去年下半年以来，西安先后发布了高质量发展示范区、西咸新区、高新区、古都核心区、北部片区的国土空间规划。
近日，西安又发布了临潼区、航天基地最新的国土空间详细规划。
临潼区属于非主城区，因此我们在这里重点关注一下航天基地最新的规划。
在航天基地最新的规划中，释放出了一些非常重要的信息，包括城市发展方向、地铁规划等等。
01
航天基地向东南方向发展
西安航天基地是2006年11月成立的，位于西安主城区东南方向，是陕西省、西安市政府联合中国航天科技集团公司建设的航天科技产业和国家战略性新兴产业聚集区。
从时间上算起，航天基地发展了快20年时间了。
与西安其他开发区不同的是，航天基地是先有产业、后有城市。以航天产业立区之后，这些年吸引了融创、招商、富力、碧桂园、保利、绿城等房企的进驻，再加上本土的陕旅、航天实业等，均参与了航天基地的建设之中。
在最新的《西安市功能体系与布局规划》中，航天基地分属古都核心功能承载区、南部高新技术与科教集聚区两大功能区。
官方给航天基地最新的目标定位是：航天强国与军民融合的战略支点、航天产业核心承载区，秦创原南部科技创新走廊重要支撑。
航天产业就不用多说了，作为国家级陕西航天经济技术开发区，航天基地已经成为中国航天动力之城、北斗创新的发源地，聚集着航天六院旗下西安航天发动机有限公司（我国唯一的大型液体火箭发动机研制生产专业单位）、空间电子信息技术研究院（原航天504所）、西安航天精密机电研究所、北方电子研究院等，以及隆基绿能、陕煤、荣耀、中科遥感、西安铁路信号单位。
凭借科创优势、产业优势，航天基地与长安大学城、高新丝路科学城、中国西部科技创新港等板块共同形成了西安科创产业带，成为西安科技创新高地。
此次发布的西安航天基地规划范围总面积约49.43平方公里，其中城镇开发边界内规划编制面积约48.63平方公里，共划分12个单元，其中重要发展单元2个、新增建设单元2个、城市更新单元1个、一般单元7个。
1个城市更新单元就是目前的雁塔南路以西、东长安街以北的航天基地所属区域，2个重要发展单元、2个新增建设单元均位于包茂高速以东片区。
很明显，包茂高速以西片区发展已经逐步区域饱和之后，接下来航天基地的重点发展方向是包茂高速以东片区，也就是目前的航天基地东南方向。
这个片区目前是大片的空地、村庄，将会承载起未来十年航天基地的发展空间希望。
02
地铁4号线向南延伸，11号线浮出
航天基地规划路网整体呈方格网布局，打造级配合理、疏密有致的道路系统，形成“九横十纵”的骨架路网体系。
地铁规划方面，航天基地目前已经通车的地铁线路有2号线、4号线，今年将新增15号线开通。
在这份全新的规划之中，也释放出了关于地铁规划的多条重要信息：
第一：地铁4号线将向南延伸。
2018年12月26日，西安地铁4号线通车，全长35.2公里，是一条南北走向的线路，连接着西安北站、行政中心、大明宫国家遗址公园、西安站、大雁塔、大唐芙蓉园等。
在航天基地道路交通规划图中可以清晰的看到，地铁4号线将从航天新城站终点站向南延伸，向南规划有3个地铁站，而向南延伸的这一片也正是航天基地接下来的重要发展单元。
第二：地铁11号线浮出。
规划中的地铁11号线，是一条横跨西安、咸阳两市及西咸新区的线路，是西咸一体化推进中重要的一条线路。
按照目前的规划，11号线一期起于咸阳宝泉路，止于西安鱼化寨，预计将会纳入到西安地铁四期规划之中。
而从航天基地的道路交通规划图中可以看出，11号线二期将沿着航天大道布局，与地铁2号线、4号线换乘，止于航天大道与雁翔路交汇处。
第三：15号线向北延伸？曲江CCBD南区规划有地铁？
除了比较清晰、具有确定性的4号线向南延伸、11号线规划之外，航天基地的这份规划图中，还涉及到两条地铁线路信息。
一条是15号线。目前的15号线一期东起点是东兆余站，而从规划图中可以看出，15号线后期的规划是向东过包茂高速之后向北延伸，沿着雁翔路布局。
另外一条是在航天基地与曲江新区交汇处，规划有一条地铁线路从西边的曲江CCBD南区至雁塔南路之后，向北沿着雁塔南路布局，这条线路未标注是几号线。
03
哪些住宅地块待供应？
作为地产媒体，我们当然要关注的是全新的航天基地规划中，有哪些住宅规划。
根据用地布局信息，在这份49.43平方公里的规划中，居住用地为12.13平方公里，占比只有24.54%，也就是不到1/4。
占比最大的是工况用地，面积14.07平方公里，占比28.46%。
另外，商服用地仅有1.37平方公里，也就是2055亩。
目前，航天基地成熟区域、基本成熟区域，包茂高速以西片区其实已经没有多少住宅用地可以开发了，这个片区的住宅用地接下来是卖一块少一块。
而航天基地接下来的2个重要发展单元、2个新增建设单元，规划中的住宅用地主要集中在长征二路以南、天和二路两侧，也就是目前的隆基厂区南侧那一片。
从这几年航天基地住宅用地供应来看，每年基本是2、3宗。2022年至2024年这3年时间，共计供应了8宗住宅用地，其中2宗溢价成交、6宗底价成交，保利、龙湖、招商、大华、德通、泰发祥等房企有拿地。
不过，去年以来航天基地的开发用地市场曾经出现了多次流拍，代表地块为招商雲山間南侧地块、泰发祥时光雅境西侧地块、航腾公园西侧地块。这主要与目前的市场环境之下，开发商在拿地方面比较谨慎有关。
这几年的航天基地新房市场，得益于土地供应控制的比较好，因此价格方面没有出现较大的下跌。这几年，新房市场诞生过龙湖云河颂、保利天珺、保利星河天汇等红盘。
其中，保利天珺2024年以43.7亿元销售额位居西安全市第4，今年前3个月又以8.2亿元的销售额位居西安全市第1！
航天基地还有一个前几年的红盘碧桂园云顶，目前在售。近期，碧桂园云顶降价吸引了大家的关注，也引发了一轮热销。毕竟，对于碧桂园来讲，当下回笼现金比利润更重要。
全新的规划出炉之后，让企业、购房者看到了航天基地的城市发展方向，也更清楚每个板块的具体产业、配套等布局。
当然，我们希望看到的是规划的稳定性，而不是随时变动，毕竟这几年大家经历了各大区域太多的工业用地、商业用地变为住宅用地，公园缩水甚至消失……
