从2016年末提出“房子是用来住的”，到2024年末提及房子要“止跌回稳”，房价的涨跌，已从单纯的经济问题上升到了政治问题。作为一名在龙湖、万科等一线房企从业20年的专业人士，今天我用一条视频来告诉你，为什么房价必须上涨。
内容相对专业，因为影响房价的因素，需要结合宏观经济结构、金融系统稳定以及社会资源配置等多个方面来分析。我会尽量用通俗易懂的语言讲解，听到最后你就明白了。
风险问题
在去年和今年3月的相关会议里，房地产都与防风险紧密挂钩。为啥房价下跌的风险会引发银行系统的风险呢？
这是因为在过去几十年，房地产一直是货币循环的驱动力。银行贷款通常是抵押贷款，背后都要依靠房产抵押物来创造货币。去年我国货币总量达到300万亿，是2000年的22倍，同期北京房价上涨幅度大概也是20倍。所以我常说，房价本质上就是一种货币现象。
这种紧密绑定的循环意味着，如果房价下跌，抵押品价值就会缩水，进而引发银行的坏账风险，甚至可能导致整个信用体系崩塌。
除了银行体系风险，财政方面也是个大问题。过去，土地出让收入占到地方财政收入的30% - 50%，而土地价格又与房价直接相关。房价下跌，地方债务虽会有所收敛，但以前债务还款的风险会加剧，更别说地方政府没办法更好地进行基础设施建设和提供公共服务了。这就是去年上面对于地方债态度发生180度转变的原因，从“谁家的孩子谁抱走”，到1.2万亿的化债，背后就是房价影响了土地价值。
对产业链的影响
房价下跌还会影响整个产业链。房地产在我国高峰时期，占到经济总量的11% - 12%，去年直接下跌到6%，远低于日本和美国8% - 9%的水平。但我们的城市化率却比日本和美国低很多，这意味着我们还没实现富裕，发展就面临停滞。
停滞的原因在于各地新房限价以及一、二手房倒挂引发楼市过热，这就需要4 - 5年的回调期。之前我们讲过，这4 - 5年的回调，会严重影响上下游50个产业。像钢铁、建材这些较大的行业，都有可能陷入衰退，人们的收入会受损，甚至可能失业。
所以，要在经济增速底线与金融风险上限之间维持一种脆弱的平衡。这就是为什么2022年7月之后，并没有真正有力的救市措施。尤其是资金链收紧，导致了一些不良现象，这些都是维持这种脆弱平衡的表现。
2024年9月开始，虽然不断传出要放松货币面，但目前来看，放松尺度非常有限。所以我们只看到一线城市楼市明显回温，其他地方依旧困难重重。因为上面清楚，楼市供大于求的状况要到今年年底才能达到平衡。目前贸然行动，可能催生新的泡沫。
这又涉及另一个问题，既不能让房价普遍回到上涨通道，也不能让它下跌。因为我们没有其他合适的货币蓄水池。2024年超发的14万亿货币，如果不被房地产吸纳，就可能流向消费市场，迅速拉升通胀。我们都知道，走出通缩是个缓慢过程，可通胀一旦起来，那就是一瞬间的事儿。而且在以往认知中，大家对通胀的恐惧远超通缩。所以，稳住楼市格外重要，因为房价和货币紧紧捆绑在一起。
另外，我国70%的财富都在房地产上。如果纸面繁荣的效应消失，经济就会陷入严重通缩，其严重程度不亚于日本“失去的30年”。区别在于，我国财富集中在房产的比例比日本还高，所以房价下跌会导致严重的资产负债表衰退。
2024年，虽然股市上涨了30%，但只有少数群体能感受到经济回温，而房价上涨能让居民普遍有获得感，这背后关乎整个社会的幸福感和稳定。所以说，房价问题已经不单纯是经济问题，而是上升到了政治层面。
保房价与保汇率
在保房价还是保汇率的问题上，很多人认为保汇率就一定会牺牲房价，这种观点太简单了。房价，尤其是土地资产价格，也是人民币的信用锚点。房价上涨时，国际热钱反而更愿意投入国内。这两年就有一些外资对国内写字楼断供，背后就是房价下跌导致资产价格受损，进而引发资本外逃和本币贬值，削弱了我国在全球产业链中的地位。
目前央行正在运用各种工具，努力让经济总量、货币总量以及房价（资产价格）之间保持艰难的平衡。但这种平衡在2026年可能会被打破。
从2021年开始，全国土地供应量陆续减少，2022 - 2023年土地出让规模又下降了12%，这会直接影响未来3 - 5年的新房供给。按照开发周期推算，2026年前后新房会显著收缩，供需缺口可能扩大。一方面，之前的库存消耗殆尽，供需趋于均衡；另一方面，新房建设量过低，这些因素都会在2026年推高均衡价格。
还有个棘手问题，之前超发的货币一直在银行体系空转。2026年货币超发会不会引发通胀预期呢？居民会不会为了对冲财富缩水而涌入房地产市场呢？结果可能会形成越涨越买的自我强化机制。
目前我国城市化率只有66%，距离日本楼市泡沫时的82%还有很大差距。城市化率每年会提升1%，这些新增城市人口必然会带来持续的居住需求。
所以说，房价问题的本质，是多重矛盾的投射。它既是货币超发的产物，又是维护信用体系的关键；既是经济增长的引擎，又是社会稳定的基石。从政治经济学的观点来看，维稳房价不只是经济决策，而是综合考虑对称系统性风险、社会契约、国际博弈等多重复杂因素的结果。所以，房价只有上涨这一条路可走。
