很多人说，这次的提振消费政策意在稳股市、稳楼市，房地产又要迎来春天了。但我可以负责任地告诉大家，并不会，房价还会下跌。
前两期我讲了中国经济已经进入通缩时代。可能因为内容比较负能量，被限流了。之后我又讲了解决通缩的唯一办法，就是增加收入。这里说的收入，不单纯指居民增加工资，而是要从政府、企业和居民三个端口全面增加财富和收入。这包括两个方面：
第一，降低成本也是增加收入，比如税费、补贴、利息等等。
第二，增加资产和财富也是增加收入，像提振股市、稳楼市，其实就是稳住并增加资产财富。
我文章刚发布，当晚就出台了新政策。既然政策已出，为什么我还说房价会下跌呢？大家别走开，我从以下几点给大家分析分析。
房价上涨原动力缺失
我们要清楚房价上涨的原动力是什么，主要有四个要素：
第一，经济持续增长，大家收入提高。
第二，城市化进程推进，很多人从农村、乡镇到城市，从小城市到大都会，产生住房需求。
第三，土地资源稀缺，致使土地价格上涨。
第四，宽松的货币政策，M2增长迅速，也就是市场上资金充裕。这与“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法基本相符。
那当下情况如何呢？
先看经济增长，别说官方数据的5%，就看看身边实际的经济状况，其实增长并不明显。
再看城市化进程，基本上已经结束了。
土地稀缺吗？以前稀缺是因为城市开发，好位置的土地有限。但实际上城市还有不少土地，现在很多城市土拍都流拍了，土地价格一降再降。当购房需求不足，土地也就不稀缺了。
最后说货币政策，2024年M2增速是7.3%，这可是30年来的最低点。2025年1 - 2月M2增速又降到了7%。不能说货币政策失效，但正常的M2投放效果不佳。因为居民和企业不敢花钱，即便投放了资金，要么没人敢要，要么就存起来。而政府主导的基建投资，虽然支撑了M2和信贷的高增长，但其商业周期长、资金占用量大，还存在一定挤出效应。总之，房价支撑的四个核心要素都不具备。
此次政策对房价支撑有限
再来看看这次提振政策中有关房地产的内容。我就不说具体细节了，直接讲几个核心点：推进城中村及危旧房改造、专项债券收购存量房、税收减免、降低公积金贷款利率，以及加大公积金使用范围和力度。就这些，这些政策就像我上一篇说的“添油战术”，解决不了什么大问题，和刚才提到的房价上涨的四个核心要素，似乎都没太大关联。
房地产历史使命改变
我们再回过头来说房地产。在过去30年经济快速增长期，房地产作为支柱行业，受益颇丰，我觉得它的历史使命已经完成。未来肯定不会再依靠房地产来支撑经济发展，新的经济增长点应该是科技与创新，比如量子相关产业、AI智能、低空经济、新能源产业等。未来房地产的使命还是回归居住属性。新开发项目可以满足居民高品质、高标准的居住需求，尤其是改善型需求。存量房主要满足居民基本居住需求，各取所需。
既然房价未来还会下跌，我们该怎么办呢？很简单：
如果你有很多套房子，可以规整一下资产，保留或者置换到核心城市核心位置的房产，其他的都可以处理掉。特别是那些还有房贷、位置不好或者房龄老、户型小的房子，更没必要持有。
如果你是刚需，着急结婚或者孩子上学，一定要看准了，选好位置、产品和核心卖点，该买就买。
如果你是刚性改善需求，一定要选好地段、环境和产品，这样也没问题。
