道的齐头并进，2024年全年，龙湖实现经营性收入267亿元，同比增长7%，在公司整体营收中占比持续提升至21%。
在那之外，伴随着课代表们交出的一系列高分答卷，复盘房企近二十年来的转型史，市场对于第二曲线的认知，也已经不断得到深化。
具体到头部房企，无论是依附高势能城市的滨江，还是背靠大树奋勇争先的保利、中海，都在不遗余力推动第二增长曲线的完善。
正如好望角的发现者，葡萄牙著名航海家达·伽马所说的那样：
“好的航行从来都不是为了规避风暴，而是旨在发现新的世界和航路。”
时至今日，打造靠谱的第二曲线，不仅是房企的“安全航道”，同样也已经成为了通往高质量发展时代的“必经航道”。
2、“向新世界招手”的房企们，做对了什么？
与此同时，另一个问题也随之而来：
千帆竞逐的时代里，发展代建、租赁或者商业等多元业务的房企不在少数，为什么以龙湖为代表的一批房企，率先越过旧时代，抵达了新世界？
同样以航海类比，一次成功的航行，往往离不开下述客观条件：
一份规划周密的路线图，和一条坚固的航船。
具体到房企的转型思考中，一份规划周密的路线图，揭示的是房企在打造第二增长曲线之路上，所需要保持的前瞻性和连续性。
正如欧洲管理学家查尔斯·汉迪所指出的那样：
“第二曲线必须开始在第一曲线到达巅峰之前，这样才有足够的资源（金钱、时间和精力）承受在第二曲线投入期最初的下降。”
相比于楼市的黄金时代、白银时代，当下不断缩水的房地产新房市场体量，已经越来越难孕育转型的契机。
反观龙湖等房企，从十多年前坚持投入10%收入开辟第二曲线，起步商业运营，到多元化时代，成立长租公寓“冠寓”，再到如今架构五大航道协同生态，关注产品和服务颗粒度的精细化，可谓是真正意义上将先发优势转化为身位上的“长期领先”。
一个细节侧面烘托了房企在转型之路上建立竞争优势的艰难：
为了更好的服务消费者、客户，龙湖智创生活2012年在行业里率先发布了第一个物业服务标准白皮书，这些年来一直在不断丰富完善服务体系和标准，并建立分级产品标准。截至目前，建立起涵盖四个大类、5300多项标准，涉及近千项的物业服务场景。
回首过往，不论是龙湖、华润，还是招商保利中海，头部房企的转型之路从来没有捷径，也不存在任何速成的案例，有的只是日拱一卒的长期努力。
这也是为什么，头部房企在聚焦转型成果，“谋求新发展”的同时，也在时刻留心潜在的风险，“稳住钱袋子”。
正如业内人士所指出的那样：
“房企转型在完成收入结构转化的同时，更重要的是完成债务结构转化。”
从行业来看，为降低有息负债规模，房企有的被动，有的则主动。
以主动派龙湖为例，作为今年业绩会上，高层持续强调的关键词，“主动”成为了龙湖过去一年化解负债的最佳概括。得益于自有现金流和优质资产的稳扎稳打，2024年龙湖债务总规模同比下降8.5%，其中银行贷款占比高达83%，没有高息债务压身，平均合同借贷年期也超过10年；另一边的三道红线指标，龙湖亦继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率57.2%，净负债率51.7%，现金短债覆盖倍数为1.63倍。
值得一提的是，即便是在面临周期震荡和行业不确定性时，龙湖也没有为了短期利益而“出卖明天”。
正如龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上所表达的那样：
“在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街项目一个都没有出售，包含长租公寓在内的资管航道还在发展、还在拿项目，物业也没有进行低估值融资，而是抓住窗口期，为多航道业务做一个长期规划和发展。”
“航海是耐心者的游戏，只有忍受风浪的人才能抵达对岸。”从这个角度来说，房企历经跋涉所抵达的未来，正是对其过往付出的正面回报。
3、结语：2025，房企抵达的新世界，会是什么样？
前期的成果之外，已经到来的2025年，挑战依旧存在。
如果说，2024年是房地产行业寻求产品研发和模式探索的筑底之年；那么2025年，则是行业企稳甚至是通过新模式实现转折的关键之年。
当地产行业集体进入下半场，从增量迈入存量，供求关系由卖方市场向买方市场，行业竞争的逻辑走向了双轮驱动——短期拼经营创新，长期拼价值坚守。
这既是中国地产经历30多年的周期洗礼的经验教训，也是迈入新周期的经营启示。
放眼未来，如何利用新模式在存量消化和市场重构间重新确立可持续的发展范式，这既是一场价值战，也是一场长期战。
分化与转折之下，长期来看，房企迫切需要跳出旧时代的框架体系，寻觅新时代的价值。
放眼全球不同市场的地产开发商，当行业进入下半场，探索新阶段的市场定位和价值生态，均是未来拓展的主要方向，也是包括中国香港、日本和新加坡等成熟市场房企普遍经历的阶段。
这也代表了房企角色和发展范式的转变——从过去以空间建造为主的单一价值创造，转向以空间开发、运营、服务并重的多元化价值创造，在这一过程中，房企需要时刻更新周期中的自身坐标。
这之中，相比聚焦资源侧“大资管思维”重构业务的华润，做深单一区域的滨江，做强产品的绿城，聚焦空间营造与服务，和城市更新发展共振的龙湖，仍然可能是留给中国房企最普适的参照样本。
这种模式或将在未来，成为后地产周期时代的新思路：
房企不再只是盖楼卖房，而是通过空间运营参与城市、社会价值的再分配。
毕竟，城市的发展不会停滞，从住房到住好房，中国人的空间需求也始终存在，尽管行业压力尚未消散，但政策支持和社会认可下，真正具备价值的房企，势必能等到拨云见日的一刻。
