大家好，我是言叔，这是人言房产的第257篇房产文章。
2025年，房地产市场又有新状况，大量房东竟然集体选择“不跟了”，这背后到底藏着什么玄机？
过去楼市红利满满，如今却风云突变。二手房挂牌量大幅下降，价格逻辑也变得扑朔迷离。
01
咱先来说说这十年楼市的“成本红利”。
在2016年之前买房的那批人，堪称中国楼市最大的赢家。
就拿北京来讲，2009年的时候，四环内房子均价才1.2万每平米，到了2016年，直接涨到5.8万每平米，到2025年3月，均价稳定在7.2万每平米。
按理说，这些房东的持有成本，就算算上贷款，普遍也低于当前房价的30%到50%，利润空间那是相当可观。
可现实却让人摸不着头脑。北京二手房挂牌量从2023年12月的12.8万套，一路降到2025年3月的9.3万套，降幅高达27%，出现了“越跌越不卖”的反常现象。
而且这可不是北京独有的情况。
2025年2月，重点20城二手房新增挂牌量同比下降18%，其中2016年前买入的房源占比，从45%一下子跌到22%。
同期，二手房成交周期中位数延长到189天，2023年才126天呢，可降价房源占比只有31%，2023年可是58%。
像北京回龙观一个2009年建成的经适房小区，挂牌价4.8万每平米，周边新房都6.2万每平米了，近半年愣是一套都没卖出去，可还有30%的业主坚决不降价。
02
这房东们到底咋想的呢？
在言叔看来，二手房价现在的状况，那是受到多重压力，陷入了集体沉默。
先说政策剪刀差这事儿。
新房去库存有着“制度性优势”。
就说新房限价，成都2024年集中供地的时候要求，新房售价不能比同地段二手房高15%。
天府新区有个楼盘售价1.8万每平米，直接把周边次新房挂牌价从2.2万压到1.9万。
再讲讲税费差异，上海二手房增值税免征期从2年延长到5年，2025年要是卖那些满2年不满5年的房源，得交5.3%的增值税，新房可就只需要契税。
还有资源倾斜方面，深圳首套房贷款额度都偏向新房，二手房贷款审批周期长达3个月，利率还上浮10到15BP。
再看看持有成本这一块，现在出租比卖房更划算。
打个比方，要是2008年在北京买个89平米的两居室，花了120万，现在这房子市值大概700万。要是卖的话，得交增值税（差额的5.3%）、个税（1%）、中介费（2.7%），加起来差不多45万。
但要是选择出租，一个月租金大概12000，按平均2%的年回报率算，一年也能有14.4万的净收入。
这么一对比，谁还愿意卖房折腾呢？
还有资产安全问题。2024年，全国居民存款突破150万亿，可M2增速14%，实际却是负利率（CPI2.8%），大家的资金得找地方避险。
对咱普通家庭来说，房子那可是终极梦想，是“根据地”一样的存在，是中产的底气。
但楼市预期变幻莫测，买房的时候说涨，卖房的时候又跌，市场还不透明。没办法，大家只能从“追涨杀跌”变成“持币观望”了。
03
未来十年，楼市重塑财富观咋整？
言叔认为：未来十年，楼市可是要大变样，也会重塑咱们普通人的财富观。
我一直跟大家说，新人别老想着过去那一套。
房地产辉煌的十年已经过去，接下来这十年，是化债、重组、休养生息的时候，只有这样，未来才可能再迎来高峰。
过去二十年，“买房必赚”的财富神话，其实是城镇化红利、货币超发、土地垄断这三个因素催生出来的特殊产物。
现在呢，城镇化率突破65%，M2增速从20%降到14%，土地财政依赖度跌破30%，以前支撑房价暴涨的核心动力，现在都找不到了。
所以，咱们的财富观念得改，核心就是“安全优先”。
deepseek给出一个公式：家庭财富安全线=核心房产×40%+现金及等价物×30%+抗通胀资产×30%。不管这比例合不合理，这三个组成部分还是有道理的。
70后的财富观，是建立在“土地稀缺性”基础上的，可现在土地不稀缺了，价值却还虚高。
现在是数字时代，生产要素可复制，这是生产力继续解放的时代。
这场变革很残酷，它不会慢慢告别旧时代，而是逼着大家在房价涨跌背后，重新思考那个最本质的问题：财富，到底是怎么创造的？
咱们得顺应时代变化，重新审视自己的财富规划，别再抱着过去的老观念不放了，这样才能在未来的楼市和财富浪潮中，找到自己的立足之地。
