文章部分素材来源:智超讲财商及公开查询，致谢。后半部分为投行圈子补充
随着央企逐渐搬离北京，三峡集团去了湖北，中国电子去了深圳，中远海运去了上海，中国星网去了雄安，其他央企二三级子公司纷纷搬完以雄安为代表的“外地”。自从北京市委市政府搬到通州，其实已经让北京城八区的人口聚集效应越来越低，城八区的房价跌下来也是很正常的。
按照近一年内的北京三环一些老破小区的成交轨迹，首付30万-50万门槛已经可以在三环位置，买个50-60平小两居室了。北京东三环靠近国贸，大批的“牛马”都在这里办公，朝阳的“洋气”繁华也吸引了大批年轻人，随着年龄的增大，也开始置业买房，脱离“不谈恋爱、不结婚、不买房、不生孩子”的“四不青年”序列，走向为国结婚、为国生子女的生命新时代。
除了北京人口外流的趋势已经确定了，中国老龄化社会业已形成了。老是提“银发经济”，现在看来，经济形势不稳定，让老年人也开始不敢花钱，真的有人要花那么多钱去养老吗？
某康人寿（知名民营保险）曾经卖保险产品的新模式来弄活养老公司，还有某大养老、某桂园养老、某星养老……，现在看来都是在赔钱（抛开用养老社区为载体卖保单的收入，养老社区运营上述都未盈利），根本没搞清楚怎么从养老里面完成闭环，完成赚钱。
所以北京上海等大城市又开始提出社区养老，社区养老的前提就是不卖自己的房子，也不以房子为标的来实现自己的养老使命。
银发经济带来的是二手房的挂牌数量减少，但是不能阻挡现有存量房产已经超额再超额的事实，不能再妄想房价回升了，还是想想用什么资产来让自己的资金保值增值吧。经济下滑代表的是市面上的好资产数量越来越少，能够成功破圈IPO的企业更是少之又少，所以无论是股权还是债权，都没有能够带来长期稳定较高收益的资产配置。对于普通的老百姓来说，可能就真的只有股市、房市、金市，选择并不多。
东三环的老破小们，其实也基于地理位置的原因，有一定的竞争力，不过依然没办法保值增值了。房子已经从曾经的金融属性，真正的实现了房住不炒，跟股市里的股票一样，只要你不卖就是浮亏，不算真亏。
目前有部分房源已经跌破3万！
举几个东三环的成交吧：香榭舍在2024年12月成交了一套一居室，成交价是252万，成交单价是3.1万/平。
双龙南里在2025年2月成交了一套两居室，成交价是215万，成交单价是3.8万/平。
御景园在2025年2月成交了一套三居室，成交价是728万，成交单价是3.8万/平。
潘家园南里在2025年2月成交了一套两居室，成交价是169万，成交单价是3.6万/平。
双龙南里在2025年2月成交了一套一居室，成交价是156万，成交单价是3.3万/平。
劲松二区在2025年2月成交了一套两居室，成交价是228万，成交单价是3.8万/平。
潘家园小区在2025年2月成交了一套两居室，成交价是218万，成交单价是3.8万/平。
华辉苑在2024年12月成交了一套三居室，成交价是580万，成交单价是3.8万/平。
百环花园在2025年1月成交了一套两居室，成交价是449万，成交单价是3.7万/平。
松榆东里在2024年12月成交了一套一居室，成交价是182万，成交单价是3.6万/平。
伪命题来了，刚需真的有那么多吗？有一种情况确实需要理解，那就是北京的小孩子上初中、高中都有很多小区，尤其是高中，需要看成绩，而不是义务教育，自己的娃能够考上什么样的高中，完全看能力。这也就注定了，自己家离初中近，不一定就离高中近，虽然在一个区，但是朝阳和海淀区大到爆炸，除非撞大运，否则根本不可能挨到一起。
