给大家算一个数据，可能对于我们理解现在楼市所处的状态，有些帮助。为求简单，我还是只计算深圳的。
先期说明：以下测算不是严密计算，更多结合了个人主观观察。所以，未来若有官方数据，也许会有较大偏差。
房地产市场这轮调整以来的一个特征是：抛盘量极大，持续性也很强。大体上涉及到两类业主，一类是“原始盘”，基于预期不善而抛盘；另一类是“高位盘”，基于现金流压力而抛盘。
我们就算后一个，因为，如果他们的现金流问题得不到显著改善，选择卖出是迟早的事。
那么，深圳的房奴家庭平均每户房贷是多少？平均月供又是多少？这是本文要解决的问题。
一般市场计算一个城市的居民杠杆率会用居民房贷余额/GDP，但这是一个模糊的宏观概念，大量的根本没有房贷的家庭也被平均了进来，但只有贷款买了房的家庭才存在供款压力嘛。
所以，我们只计算有房贷的家庭，俗称“房奴”，这样更加量化。
依据去年存量房贷利率的调整，我们大致可以知道，截至2024年底，深圳有多少家庭有房贷呢？
64万户。这个数据来自于深圳人行。
同步来看，截至去年底，深圳居民家庭的房贷余额累计有多少？
我们取住户部门人民币中长期贷款这个数据，大体上可以等同于房贷。这个数据在2023年底大约是2.59万亿，2024年又增加了大约766亿，加总，截至去年底，深圳居民家庭的房贷余额大约为：2.67万亿。
由此计算得出，截至去年底，深圳房奴家庭户均分摊的房贷余额大约为：417万。
这是一个平均数，就我的粉丝咨询来看，大部分要超过这个贷款额，不少都是上千万的贷款，2-3千万的也有一些，更高的就属于个别了。当然，也一定有很多低过这个数值的，但是贷款少也意味着月供压力小些，想必是贷款少的也不需要什么咨询吧。
下面，我们全部以房贷利率3.15%计算，在平均月供期限分别为30年、25年、20年、15年四种情景下计算。下面的计算太复杂，我不太会搞什么复杂的图表，大家就这样看文字重点吧。如果有水平高的童鞋，一张图表搞完，请后台留言教教我。
四种情境下，深圳这64万户家庭户均分摊的月供金额分别是多少呢？大约是：1.79万元、2.01万元、2.34万元和2.91万元。考虑到平均时限30年不可能，我们主要依据后三个指标做测算。
这里我要岔开一句，深圳没有这样的数据披露，关于房奴家庭的月供收入比数据，央行/深圳人行一定是可以建立一个单独的数据系统的，并以此向外滚动披露，会更加有助于人们评判市场的健康程度。但这部分数据是缺失的，香港能够查到，我们只能这样推算。
依据国际合理的月供收入比30%左右来测算，倒推可以得出，在上面说的后三种月供情境下，深圳房奴居民家庭的年度可支配收入将需要分别达到：80.4万元、93.6万元、116.4万元。
我认为这个不太可能，因为可支配收入是税后收入，如果按照这样计算，房奴家庭税前收入普遍都要百万以上了，这个可能性太低了。
故：我们分别取40%、50%、60%这三个月供收入比数值，则在上述三种情境——月供期限25年、20年、15年——下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入将需要分别达到：
在家庭月供收入比40%情境下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入将需要分别达到：60.3万元、70.2万元、87.3万元。
50%情境下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入将需要分别达到：48.24万元、56.16万元、69.84万元。
60%情境下，深圳房奴居民家庭按年可支配收入将需要分别达到大约：40.2万元、46.8万元、58.2万元。
依据深圳七普人口测算，常住人口户均2.25人。考虑到买房家庭多数为有娃家庭，我们取户均3人计算，则，在上述三种月供收入比的情境下，深圳人均可支配收入按年需要分别达到（人均可支配收入这部分只是计算需要，可以跳过不看）：
在月供收入比30%的情境下，房奴家庭人均可支配收入按年需要分别达到：26.8万元、31.2万元、38.8万元。这个数字大约是2024年深圳人均可支配收入的最低3.3倍以上，去年深圳人均可支配收入是8.11万元。
