南上海最大的黑马板块，会不会成为买房很大的坑？
黑马崛起：金汇何以领涨全奉贤？
金汇竟然是南上海奉贤最大的黑马板块。
你相信吗？金汇的房价涨幅跑赢了奉贤新城，还打败了西渡，成了奉贤的黑马！
金汇次新房禹洲雍贤府、朗诗未来街区、天和前滩时代2020-2022年从2.8万元/m²涨到3.7万元/m²，涨了32%；
而奉贤新城的次新房龙湖天宸、汤臣臻园都只涨了20%，西渡中铁建仅有17%，都跑输了。
奉贤其它的板块柘林、庄行、海湾涨幅都不行，一一被金汇挑落马下。
黑马板块的金汇，何以领涨全奉贤？
金汇是奉贤距离市区最近、房价最低、最能吸收市区外溢的板块，形成了一个错位竞争。
金汇距人民广场直线距离仅30公里，比南桥近5公里；
采用BRT快线+8号线最快65分钟可达人广，进城速度比奉贤新城还要快十几分钟。
金汇比奉贤新城距离市区更近，但房价却更低，新房3.55万元/m²远低于奉贤新城的4.2-5.5万元/m²。
金汇与西渡处在同一个纬度位置，但新房同样低于4万元/m²的西渡中铁建香榭国际。
地理和房价决定了金汇和南桥、西渡吸收的客群主体有很大的不同，背后形成的潜力也不一样。
金汇主打“前滩南外溢”（上述列举的一个小区就直接叫天和前滩时代），而南桥是奉贤本地改善阵地。
西渡很尴尬，一幅工业区画风，那城市界面和配套让老闵行、奉贤本地人都嫌弃，吸引力不行。
金汇是一个多重概念叠加的板块，浦江第一湾、临港新片区、奉贤线构建起了强大的营销叙事，给了买房人很大的潜力感。
浦江第一湾规划涵盖闵行吴泾、闵行浦江、奉贤西渡、奉贤金汇四个区域。
打造的有未来桥、未来孪生双塔、科创触媒中心、永续农业展示馆与健康生活中心等地标建筑。
目标是发展成为上海南部的世界级新型滨水中心区、未来城市创意湾和城市会客厅：
金汇的新房在浦江第一湾的营销中直接宣称再造2个陆家嘴，是继外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江之后的第3个“黄金三角”：
一下子，金汇的逼格拉得很高！
临港新片区更是让金汇如虎添翼，划入了873平方公里范围内：
金汇还有奉贤线的规划，更是让板块吹上了天。
奉贤线和南北快线贯通运行，是上海的南北主轴大动脉：
这条快轨要是建了，金汇真的成了“前滩南”了，几站就直达前滩，到人广、火车站也方便。
这几波规划刺激下来，大大拉涨了金汇的房价，让它成了奉贤最大的黑马板块。
规划光环下的真实含金量是多少？
金汇头顶这么多光环，在奉贤潜力这么大，真实含金量是多少呢？以后会不会成为买房很大的坑？
虽然金汇是奉贤离市区最近的地方，但是相对市区还是太远了，超出了城市化能够到达的范围。
金汇北部和闵行交界的地方是农林复合区，2035年之前不开发，阻挡了城市化向金汇的推进。
金汇镇大到72平方公里，但建成区面积仅17.6平方公里，城镇化率还不到25%：
金汇在奉贤区内的发展定位非常低，在郊区就是一个孤立的小镇，未来难以有崛起的希望。
根据奉贤2035的发展规划，只重点建设一个中心城奉贤新城（南桥）、两个中心镇海湾镇和奉城镇。
这就限定了奉贤以后的城市化只能在南桥、海湾和奉城镇内进行，金汇等镇都要按下暂缓键。
南桥镇升级为奉贤新城后成了全区“宇宙中心”，是奉贤的“耶路撒冷”；
海湾镇靠海、靠临港，是奉贤的工业重镇，未来还要通高铁，在区域内站位相对金汇更高；
而奉城镇是原先奉贤老县城，有深厚的历史底蕴，二次崛起后能辐射奉贤“中东”地区。
所以奉贤的发展版图清晰明了，今后只有南桥、海湾、奉城三个镇还能打，金汇被靠边站了。
金汇在浦江第一湾的规划中定位同样很低，主要发展观光旅游业，对区域能级提升作用不大。
金汇规划了一个文化岛，走的是文化旅游路线，区别于张江的科创岛，缺乏核心产业支撑。
奉贤搞的东方美谷科创城、数字江海都集中在奉贤新城，新城永远是宠儿。
浦江第一湾的规划给闵行吴泾（大零号湾）的定位和能级最高，金汇、浦江、西渡都很式微。
其中规划的最高的两栋320米、240米塔楼都在吴泾，金汇的地标高度仅为100米，低了不少：
