一到入学季，广州的学位房又火了。
楼市君发现，越秀区有个“老破小”小区，近期成交了一套房源，最高单价破8万/平！
更重要是，对比3年前，这个老破旧小区的成交价，竟然涨了22%。
有网友提出灵魂拷问：是什么房子，比珠江新城还能涨啊？
｜越秀区航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
先一起看看，今年越秀学位房的最新情况。
让买家斥资8.3万/平买的，是对口署前路小学的寺贝通津1号大院，位于东山口地铁站附近。
｜区位示意图
｜广州楼市发布制
而最新成交这套房，是80平两房户型，总价668万成交，单价约8.3万/平。
这套房的成交周期，只有短短63天。
｜来源：链家
楼市君翻了一下，从2017-2022年，这个大院的房子成交价一直稳定在6字头。
今年这个价格呢，比上一次2022年的成交价，还要贵1.5万/平！
毕竟，拿着660多万这个预算，如今你能够入手荔湾、海珠的改善新盘了。
｜来源：链家
大家都知道，这几年的老旧小区价格都在回调，老破小竟然还能卖出新高价？！
这个小区楼龄达到35年，长这样的：↓
｜来源：链家
外立面泛黑、遮阳棚褪色...处处透露着老旧房屋的气息。
卖出8万多的主要的原因呢，有两个：
一方面，这套房的房本面积虽然只有80.38平，但赠送了一个大平台。
中介表示：这套房使用面积可以达到200平。
如果用实际使用面积来算，价格对比前几年的成交，就真的不算贵了。
另一方面，房源对口的署前路小学，是家长们心中的“白月光”。
该校拥有70多年历史，属于东山口的两所省一级小学之一，另一所是培正小学。
根据去年电脑派位的分组，署前路小学对口七中、十三中、十六中、省实、培正、铁一等。
｜来源：地段划分文件
这些中学，基本属于越秀的头部。
中介透露，因为学位抢手，加上这里有加装电梯，这个小区的挂牌价基本都不便宜。
目前，整个小区只有5套房在售。像在售的这套两房，业主挂牌价在7.2万/平，对比邻居略高一点。
｜来源：链家
目前，小区三房户型最低挂牌价在480万，单价约4.6万/平，而且学位没有被占用。
中介告诉楼市君，这个月有业主降价28万，立马有不少买家上门看房。
想来“顶级学位房”捡漏的，真的不少。
｜来源：链家
贰
不得不说，8万+的寺贝通津1号大院，确实刷新了不少人对老破小的刻板印象。
大家知道，每年1-3月，都是学位房的旺季。
按照越秀区招生政策，公办小学的报名时间基本都在5月初。
从购买房产到户籍迁移再到入学报名，整个流程基本都要2-3个月时间。
换句话说，家长们在1-3月购房，差不多可以赶上小学报名的时间。
｜越秀航拍
｜广州楼市发布 摄
再加上近几年越秀区学位充足，没有出现学位预警。家长们选择越秀区的学位房，无疑是比较稳妥的选择。
这也导致每年年初，越秀的学位房行情都比较好。
据不完全统计，对口东川路小学（省一级）、水荫路小学（市一级）的多个“老破旧”，出现了不少1天极速成交！
｜广州楼市发布 制图
看到上面的表你会发现，二手秒成交的案例，今年还出现在头部学位房身上。
“老破旧”升温，也发生在隔壁天河的老牌学位房市场。
例如在华景新城板块，上个月开始成交热度明显起来了，几乎一天卖超过一套。
在刚刚过去的3月，华景新城卖了38套房，比起1、2月都要翻了倍。
|广州楼市发布制
而对口华景小学的珠江俊园，也在一天之内成交两套房源。
其中，131平三房户型以6.5万/平的价格成交，也达到半年内高位。
至于华景三期就更明显了，一个月之内成交5套，价格比2月份略有回涨（统计来源：贝壳找房）
| 华景新城实拍
| 广州楼市发布 摄
纵观整个天河北，二手成交热度，甚至从节前就开始了。
板块的二手房大多对口华阳、华康、龙口西小学，这三个都是宝妈宝爸心中的顶级书包。
据中介数据统计，3月天河北二手住宅网签宗数已超过110宗，同比上涨超过10%。（具体成交就不放了，可以扫码找楼姐要~）
据中介反映，目前天河北最受欢迎的，是总价400-600万之间的房源，也是刚需、刚改型家长的主场。
｜华康小学实景图
| 广州楼市发布 摄
叁
今年，几个传统教育强区学位房的升温，也开始传递出两点信号：
一是，老牌学区房的价值，市场的认可度还在。
作为名校本部大本营，越秀、天河教育水平的软实力，不是部分成员校、新校短时间内可以改变的。
过去一年，越秀的学位房平均下滑15%，降幅在5-30%不等。
在价格跌出性价比后，同样的预算，你可以淘到更优质的房子。
｜越秀区航拍
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从择校角度而言，老牌学区房有其价值。即便预算无法让你买入第一档的小学，越秀区的初中质量、数量都是广州最能打的存在。
二是，买家更倾向将学位房作为居住型房产，而非投资需求。
与此对应的，像锦城花园、珠江俊园等配套优秀、楼龄较新的大户型，依然受到改善型买家青睐。
｜东风广场实拍
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但必须承认，摆在老牌学位房面前的，是各区新学校的分流。
比如，天河引入清华附中创办湾区学校，黄埔引入湖师大、华师、广外等优质教育。
目前，广州不少新房自带九年一贯制学校，学位稳定加上生源优质，教学质量也在赶超传统名校。
例如总价段在500万级的新盘性价比也高，在花地湾能够对口省实、万博能够对口东风东。
楼市君统计了一下，像在今年就有不少新校准备开学。
｜广州楼市发布 制图
近几年，老牌名校也在外区办校，家长的注意力不再一味集中在老城区。
比如牛奶厂，4字头就能上车一个不错的次新房，读生源不错的奥体东小学。
｜来源：社群
加上随着新盘入市，越秀老破小在居住体验上优势并不明显。
当然，如果宝妈们更在意教育的确定性，目前的市场，确实是一次低成本享受更好教育的机会。
你们觉得呢？
