01
墨尔本多地周租金下降 大批房东继续撤离
专家警告称，维州政府对房东的态度以及该州疲软的经济，正在阻止墨尔本人投资本地房地产市场。
最新的PropTrack研究显示，截至2024年2月的过去12个月里，墨尔本30多个城区的中位数周租金下降或保持不变，意味着投资者在这些地区可能面临亏损。
其中，考菲尔德（Caulfield）的房屋租金跌幅最大，中位周租金从975澳元降至875澳元，跌幅达10.3%，相当于房东每周损失100澳元。
此外，Kew East、McKinnon、Aberfeldie、West Melbourne、North Melbourne、Cremorne和Middle Park等地的房屋租金下降幅度在每周20至60澳元之间，而Mooroolbark的公寓租金则下降了每周45澳元。
Propertyology研究主管西蒙·普雷斯利（Simon Pressley）指出，维州可出租房源的总量大幅减少。
澳洲投资顾问公司和买家代理机构的数据显示，维州私人租赁房源从2022年的706,892套减少至2024年的658,106套，两年间减少超过48,700套。
“许多前房东因繁琐的租赁法规和高额税收而选择卖房，”普雷斯利表示。
过去六年，维州政府对租赁法律进行了130多项改革，以增强租户保护。同时，州长Jacinta Allan领导的政府还对价值超过50,000澳元的投资性或次要房产征收更高的土地税。
“墨尔本的本地居民对投资仍然保持谨慎态度，维州经济疲软，加上政府对投资者的态度，导致市场参与度下降。”
尽管首次购房者的活跃度上升，意味着部分人已不再需要租房，但来自其他州的投资者正在把墨尔本视为“价格洼地”而进入市场。
普雷斯利认为，相较于澳大利亚其他地区，墨尔本的房地产市场仍可能持续低迷。
“高额政府债务、高税收政策、缺乏重大项目以及疲软的本地经济，都不利于市场复苏。”
他建议，投资者在选择投资某个城区之前，必须研究该地区租金变化的原因。租金下跌可能意味着首次购房者数量增加，但也可能表明租户流失。
澳洲房地产投资委员会（PICA）董事、本财管理公司Empower Wealth总监本·金斯利（Ben Kingsley）认为，人口流动、首次购房者迁移、家庭规模变化、新房供应和现有房源存量是影响租赁市场波动的五大因素。
他指出，部分城区租金下降可能是租赁房源供应过剩所致。
同时，联邦政府决定从2025年起限制国际学生新生入学名额，也将对墨尔本的租赁市场产生影响，特别是靠近大学和CBD的城区。
然而，澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）董事、买方代理人凯特·巴科斯（Cate Bakos）表示，目前外州投资者对维州房产表现出浓厚兴趣。
“我们看到很多外州买家正在关注墨尔本的房产，尤其是北部和西部的外环城区。”
墨尔本富豪、《The Block》节目常客丹尼·华利斯（Danny Wallis），正计划出售其在维州的投资房产。
“我绝对不会再投资维州，”华利斯直言。
02
澳洲五大城郊地区崛起，成为热门迁居地
根据最新的《城郊区域迁移指数》，五个新的澳大利亚城郊地区已成为寻求生活方式转变者的首选目的地。
自新冠疫情爆发以来，远程工作兴起，许多澳大利亚人纷纷抓住机会，选择搬离主要城市中心，推动了城郊区域迁移的繁荣。
尽管有人认为，随着疫情缓解，这一趋势会因人口回流城市而逆转，但澳大利亚区域研究院的数据表明，2020年的社会变革实际上开启了长期迁徙新潮流。
最新一期的《城郊区域迁移指数》通过地址变更数据统计显示，区域迁移的增长率仍然远超疫情前水平。
截至2024年12月季度，澳洲地区的人口净流入比疫情前平均水平高出51%。
虽然12月因假期季节性因素导致迁移放缓，但2024年最后三个月的数据显示，一个新的迁移趋势正在形成。
RAI首席执行官丽兹·里奇（Liz Ritchie）解释称，从某些热点地区的人口增长情况来看，可以明显看出搬迁者的选择已不仅限于传统的“通勤城镇”（Commuter Belt）。越来越多的人深入澳洲内陆，选择在更远的小城市安家。
传统的生活方式热门迁移地，如阳光海岸（Sunshine Coast）、吉朗（Geelong）和麦考瑞湖（Lake Macquarie），在截至2024年12月的12个月里仍吸引了大量新居民，但若论增长率最高的迁移热点，则是澳洲其他地区占据了榜首。
“新迁移热点的崛起表明，人口向澳洲乡镇的流动并非仅限于少数几个地区，而是遍及整个国家。这就是为什么我们必须确保这些社区拥有充足的基础设施、资金和支持，以持续接纳新居民。”里奇女士说道。
按新居民年增长率排名，前五名地方政府辖区（LGA）分别是：
