今年一季度的楼市，太魔幻了。
一方面是热点城市“地王”频出，一方面是百强房企的销售额在持续下降。
与房企的销售业绩相比，大家更关注的是“地王”。
毕竟，“地王”代表的是大家对于行业的信心。
在这个关键时刻，“信心”比业绩更重要。
而当全国热点城市“地王”频出的同时，西安土地市场在开年这几个月则供应处于低位，土地市场的热度也就不高了。
这一次，西安急需拿出压箱底的优质地块，来搅热土地市场，提升大家对于西安的信心。
01
上海、北京、杭州、成都“地王”刷新
“地王”分为“总价地王”、“单价地王”，“单价地王”则更能折射出地价水平。
而“单价地王”，又分为“板块地王”、“城市地王”。
“板块地王”太多了，一座城市的每个板块都有，因此我们来关注一下城市级“地王”，也就是一座城市中楼面地价最高的地块。
今年一季度，上海、北京、杭州、成都这四座城市“地王”先后被刷新，并且有的城市在今年已经是多次被刷新。
其中，2月26日上海静投置新城市更新建设有限公司以总价5.62亿竞得静安寺社区两宗地块，这两宗地中的一幅风貌住宅地块折合楼面价16.11万元/㎡！
16.11万元/㎡的楼面地价，超过2024年8月绿城摘得的徐汇区斜土街道地块131045元/㎡的楼面地价，成为最新的全国单价地王！
而在绿城之前，“全国单价地王”融信上海静安中兴路地块（楼面地价100315元/㎡）曾经保持了长达8年时间。
更疯狂的还有杭州。
在3月25日，滨江集团以52.03亿元、溢价率69.86%摘得滨江区西兴单元BJ030102-25地块（土地面积23145平方米），楼面地价77409元/㎡，成功刷新杭州单价地王纪录。
没想到，3天之后的3月28日，备受关注的杭州蒋村地块经过102轮报价，被建发以34.34亿元摘得、溢价率115.39%，楼面地价高达8.8万元/㎡，直接再次刷新杭州单价地王，这也是时隔6年杭州再次诞生溢价率超百的地块。
三天两刷“地王”，杭州造地王的速度和幅度，超乎想象。
3月份，成都的“地王”也是两次被刷新。最新地王是3月27日建发摘得的金融城三期H10地块，楼面地价4.12万元/㎡。
北京的最新单价“地王”，则是3月18日中海以75.02亿元、溢价率27.9%摘得的海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块，楼面地价10.23万元/㎡，刷新了今年1月2日建发摘得的海淀区朱房四街0030地块（楼面地价9.5万元/㎡），成为新“地王”！
除了上述几座城市“单价地王”不断被刷新之外，在今年一季度，郑州金水区拍出了溢价率87%的地块，济南拍出了溢价率51%的地块，宁波、重庆、武汉等城市也拍出了溢价率超30%的地块。
从这些高溢价地块、“单价地王”诞生的城市来看，无一例外都是位于一二线热点城市的核心地段，建发、绿城、中海等房企成为拿地最活跃的房企。特别是建发，连续拿下成都、杭州“地王”，堪称“地王制造机”。
中指研究院的数据显示，今年一季度建发斥资207亿元在全国拿地，拿地金额排在中国房企第四，仅次于中海、华润、绿城这三大央企。
民企中拿地金额最多的是滨江，以190亿元的拿地金额排在中国房企第五，仅次于上述三大央企以及建发；“黑马”邦泰则继续保持扩张态势，以33亿元的拿地金额排在中国房企第12名、民企第2。
02
西安土地市场何时回暖？
与其他热点一二线城市土地市场的火热相比，今年一季度西安土地市场则显得几分冷清。
整个一季度，西安开发用地供应量并不多，成交的地块也均是以底价成交，并且航天基地等板块甚至出现了流拍地块。
典型房企中，今年一季度也仅有保利摘得2宗青龙寺片区城改地块、华润摘得灞河西岸82.363亩低容地块、地建嘉信摘得高新CID约140亩地块、中铁建摘得港务区45.676亩地块。
今年一季度西安土地市场热度不高，最主要的原因是供应的地块中缺少真正堪称压箱底级别的优质地块。
对于开发商来讲，现在拿地其实并不是价格的高与低，而是地块本身的优质与否。位于城市核心地段、占据稀缺资源的优质地块，必然会吸引开发商的拿地热情，优质地块具备打造更高品质产品满足市场的需求。
而品质一般的地块，即使地价再低，也很难吸引起开发商的兴趣。
4月份，西安的土地市场预计还将持续处于低位。整个4月份，仅有5宗开发用地供应，这5宗地块中仅有沣东融合区的94.12亩地块值得关注，但这块地实际上已经名花有主，预计将被中国TOP10房企中某房企摘得。
目前已经发布出让公告的地块中，5月份沣东科统区将迎来2宗地块挂牌结束、沣东融合区将迎来1宗地挂牌结束，这几块地都是非常不错的地块，沣东融合区的地块预计将被BL摘得。
接下来1个月，西安土地市场热点，应该还是要看沣东，两家TOP10房企预计出手拿地，足以引发大家的关注。
至于西安到底何时会出现城市级的单价地王，这要看目前待供应的地块情况。
目前，西安的单价地王是2021年2月份曲江大明宫置业在雁翔路板块摘得的地块，楼面地价2.54万元/㎡。
而整个西安，截止目前楼面地价超过2万元/㎡的地块仅有2宗，一块是这宗地，一块是万众在雁翔路摘得的地块，也就是目前在售的九曲松间。
西安要想诞生单价地王，地块要么就是城市核心区稀缺地块，要么就是主城区超低容积率的地块。
按照这两个因素，可以看出目前西安已经公开待供应的地块中，有2宗地具备成为“单价地王”的潜力，一宗是高新医院东侧的地块，这块地据说已经名花有主；一宗是曲江第一学校北侧的地块，容积率只有1.2、限高13.5米。
另外，曲江一期核心位置还有一宗未开发的地块，但目前暂未出现在供地计划之中，这块地可以说是真正的钻石级地块。
整体来讲，西安要想超越2.5万元/㎡的楼面地价、刷新单价地王，难度是比较大的。此时，还不如关注一下西安今年哪些板块会诞生溢价成交的地块，这可能要更现实一些。
至于西安的“板块单价地王”，今年有可能被刷新的，还是要看港务、高新，其余板块难度比较大。
在目前市场沉寂的环境之下，西安急需拿出一些优质地块供应，通过土地市场的热度来提升大家对于西安楼市的信心。
毕竟，其他城市已经率先行动开启了抢房企、抢资金、抢购房者，西安还是要慢半拍吗？
