仲量联行2025年第一季度广州房地产市场回顾与展望
广州，2025年4月8日——广州新兴产业发展势头良好，逐步转化为办公租赁需求，这有望长期支撑市场健康有序发展。
广州甲级办公楼市场
2024年，广州加快发展新质生产力，推动两业融合的数字技术应用业增长显著，全年增加值同比增长高达11.9%。这也为广州办公楼租赁市场带来了新气象。2025年第一季度，数字经济、跨境电商、IP运营等前沿产业的相关企业在广州甲级办公楼市场新租赁面积占比高达35%。对此，仲量联行华南区商业地产部总监马炜图分析指出，广州凭借数字经济和制造业基础的综合优势，持续推动现代服务业与先进制造业的深度融合，并促进办公楼市场需求结构性调整。与新兴产业紧密相连的产品开发、内外贸易及配套服务等产业环节呈现内生性增长趋势，将为办公楼租赁需求注入新的活力。
然而，从整体市场情况来看，部分传统行业的企业租户仍面临内外部挑战，如内需不足、外贸摩擦不确定性上升等，导致租金预算持续趋紧，收缩型租赁需求有所上升。本季度内，搬迁和升级是新成交面积的两大主力，分别占比约35%和25%。在价格竞争日趋激烈的背景下，珠江新城子市场内部搬迁活动频繁。同时，受新兴子市场更为宽松的租赁条件吸引，不少原驻珠江新城的企业选择迁往琶洲。此外，从成熟子市场的非甲级办公楼升级至琶洲或广州国际金融城甲级办公楼的趋势也日益明显。
截至本季度末，全市办公楼空置率微降至20.9%，环比下降0.1个百分点。这得益于个别办公项目的租户集中入驻，尤其是广州国际金融城空置率的显著下降，对全市空置率起到了积极的拉低作用。在高性价比的吸引下，琶洲区域内楼龄在5年以内的存量项目空置情况也有所改观。但与此同时，珠江新城、越秀、天河北三大成熟办公楼子市场，由于新增需求不足和存量租户租赁面积缩减的双重影响，空置率均出现了一定程度的上升。另外，琶洲一座新的总部大厦的入市，也给市场带来了一定的空置率上行压力。在租金方面，市场竞争依然激烈，全市租金水平环比下降3.0%。
市场展望
2025年初的各大会议中明确表示，今年我国将用好用足政策空间，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，以超常规力度提振国内消费，深化投融资综合改革。广州将继续发挥政策杠杆作用，以制度型开放构建新优势，加快推进新旧动能转换， 形成消费与产业升级的良性循环。对此，仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽表示：“当前广州办公楼租赁市场中，新兴产业驱动的增量需求虽然还在成长阶段，但已在电商、游戏出海、低空经济、生物医药、人工智能等细分赛道中展现出差异化的结构性价值。同时，我们注意到这些新赛道企业在租赁选择时注重性价比，因此极有可能在新兴子市场中发展产业集聚地。其展现出的高增长潜力依然值得市场保持密切关注。”
在接下来的三个季度里，琶洲和广州国际金融城子市场将迎来一轮新的集中供应潮。预计全市将有近120万平方米的新增供应进入市场，其中约30万平方米为自用面积。面对广州办公楼市场的持续深度调整，供应侧将积极寻求与时俱进的运营策略，并探索引入新业态、打造多元化发展路径。在此基础上，市场供需关系有望迈向新的平衡。
注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。