在月供收入比40%的情境下，房奴家庭人均可支配收入按年需要分别达到：20.1万、23.4万、29.1万，大约是2024年深圳全市人均可支配收入的2.48-3.59倍。
在月供收入比50%的情境下，房奴家庭人均可支配收入按年需要分别达到：16.08万、18.72万、23.28万，大约是2024年深圳全市人均可支配收入的1.98-2.87倍。
在月供收入比60%的情境下，放你家庭人均可支配收入按年需要分别达到：13.4万、15.6万、19.4万，大约是2024年深圳全市人均可支配收入的1.65-2.39倍。
也就是说，不管怎么设定，如果要完成支出覆盖，上述各种情境下，房奴家庭年度可支配收入的最低值都要超过40.2万，夫妻都上班则人均可支配收入至少要20.1万。如果取个偏低值56.2万，则夫妻人均可支配收入要在28万以上。折合税前的话，要30万以上了。
总额满足这个条件，容不容易？这些房奴家庭需要从事什么样的职业，才可以满足上述家庭支出的要求？
我选取两个收入证据来测算。
依据统计年鉴，截至2023年底，深圳城镇在岗职工收入水平在20万以上的有7个行业，从高到底分别为：金融业人均工资44.6万、采矿业人均工资34.6万、电力燃气人均工资33.5万、卫生社会人均工资31.3万、信息技术人均工资28.2万、教育人均工资23万、科研人均工资21万。注意，这都是税前。
对照上面的要求，大体上来说，夫妻都参与工作的话，应该是至少有一位在上述前五大行业工作，方才有可能覆盖掉上述支出。其他领域，那就要看个人能力、职位了。
另外看看个案，前几天网上热传的腾讯、招行薪资水平。
腾讯是年薪百万，招行降薪了人均58万，也都是税前。
像腾讯这种情况实属极端案例，因为它受过去5年的冲击相对还是小一些，而且公司的自由现金流创造实在太强。相对而言，招行的年薪水平可能更加符合我后台咨询的房奴家庭的真实负担。简单说，你家里得有个人在招行这样的地方上班（而且还不能被优化），这个月供才能算比较不痛。
我这样算下来，自己也有点意外，因为直觉上房奴家庭不需要这么高才对。但是，如果考虑到这些房奴家庭的供房之外的支出，尤其是教育支出、医疗支出，可能还真的不低。
但实际上，达到招行这样的收入水平，在深圳也不那么容易，否则也不会被大家拱上热搜了。
算来算去，我的大致结论是：深圳这64万房奴家庭们的现金流，至少有相当部分没有那么乐观，他们的月供压力与痛感，正变得越来越明显。
400多万的贷款，在以往的顺周期里，似乎不是一件天大的事情。但是在过去几年调整期，以及未来，伴随着支出刚性，这平均每月2万以上的现金流压力，似乎令越来越多的家庭变得非常辛苦，乃至陷入困顿。
痛感最为强烈的，我理解应该是在2019-2021年间买房的人群。这四年期间，深圳新房+二手房全部的交易量是接近35万套，这部分家庭是那64万户房奴家庭里的主体痛感人群。原因是，这个时间段，一是2019年后房价短期内涨得明显，很多人恐慌时追入；二是负债高，负债高一方面是因为房价贵，另一方面是因为杠杆上的猛，基于对未来房价继续翻倍的预期；三是2023年之后经济快速转头，新房奴的收入预期普遍下滑，股市楼市资产损失显著。故而，他们的现金流痛感，表现得极为刻骨。
以上这些计算，全部指的是买房做按揭贷款的这个房奴群体，但是，众所周知，市场上还存在另外一个群体：经营贷房奴群体。这个群体的现金流压力更大，但是这部分数据更加的隐蔽，更加不好测度。反过来说，这也意味着我们上面做的深圳房奴家庭的月供压力测试，是保守的，实际上的情形，要更为严峻。
这部分痛感家庭，在如今的逆周期，毫无疑问需要更多的收入才能度过难关。而一旦他们的收入环境持续不能得到好转/乃至有一部分会继续恶化，被迫折价出售房产回笼现金减轻压力，是迟早的事。我们现在看到的市场上的挂牌量居高不下，有很大一部分是这样的情况。
就我体会，对于其中一部分家庭而言，折价出售房产还是比较好的情况。严重者实质上已经陷入了财务困境，最终不但会失去住房，而且还可能依然无法解决财务问题。
故此，从政策角度讲，我认为，住建及金融管理机构应该更加着意关注这类人群，或许可以让未来的纾困政策变得更有针对性。
你们觉得呢？欢迎留下你的情况。
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