当行业在寒冬中期盼复苏，中海却以王者之姿逆势起舞。
2024年，全国商品房销售额同比下滑近20%，TOP100房企销售额缩水三成，甚至头部房企平均跌幅也超过20%。
但在这片萧瑟中，中海地产却以3106.91亿销售额、同比正增长的成绩，成为TOP10房企中唯一逆势上扬的“孤勇者”。
同时中海还以京沪深三城销冠、全国新增土储金额第一、行业最高信用评级、在手现金1241.7亿等硬核数据，交出了一份“稳增长、强土储、最稳健”的超级答卷。
从近期发布的2024年报中，我们能够看到中海地产穿越周期的秘诀，更能找到行业转型期“长期主义者”的进化逻辑。
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逆势突围，稳健经营的“现金双支柱”
过去一年，多家行业头部房企面临经营挑战，中海地产却再一次交出跑赢大市的稳健答卷。
在涛哥看来，中海能够实现逆势突围，核心是拥有强大的经营底盘，经营现金净流入高达464.5亿，创出历史新高！
这也使得中海的年末在手现金达到1241.7亿，同比增长17.55%，在高质量发展中还实现了现金大幅增长，堪称奇迹！
这样几乎“不可思议”的成果，得益于中海地产强大的“现金双支柱”。
1）销售韧性：一线城市的“压强效应”
在TOP10房企平均销售额大幅下滑的背景下，中海是TOP10房企中唯一实现正增长的独苗，权益销售额更以2857.5亿元登顶行业榜首。
在涛哥看来，中海2024年的增长密码，藏在“五个一线城市贡献61%销售额”的超级结构性优势中。
2024年，中海上海单城销售额突破704亿元，刷新全国房企城市销售纪录；北京以439亿元销售额实现七连冠；深圳也以267亿元登顶。
据统计，去年中海在北上广深+香港五个城市合计实现1640亿销售业绩，成为当之无愧的“一线城市之王”。
这种“把鸡蛋放在最坚固篮子里”的策略，本质是对城市能级与购买力分化的清醒认知。
数据显示，当全国商品房成交量显著下滑时，北上广深楼市展现出了更强稳定性和确定性，高净值人群的居住升级和资产避险需求成为中海的压舱石。
与此同时，一线城市业绩贡献超60%，带动平均销售单价同比上涨16.62%至27048元/㎡，为未来利润释放埋下伏笔。
2）财务自律：绿档房企的“安全溢价”
从财务安全性来说，2024年中海地产资产负债率55.8%、净借贷比29.2%、现金短债比达到惊人的3.5倍，三项指标均居行业最优区间。
要知道，中海地产去年完全没停下发展步伐，还能够同时实现负债指标的大幅压降、现金短债比大概率预定头部房企第一，达成“业绩增、现金增、负债降”的超优成绩。
更厉害的是，在房企融资成本依然普遍较高的当下，中海地产竟然实现3.1%平均融资成本，毫无争议的行业最低取区间，堪称“王者优势”。
这种优势源于二十年如一日的财务克制：过去20年，其净借贷比始终在行业较低至最低区间内，国际信用评级始终是行业最高之一。
2024年，三大国际评级机构再次给予中海地产内房企唯一的双A评级，证明了中海毋庸置疑的安全性优势。
也正是在“销售韧性”和“财务自律”两大支柱的支撑下，中海地产实现强大的正向现金流和现金储备，成为无惧周期的底气。
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产品革命，从“顶豪IP”到“好房子标准”
在销售端和财务端均创新高同时，2024年中海给行业更大的惊喜是——
完成从“经营之王”到“产品之王”的关键转变。
过去大家学习中海，更多关注其均好的经营指标与管理能力，而去年开始人们发现中海产品力迅速跃居行业前列，甚至成为顶豪标杆。
1）玖序系IP：重新定义顶豪方法论
2024年中海最耀眼的标签，当属横扫京沪深高端市场的玖序系。这个新晋顶豪IP以三大杀手锏颠覆传统：
极致经营效率：上海领邸玖序/玖章“五开五罄”劲销282亿、深圳深湾玖序狂销156亿、北京京华玖序半年75亿，加上南京江南玖序——
四个玖序系产品就卖了超500亿，验证其“核心地段+顶级产品”的爆发力。
定价权的突破：京华玖序备案均价约17.5万/㎡，领邸玖序单价超14万/㎡，深湾玖序单价超13万/㎡，均突破片区上限，证明好房子能够引领市场定价权。
