讲真，很久没有看到素质这么顶的江景地了。
忍不住先分享几张图：
这块地，就是番禺今年要重点推出的黄沙岛地块。
虽然还没正式出道，但已经是个“待爆咖”，我们了解到，关注的企业挺多的，LC、BLZY、BL、YX等等。
理由很简单，因为地块优势太突出了：
中心六区唯一的1.1容积率一线江景宅地，位于番禺版“二沙岛”，唯一的江景别墅预备役选手。
我们也去现场转了一圈，一起来聊聊。
1、0线江景+岛居氛围，江景配置、私密度、生活属性拉满
黄沙岛地块，是由黄沙岛公园改出来的，位于番禺区府中轴线最南侧，紧贴着市桥水道。
因为岛居地形，所以黄沙岛地块旁边，在2000年左右就开发出黄沙岛花园别墅群，清一色独栋别墅，多达253栋。
不用我说都知道，黄沙岛花园里边住着的，都是番禺本地最有钱的那波土豪。
而结合现场来看，黄沙岛地块的条件，其实更胜一筹，或者说是整个番禺区府素质最好的一块地。
第一，地块呈现狭长状，更贴近江岸，加上黄沙岛别墅群形成屏障，私密度拉满。
进入黄沙岛地块，必须走长堤东路，从黄沙岛花园西区进入，全程车流量都不多，也很安静。
地块现状，为公园、闲置用地等，要动起来速度会很快。
| 地块内部实拍
就连学校也打足明牌，番禺官方已经发了文件，对口东兴小学，纳入德兴小学集团。
在番禺广场板块，这种配套就是顶配了。
重点是地块和江的关系，直接就是“0线观江”，加上狭长状地形，江岸线接近500米长，还能做成一字型产品排布，将江景最大化利用。
第二个，江景很绝，水质清澈，水流平缓，总体是一种很悠闲的慢生活感。
沿江两岸，基本看不到什么很新的高楼大厦，但是绝对宜居养生。
甚至能看到有人在江上划船、有人开船捕鱼：
2、1.1容积率，可能是城区唯一的江景别墅豪宅
黄沙岛地块，1.1的容积率，虽说不是唯一的超低容积率地块，但加上江景buff，应该说是无敌了。
结合现有的效果图看，很可能会有11栋叠墅产品，体量不大，就是冲着做精品来的。
地块也不会全部都建住宅，占地约5万平，其中可建设用地大约2.3万平，剩下一半面积，则建设一个滨江公园，依然有沿江碧道。
还能看到，公园几乎是把住宅区围了一圈，相当于强化了它的私密度。
贴着江岸还有几个延展出去的平台，也有可能是游船码头。
总之，在规划设计上主打一个高端化、特色化，做成高端江景豪宅。
这样的产品，在广州市场很稀缺，能联想到的，也就只有天河的越秀·观樾三期。
观樾三期去年年末开盘，42套建面约210平湖景叠墅，推出了20套，据说去化7成，最高单价20+万/平，成绩不错。
现在，黄沙岛地块，论景观、论环境，都不在观樾三期之下，确实应该一战。
3、最大的疑点，番禺广场，能否撑起豪宅地段
黄沙岛地块，看上去是万事俱备，但其实还有一个问题，那就是番禺广场的板块购买力。
黄沙岛地块素质上乘，但它的出身是在番禺广场，一个非常典型的内生性市场，缺了一点点概念色彩。
番禺广场的市场现状，我们之前就说过，老旧二手房跳水，成交量不够活跃，成交主力为三四房，次新房也就卖到2字头。
新房呢，在售主力是路劲美的隽樾府，也是小户型最好卖；接下来还有一个中银南项目，做纯四房，改善属性强一点。
当然，黄沙岛地块的参照物，不会是这些项目，而是黄沙岛花园别墅。
黄沙岛花园别墅，目前在贝壳只有两套放盘，都是超大的独栋，总价2300万以上。
我看了一下详情页，那真叫富贵逼人眼。
建面约386平那户，光首层花园就有400平；建面约500平那户，上下四层大别墅，光客厅就是7米挑高。
跟黄沙岛花园别墅相比，新地块腾不出那么多的地方来造大别墅，对隔壁土豪来说，这就是个“小地方”。
但是，它也有二手房没有的新社区、新产品优势。
毕竟，黄沙岛花园别墅25年楼龄，社区设计已经老旧；就买家来说，也到了该置换的时候。
再加上，这块地本身体量不大，5万平，1.1容积率，如果做成建面约200平叠墅，大约100来套货量。
或者保险一点，搭配143平打上的产品，这种中高端改善产品，在番禺广场是断层的，基本没有竞争对手。
所以，黄沙岛地块最主要的问题是，如何找准产品定位，在番禺区府、市桥一带找到100位感兴趣的本地土豪，打响名声。
当然，总体来看，对房企来说，黄沙岛地块发挥空间很大：稀缺江景+小体量+开发难度低+区府高确定性+市场供应缺口。
产品做好了，还是能立起广州城区唯一的江景别墅标杆。