新州温杰卡里比（Wingecarribee）——包括南部高地（Southern Highlands）的鲍拉尔（Bowral）和莫斯韦尔（Moss Vale）等城镇；
新州贝加谷（Bega Valley）；
西澳海岸小镇奥尔巴尼（Albany）；
维州墨累河区的沃东加（Wodonga）；
新州北部河谷区的里士满谷（Richmond Valley）。
虽然许多搬迁者被这些地区的优越生活环境吸引，但这些地区的新住房开发项目也为新居民提供了便利，缓解了在其他热门地区可能面临的住房短缺问题。
03
2月份澳洲高端房产市场出现回暖迹象
最新数据显示，2月份，澳洲高端住房市场房价出现反弹，这可能是房地产市场广泛复苏的潜在早期迹象。
CoreLogic最新发布的住房图表数据Housing Chart Pack显示，州府城市占市场总数四分之一的高端住房价格在1月份下降了0.3%之后，3月份又回升了0.2%。
CoreLogic的经济师Kaytlin Ezzy表示，虽然高端房产的价格涨幅仍然落后于占市场四分之一的低端房产在2月份录得的0.4%涨幅，但它的转好表明了新的势头。
Ezzy说，与1月份相比，州府城市房价上涨显着，墨尔本、悉尼和霍巴特占市场四分之一的高端住房价格上涨最为强劲。而这个市场最值得关注，因为它们往往是这些城市更广泛市场复苏的风向标。
她表示，如果这种势头持续下去，高端市场房价的季度变化可能会转为正值，并有可能自2023年8月以来首次超过低端市场和中端市场。
Ezzy说，悉尼和墨尔本的独立房和公寓房通常最能从利率下调中获利。
CoreLogic最新发布的住房图表数据显示，2月份澳洲住宅房地产总估值保持在11.2万亿澳元。
大悉尼地区的高端市场经历了显着增长，包括Point Piper、Double Bay和Rose Bay在内的东区和北部三级统计区的房价在2月份上涨了2%，扭转了1月份下跌0.5%的局面。
大悉尼地区的Hornsby也出现了明显的转变，房价上涨了1.1%，比1月提高了200个基点。
Ezzy表示，这些市场通常会对现金利率下降做出更强烈的反应。
CoreLogic 的数据显示，墨尔本的高端市场也出现了反弹，其中Stonnington East三级统计区回升幅度最大。数据显示，该区的房价在1月份下跌了1.9%后，2月份上涨了0.8%。
其它高端住房区，包括Manningham East、Bayside和Glen Eir也出现了强劲增长。
霍巴特东北部地区是当地的高端住房市场，该地区资本增长的复苏最为强劲，中位数房价达到了70.9 万澳元。
2月份的住房价值指数显示，霍巴特与墨尔本并列，成为所有州府城市中房价月度涨幅最高的城市，均为0.4%。
Ezzy表示，买家情绪是2月份房价上涨的一个关键因素，表示在储备银行降息之前，房价就已经有所上涨。
04
澳洲最适合房产投资地公布，37个地区上榜
REA Group编制的《Hot 100》榜单，基于地理位置、家庭吸引力、可负担性及投资前景等因素，筛选出预计在短期至中期内具有增长潜力的城区。
从投资角度来看，若综合考虑房价增长、可负担性及租金回报率，《Hot 100》榜单中共有37个城区脱颖而出，适合投资房屋、单元房或两者皆宜。
在符合全澳中位房价（独立屋低于86.8万澳元，单元房低于65.4万澳元）、过去一年房价增幅（独立屋高于4%，单元房高于3.6%）及租金回报率（独立屋高于4%，单元房高于4.9%）的前提下，共有24个城区符合独立屋投资标准，21个城区符合单元房投资标准，其中8个城区同时适合投资两类物业。
昆士兰州的罗克汉普顿市（Rockhampton City）被评为投资独立屋的最佳城区，其中位房价仅为35.95万澳元，过去一年房价增长高达53%，租金回报率更是达到6.5%。
若未来一年房价维持同等涨幅，投资者可能获得高达21.39万澳元的总收益，相当于房产购入价的60%。
昆州和南澳拥有最多符合投资标准的城区，例如昆州的Kirwan和Gatton，以及南澳的Munno Para West和Andrews Farm，这些地区的房价年增长均超过20%，但中位价格仍处于53万至61.4万澳元之间，同时租金回报率均高于4.7%。
在单元房投资方面，昆士兰州的Banyo过去一年价格增长超过50%，但西澳的Bassendean和Mandurah更具投资价值，不仅年涨幅超32%，租金回报率也分别达到5.6%和5.7%。
值得注意的是，维州没有城区符合独立屋投资标准，但仍有四个城区符合单元房投资条件。
整体来看，过去十年，《Hot 100》榜单中的所有城区房价均呈上升趋势，其中多数城区涨幅超过35%，超过半数城区的涨幅在90%至200%之间。
27
03-2025
26
03-2025
25
03-2025
