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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意
大家好，我是掘金日本负责人陈意。
最近，有朋友来问我说，自己开始对日本买房有点兴趣了，需要有些什么准备？
我半开玩笑地顺着他的话回答道：“需要准备一点钱。”
当然了，回到正题。
大家如果有意想在日本买房，我觉得可以先跟房产担当确认两件事，首先是预算多少，有没有偏好的区域？其次是购买的需求，究竟是用于投资还是自住？
到这里很多人会有一个误区是说，我能不能买在东京买一个房子，可以“半自住半投资”的？
跟大家说句实话，现实操作层面上这很难实现。为什么呢？
自住不投资，投资不自住
在日本房地产领域有这么一句话，投资不自住，自住不投资。
因为，自住房型和投资房型，在选房标准上有挺大区别。
对于自住需求，先是要确认个人偏好。
比如是想住在闹市中心区域，还是偏安静的地方，房子面积多大，室内布局如何、周边设施能否满意等等（类似学区范围，好方便孩子孩子报读某个学校的）。
确定交易价格也相对简单，只需参考周边相同地段、类似或相邻户型的成交价，不虚高即可。
但投资需求，个人喜恶往往是不太重要的。
比如，我们团队有时候跟客户朋友推荐房源或者现地看房，他们有时候会对房子的房龄有点高、面积不大、没有电梯之类小细节不够满意。
但投资型房产，主要侧重还是关注交通地段，租金回报率，有没有带租约，以及该片区的租赁状况、租赁人群等等。
确定成交价格也需要综合考虑更多因素。
除了对比历史成交价，还需结合租金收益来评估。或者是通过设定一个合理的租金回报率目标，反推合理的房产售价，再与实际报价对比，看是否有议价空间。
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定期借家和普通借家
另外在日本买房，很难同时达成投资和自住需求“双满足”的原因还在于，日本的租赁现实。
日本房产投资，到底投什么的是什么？无非是稳定的租金现金流收益。
日本房产租赁稳定，租售比收益可观，多少与其规范化的租赁形态有关。
日本房屋租赁相关的法律叫做《借家法》，里面规定了两种契约方式：定期借家和普通借家。
这两种租房契约的区别，从文字上便能看出来：
定期借家，指所租的这个房子，租赁期限是固定下来的，租期为半年至两年不等，这种在日本被视为一种短期租约。租约到期后，租户可以选择搬走或与房东重新签订新租约。
这和国内常见的出租方式相似，大多数人也比较熟悉。
定期借家对于房东来说自主权较高，因为房东可以在续签时调整租金。但这种方式在日本相对少见，出租难度也会高些，因其对租户权益保护较弱，租金的设定也会要比普通借家要低些。
普通借家，更像是日本的一种长期租约，租赁期限通常为两年或更长。租户在租期满后可以提前解约，但房东不能无缘无故单方面解除租约，除非有充分理由。
同时涨租金也需要房东提供合理的依据（比如税费、管理费提高了、周边租金涨了等等），涨租需要双方同意。
日本买房投资好处在于——可以带租约买卖，马上即可收租，但同时也意味着，除非购买的是无租约的空室，不然没法随时满足自住需求。
“以房养租”
那如果真的是希望一手满足自住需求，一手满足投资需求，我这边可以给到大家的一个建议是：
以租养房。
比如，买一套租金收益不错的房子，用这套房子收租的租金来抵扣在日本租房时的花费。
这种方式常见于留学生的家长，买一套租一套，租金抵扣子女在日本生活的部分开销支出。
可如果单纯只是说，偶尔来日本旅游，想随时有个落脚点，那就完全没必要，直接奔着投资收益最大化的目标选房买房，租金收入去体验各式日本酒店、旅馆不是更自在吗？
篇幅有限，如果大家还想了解更多在日本买房要怎么选地段、怎么选房、怎么交易、怎么管理等，我们特意整理了一份《日本选房指南》，有需要的朋友可以扫码领取，也可以随时交流咨询~