东三环只是一个例子，三环已经是核心地带，那么四环、五环、五环外呢，没有学区房加持，没有地理优势，未来房价会更加惨不忍睹，不忍卒读。
多维度探寻下行缘由
政策调控持续发力
自房地产市场进入深度调整期，北京的调控政策始终保持高压态势。限购政策尽管在2024年有一定程度放松，但整体仍对购房需求形成约束。非本市户籍购房资格审核严格，社保或个税缴纳年限要求较高，限制了部分潜在购房者入场。金融政策方面，银行房贷额度的收紧以及贷款利率的相对高位，大幅提升了购房者的资金成本与还款压力。以首套房为例，当前房贷利率仍维持在一定水平，使得不少刚需和改善型需求被抑制。同时，针对房地产企业的融资监管加强，促使开发商资金回笼压力增大，部分开发商选择降价促销，这在一定程度上拉低了整体房价。
城市布局变迁影响
北京城市功能疏解和空间布局优化进程加速，对东三环地区房地产市场冲击显著。随着央企外迁，三峡集团前往湖北、中国电子落户深圳、中远海运奔赴上海、中国星网入驻雄安，众多央企二三级子公司也纷纷搬离，北京市委市政府迁至通州，城八区人口聚集效应逐渐减弱。东三环以往凭借企业聚集带来的就业、商务等优势被削弱，人口流入放缓甚至部分人口流出，直接导致住房需求减少，房价自然面临下行压力。
市场供需结构失衡
从供应端来看，近年来北京房地产市场尤其是二手房市场存量持续增加。东三环区域虽为成熟地段，但随着周边新兴区域开发以及保障性住房供应增加，分流了部分购房需求。而且，部分老旧小区房源因房龄较长、户型设计过时、小区配套设施老化等问题，在市场竞争中处于劣势，为吸引买家不得不降价出售。从需求端分析，受经济环境不确定性、居民收入预期下降等因素影响，购房者观望情绪浓厚。加之90后特别是95后购房者对居住品质要求提高，对老旧小区接受度较低，进一步抑制了东三环部分房源的需求，加剧了供需失衡，推动房价下行。
经济环境不确定性冲击
全球经济增长放缓，国内经济面临结构调整压力，北京作为经济活动高度活跃地区，难以独善其身。企业经营面临挑战，部分企业裁员或降薪，居民收入稳定性受到影响，使得购房者购房意愿和支付能力下降。对于房地产这种资金密集型产业，经济环境不佳导致投资性购房需求大幅减少，以往将房产作为重要投资渠道的投资者纷纷离场，市场缺乏资金支撑，房价失去上涨动力。
未来走势理性研判
短期波动仍将持续
短期内，东三环房价大概率延续波动下行态势。政策层面虽有促进房地产市场平稳健康发展的导向，但调控基调不会轻易改变，限购、限贷等政策仍将限制需求释放。市场供需失衡局面难以快速扭转，新增供应房源消化需要时间，而需求端在居民收入预期未明显改善、经济环境不确定性未消除前，难以出现大幅反弹。不过，随着市场价格逐渐调整到位，下跌幅度可能会逐渐收窄。
长期分化趋势显现
从长期视角看，东三环地区房价将呈现分化走势。对于配套设施完善、交通便利、教育资源优质的小区，房价有望在市场调整后逐渐企稳回升，因其具备稀缺性，能够吸引改善型和高端需求购房者。而老旧小区若不能通过城市更新、改造提升居住品质，房价可能持续低迷，甚至面临进一步下跌风险。此外，随着北京城市副中心和其他新兴区域建设不断完善，东三环与这些区域之间的房价差距可能会重新调整，未来房价走势将更加复杂多元。
东三环地区房价下行是多种因素综合作用的结果，未来走势充满变数。无论是购房者、投资者还是房地产行业从业者，都需密切关注政策动态、经济形势以及市场供需变化，才能在复杂的房地产市场中做出理性决策。
声明：以上观点仅供参考，不构成任何建议。
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