精神共鸣设计：区别于传统的豪宅设计理念，玖序系从产品各维度营造“高级的松弛感”，将顶豪从“硬件堆砌”升级为“圈层身份符号”。
在业绩会上，颜建国表示：去年上海建国东路项目以及在上海、北京、深圳等多个玖序系项目逆势热销，量价兼得，货值较预期超出70多亿。
由此可见，玖序系IP已经成为中海逆市破局，保障业绩和利润的关键杀手锏。
2）中海好房子：从政策响应到标准引领
在今年两会上，建设“好房子”被写入政府工作报告，而中海地产从去年开始就先于行业大力投入“好房子”的研究与落地。
去年，中海结合住建部三万多户客户调研，以及自身近年来积累的三万多条客户原声，打造出以“高性能+好服务”为核心理念的好房子综合解决方案。
2024年9月，中海“高性能+好服务”好房子综合解决方案亮相由住房和城乡建设部指导、中国建筑集团主办的中国建筑科技展，成为展览最大亮点之一，并得到多位政府领导好评。
今年两会期间，颜建国作为港区政协委员在接受中央广播电视总台采访时谈及“好房子”话题，他表示：
“我理解的‘好房子’有两个关键词：传承历史，链接未来。新时代的‘好房子’建设标准，就是要打造一部现代版的‘营造法式’，从好设计、好建造、好材料、好运维几个方面，全面提升建筑性能和居住体验。”
更厉害的是，中海正在快速推动其“好房子”体系率先标准化，不久前中海已官宣——中海Living OS系统将在北京、上海双城首发。
也就是说，2024年我们看到了中海玖序系IP顶豪破局，2025年更会看到中海Living OS系统在全国逐步铺开，“工科中海”将真正成为行业产品力的全面引领者。
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穿越周期，住宅与商业“双引擎驱动”
在“业绩好、产品好”两大优势加持下，中海地产对于未来发展无疑更有信心。
因此当很多同行调整和收缩时，我们看到中海地产已率先开启面向未来的投资布局。
1）高质土储：用确定性对抗不确定性
2024年中海手持千亿现金，在土地市场完成806亿的新增投资，拿地金额蝉联行业第一，四个一线城市权益购地金额占比73.5%。
北京朝阳153亿地块、北京丰台110亿地块、深圳南山185亿地王等“百亿级弹药”，储备了业绩与利润均有保障的优质货值。
今年以来，中海持续加仓一线城市，拿下北京海淀75亿地块、丰台40地块、深圳龙岗30亿地块等。
这种“只拿核心地段”的纪律性，展现出其对城市发展规律的敬畏——
当二三线城市住宅去化周期超过30个月时，北京上海等一线城市库存周期仅十几个月，且核心区地块抗跌属性极强。
拿地策略也让我们看到中海的战略定力，不去三四线城市“以价换量”，坚持在北上广深重仓核心战场，用“聚焦高能城市、锁定高端客群”的精准卡位，抓住了市场分化期的红利。
上海中海领邸玖序示意图
2）商业突围：持有物业收入稳步增长
在开发业务承压的周期里，中海商业正在悄然加速第二曲线的构建——
2024年入市的9个商业项目中，上海中海中心问鼎写字楼租赁成交榜首，真如环宇城MAX跻身大众点评热门商场TOP2，验证了“商办+购物中心”双轮驱动的可行性。
更值得关注的是，去年其商业物业收入增长至71.3亿，2020年以来商业运营收入复合增长率12.8%。
快速增长的商业收入未来将贡献稳定现金流，成为平滑周期的又一个稳定器。
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中海启示，坚定去做“难而正确的事”
中海2024年报的本质，是一场“长期主义”对“机会主义”的胜利——
战略上，中海拒绝盲目下沉，坚持在高能级城市做持续性强投入；
财务上，中海用二十年自律换来逆周期扩张的主动权；
产品上，中海从迎合政策到定义标准，把“好房子”从口号变成体系。
当行业从“高杠杆规模竞赛”转向“低杠杆价值创造”，中海的稳行之道揭示了一个真理：
穿越周期不在于预测风暴，而在于锻造一艘能抵御任何风浪的船
这或许正是颜建国所言现代版的“营造法式”之真谛——
用长期主义基因，浇筑中国房企进化的下一个十年。
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