这些地标都是办公楼，在农田边上拔地而起。
在如今上海的商办空置率高启、限制开发的情况下，浦江第一湾的商办落地周期可能会很长：
浦江第一湾的农田现状
一旦浦江第一湾的商办遭到降级或取消开发，比如320米降为220米，240米降为140米；
那么买了金汇的房子就是利空，规划要是不落地就成了很大的坑。
就在前不久，后滩、华泾TOD、梅陇新中心的开发能级都降低了，这些都是背棘业主的新近案例。
虽然金汇被划入了临港新片区，但离临港主城最远、片区内定位最低，利好辐射不到。
临港的摩天商办聚集在滴水湖畔，建得热火朝天，金汇八竿子打不着。
在临港新片区的诸多镇中，金汇算是最远的一个，也是定位最低的一个。
看看离临港主城最近的书院、泥城和海湾，都被赋予了临港“大智造”产业功能。
比如书院给了中芯国际，泥城给了特斯拉超级工厂，金汇啥也没得到，就给扣了顶帽子。
奉贤线规划长期停留在纸面上，不落地的话同样是一个坑。
奉贤线规划早就有了，距离建设、通车不知要猴年马月。
接下来的上海轨交规划或有3条新线路将插队建设。
分别是浦南线27号线（心港快线）、嘉闵线南延伸、2号线南延伸。
这其中没有奉贤线的身影，可能继续延后。
很多在金汇置业的人群都指望靠着这条线前往市区快速通勤，中短期来看希望要落空了。
金汇置业的现实思考，坑在哪地方？
金汇的黑马潜力只是相对奉贤内部而言，对外就黯然失色了。
金汇的房价和临港差不多，但潜力却输给临港一大截，未来还会跑输。
临港的二手房最高飙到6万+元/m²，都翻倍了。
假设下一波行情启动，临港依旧是明星，狠狠地吊打金汇。
在上海新房3万的板块中，临港是未来潜力最大的一个。
金汇、安亭、车墩、徐行、罗泾等郊区小镇新房都在3.5-3.8万元/m²，潜力都会败给临港。
金汇处在上海市区外溢链条的最末端，被上游的浦江板块狠狠地截胡了。
浦江万达旁边2014年新建的动迁房永康城、瑞和城成交价才2.4-2.8万元/m²；
浦江线轨交沿线2012年前后的动迁房浦江馨都、浦润苑、水语人家成交价都在3万元/m²左右。
这些动迁房产品比金汇的商品房性价比更高，很好地截胡了市区向金汇的外溢。
从自住配套的成熟度、通勤的便利度来说，金汇还不如惠南，又降低了金汇的购买价值。
惠南已经成功转型为张江和临港的睡城，处在中间的“C位”。
乘坐16号线大站车从惠南到滴水湖、龙阳路分别仅需20分钟、30分钟。
别看惠南距离市区也远，但有快速的轨交就不一样，能快速连接产业区。
惠南是原先南汇区府所在地，综合配套远比金汇齐全，生活更有烟火气息。
如果再降低一下品质，接受2005年的房龄和楼梯房。
用金汇3.5万元/m²的新房价格可以买到浦锦街道的景舒苑、滨浦新苑动迁房，距离市区更近。
景舒苑、滨浦新的性价比也很高，低至3.2万元/m²：
住在浦锦享受的是闵行的给力配套，医疗、XQ、轨交样样全，比荒郊野外的金汇好太多。
种种原因，让金汇收到的购买力大大地减弱了，相对来说潜力反而没那么大了，反而坑越来越大。
结果金汇的新房很不好卖，还破发了。
比如金融街奉贤金悦府2022年8月首开，现在还有312套未能售出：
该项目开盘均价3.52万元/m²，现在成交的二手房仅2.8-3.4万元/m²，破发了。
2021年开盘的禹洲天境铂悦3.4万元/m²，现在二手房成交仅3.16万元/m²，也破发了。
新开的天和·尚海荟庭、象屿江湾悦府价格进一步上涨至3.58万元/m²，都不好卖、都有破发的风险。
金汇的新房定价透支了未来数年的规划利好，随着价值的理性回归，正在成为很大的坑。
其二手房的竞争优势也没有上游其它板块强，可替代性高，大家买房要作出理性决策。
金汇板块的“崛起现象”，本质是“低价+规划概念”催生的阶段性市场狂欢。
看似耀眼的32%涨幅背后却暗藏城市规划能级不足、产业空心化、配套兑现滞后等硬伤。
当营销光环褪去，那些被过度包装的“黄金三角”“前滩南”叙事，终究要直面农田的冰冷现实。
在上海楼市分化的当下，与其追逐虚无缥缈的规划蓝图，不如回归烟火配套与真实需求。
你认为金汇是潜力股还是韭菜收割场？你还敢为它的未来而赌吗？
