自去年四季度起，国家大力扶持楼市，确实有一定效果，但尚未彻底扭转局面。
先看房地产开发投资情况。1 - 2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8% 。不过，降幅比上年全年收窄了0.8个百分点，住宅投资情况也类似。值得注意的是，这9.8%的跌幅，是自去年4月进入两位数下跌后，再次回到个位数下跌。虽说收窄趋势良好，但从2022年4月开始的下跌趋势，至今快3年了，仍未止住。
再看商品房销售情况。1 - 2月份，新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1% ，销售额下降2.6% ，降幅相比上年全年大幅收窄。从跌幅走势来看，收窄十分明显，从去年初超20%的跌幅，到去年末超10% ，今年前两个月直接进入个位数跌幅。但必须认清，尽管跌幅收窄，可依旧处于下跌状态。而且从大板块来看，东部、中部、西部、东北，无论是投资还是销售增速都未转正。
对于这些数据，不同人看法不一。乐观的人觉得，虽然仍在下跌，但跌幅收窄是好事。而悲观的人则认为，跌幅收窄又怎样，还是在跌。我个人更倾向于悲观的一方。为什么呢？
这跌幅收窄，很大程度上是因为商品房销售数据已经连续下跌三年，之前跌得太猛，现在是在低成交量基础上再降一点，并非成交量上涨。你瞧，全国商品房销售面积和销售额在2021年见顶后，2022年大幅跳水，2023年继续下跌，2024年更是跌幅明显，销售面积只有2021年的54% ，销售额只有53% ，近乎腰斩。现在不过是在腰斩的基础上，不再大幅跳水，改成小幅下跌罢了。
这一现实恐怕要打破很多人今年房价会涨的幻想，仅凭跌幅收窄的数据，无法证明房价会涨。而且以前房价上涨时，成交规模多大？现在就算今年跌幅持续收窄，到年末销售面积8亿平方米，销售额8万余元，这样的规模也支撑不起房价上涨。
国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据也能说明问题。新房价格环比上涨城市数量减少，下跌城市占比约64% 。二手房环比只有三个城市上涨，其余全部同比无一上涨，且跌幅面积还扩大了。
从长远角度看，国际机构分析及现实情况表明，未来成交规模可能长期维持在低水平，即便经济形势好转，也难有大幅反弹。原因主要有以下几点：
一是人口形势发生变化。中国人口连续三年下降，不少省市出现人口负增长。要知道，人口可是楼市的基石，基石不稳，对楼市长期利空。
二是就业和收入前景不明朗。失业率上升，消费指数CPI在春节期间跌幅扩大，民众购买力不足，难以支撑大规模房地产销售。
三是观念转变。年轻人不愿再为高房价搭上一生，购房者心态改变，不再愿意为高房价买单。
四是特朗普二次上台带来不确定性，影响全球和中国经济发展。
不过，今年依旧是政策大年，力度可能超过去年，稳楼市都被写进政府工作报告。住建部也明确表示，要从四个方面发力稳定楼市。官方态度如此坚决，楼市不回暖，政策就不会停止。
但即便这样，我认为全国整体商品房销量仍会有跌幅，只是跌幅会缩窄，房价整体还会下跌。因为过去那些能让房价逆转的办法，现在不太管用了。以前依靠中央投资、地方债投向大基建，拉动经济，叠加高速城市化带来大量需求。
可现在固定投资边际效益递减，房地产严重过剩，全国整体供过于求，大多数城市房价还需调整。没有增值空间的房产就如同消费品，热不起来，也容纳不了超发货币。
对于后市，一二三四线城市分化会很严重。如果经济就业形势在政策加持下筑底回稳，市场信心或许能恢复，否则难以扭转局面。一线城市核心地段的优质住宅仍有增值作用，但炒房赚快钱的时代已经一去不复返。未来房地产市场极度碎片化，全国区域、城市内部分化严重。中国人口红利终结，多数城市库存量大。这一波调整后，房价可能类似日本，核心城市群的核心城市价格可能上涨，其他城市有的横盘，有的房价可能变得很低。核心城市的核心区与郊区也会出现分化。
