欢迎关注我的视频号“城市财经”↓
作者：余飞
01
楼市，仍在探底
转眼，2025年已经过了一季。
房地产在过去的一个季度，并没有什么好的表现。
前两个月的数据，国家统计局已有公布。
国家统计局披露：
1-2月份，新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。
来源：国家统计局
从跌幅走势来看，商品房销售跌幅收窄非常明显，从去年年初的超过20%跌幅，收窄到去年年末的超过10%跌幅，今年前两个月跌幅进入了个位数。
但核心，仍是跌。
而且，从大板块来看，无论东部、中部、西部还是东北，无论房地产投资还是商品房销售面积、商品房销售额，没有一个板块增速回正。
来源：国家统计局
3月份的数据，国家统计局尚未公布，不过透过机构披露的数据，可以看到，仍在探底中。
克而瑞披露：
百强房企3月实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%、同比降低11.4%。预判后市，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。
环比是相对2月份（春节月），当然会增长。但同比来看，相比去年同期，则继续下跌了11.4%。
从上图可以看到，2025年3月份百强房企的操盘销售金额，是过去五年来最低值。
02
分化愈发严重
当然，今年3月份的百强房企操盘销售额虽然进一步创新低，但和去年笼统、全面下跌不一样，今年分化现象非常严重：
重点城市成交量维持热度，三四线城市则继续拉胯。
比如四个一线城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。
北京3月份新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，同比上涨51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平。
北京3月份二手住宅网签量为19234套，环比增长62%，同比增长34.7%。其中，仅3月31日一天，北京二手住宅网签就达1386套。
深圳一手住宅预售+现售网签总量4161套，环比增长67.5%、同比增长47.2%。其中一手住宅预售网签量2926套，现售网签量1235套。
当然，4161套一手住宅网签量，相比于去年四季度的热度，下降了一半，这一点我们也要看清楚。
深圳3月份二手房成交量同样如此，同比大涨，但相较于去年四季度，热度已经不再。
广州方面，来自广州住建局的数据显示， 1-3月，全市一手住宅网签面积172.67万㎡、同比增长36.8%，全市11个区同比增幅均超过10%；二手住宅交易登记面积242.27万㎡、同比增长26.2%，全市11个区均实现同比正增长。
再看二线城市方面。
比较有代表性的是杭州与厦门。
钱江晚报披露，3月杭州十区新建商品房成交6500套左右，环比2月份增加143%，同比去年3月也有小幅上涨。
厦门3月份一手住宅成交1415套，环比大涨112%，同比上涨55.84%；成交面积154162㎡，环比上涨113%。
此外，成都、青岛、苏州、宁波、南京、郑州、昆明、合肥、福州同比也都好于去年。
但二线城市中，天津、济南、重庆、长春、佛山、长沙、无锡，表现仍疲软，同比均在下跌，也即成交均不如去年同期。
再看三四线城市，列举几个代表。
比如惠州。惠州统计局尚未披露一季度数据，其1-2月份数据显示， 新建商品房销售面积下降23.6%，降幅比2024年扩大1.3个百分点。
整个广东省官方披露的数据显示，前两个月商品房销售面积824.2万平方米，同比下降8.6%。其中珠三角下降16.1%，粤东、粤西增长，粤北下降10.7%。
前两个月广州、深圳、东莞的销量在增加，其他三四线城市销量可想而知。
来源：广东省统计局
湖南邵阳官方披露，今年前两个月商品房销售面积37万平方米，同比减少0.2%。销售额15.3亿元，同比下降10.7%。
湖南省没有公布整体销量数据，但公布了投资数据。一眼看去，也全是跌。
来源：湖南省统计局
福建省公布的前两个月数据显示，全省商品房销售面积下降18.6%，销售额下降19.1%。厦门、福州在增长，其他城市必然在下降，且降幅不会小。
来源：福建省统计局
河南省公布的前两个月数据显示， 全省新建商品房销售面积同比下降4.9%；其中，住宅销售面积下降5.5%。全省新建商品房销售额下降4.8%；其中，住宅销售额下降5.1%。
郑州成交量在上涨，意味着郑州以外的河南其他三四线城市必定在下降。
来源：河南省统计局
其他地方就不一而足。
分化是意料之中的事情，也是大势所趋。
如今核心城市几乎全面放开了限购，深圳仅保留了核心区的限购，京沪外围区的限购也大幅放松。
三四线城市如今面对的局面，不仅仅是大环境压力，还有来自核心城市的客源虹吸，局面会比去年更难应对。
所以，本号早就强调过未来一二三四线城市的走势：
第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则依旧扭转不了。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第三，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
03
三四线房价下行挡不住
之所以不看好三四线城市，逻辑在于：
第一，产业羸弱，经济羸弱。
中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
好的产业 省会优先， 优质的教育、医疗 、公共交通等资源，也是省会优先 。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。
以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.4倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。
第二，人口不断流失。
除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。
2022年全国人口减少了85万人，首次负增长。这种背景下，人口通缩城市面积扩大了不少。公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。
人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。
2023年共有309个城市（直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟）公布了人口数据。
其中188个人口在收缩，4个持平，117个人口在增加。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口减少城市占309个公布人口数据城市60.8%。
大多数城市的人口都在通缩。
第三，天量库存。
过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
住建部曾公布数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。
产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，如今再叠加中心城市的虹吸。
这个结该怎么解？
所以，本号一直在强调：越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。
原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。
转载、广告投放、加读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）
