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如何掌握“梦想”与“租金”的天枰?
2025年毋庸置疑是令人难忘的一年。从DeepSeek强势出圈到六小龙的口口相传，让杭州直接成为了当前最受瞩目的城市，甚至是动摇了深圳几十年来国内科创第一城的地位。于是，深圳坐不住了 ， 不久前“只收梦想不收租金”的口号传遍了江湖，成为了备受不动产管理者关注的话题。 从政府的角度，这是为吸引中小微科创企业，推动创新发展的重要举措；但对于不动产资管人而言，却还需要考虑其他更多的一些影响，今天我们就一起来探讨一下。
租金优惠政策
对租赁市场是利是弊
众所周知，深圳的商办市场最出名的就是一个“卷”字。在房地产高速增长的时代里开发了大量的物业，新增供应难于去化，写字楼空置率一直居高不下，租金近 些年更是不断下滑。 在这种情况下，政府出台“只收梦想不收租金”的政策，计划推出1600万平方米的面积来为创业梦想助力，对于本就困难重重的租赁市场而言到底是利是弊，确实需要好好的斟酌。 要知道，深圳写字楼的净吸纳量才一年几十万平方米，如果“不收租金”的物业体量有这么大，要叫那些靠租赁收入维持生计的业主该如何是好？
也许有人会说，这一政策本身也是应该能够促进空置物业去化的——毕竟现在房子空在那也是浪费，而通过前期免租的政策吸引更多的初创企业入驻，让那些空着的写字楼和园区利用起来，后续待到续租时再收取租金，不就可以把这些闲置物业盘活了么？ 的确，这种方式是有可能会提升项目的出租率，为未来留下增加收入的可能。 甚至，吸引入驻的企业如果能够成长起来，还有可能会带动上下游产业的发展，吸引更多相关企业入驻，形成产业集聚效应。
但是，我们要知道的是， 不收租金的举措毕竟牺牲的是项目短期的现金流，业主方自身能否穿越这个周期等到那春暖花开，还需要好好掂量一下。 并且，这里还有一个风险是如果这些企业没有发展起来，甚至中途倒闭了，那这些写字楼和园区又会重新空置，这时候可能就更难出租了。
此外，还有一个需要关注的点：一旦这种政策的推出，对于其他还在正常交租的企业可能也会造成不利的影响。 毕竟，谁不想少花点钱呢？那些没享受到政策优惠的企业，可能会觉得不公平，甚至会要求降低租金。这会就让项目的租赁管理工作变得更加复杂，短期内租金下滑的风险也会进一步增大。
从资产管理的角度
看“不收租金”
从市场角度，我们看到了“只收梦想不收租金”的积极作用与潜在的风险。那么，站在资产管理的角度来说，我们又该如何思考呢？ 作为资产管理人，我们一切的管理举措还是得回归到业主的利益和诉求来抉择。
资产保值增值毋庸置疑是业主的重要诉求，而资产价值离不开项目预期能产生的收益。不收租金最直接的影响就是就是租金收入的减少，而项目的日常运营、维护、人员工资等都仍需要费用支撑，这就必然也使得项目当下可预期的净营业收入（NOI）有所下滑。根据经营性物业的收益法估值逻辑，资产价值（V）= 净营业收入（NOI）/ 资本化率（CapRate）， 资产价值必然也就会遭受损失。
那既然这样，为什么还有业主愿意配合政府这样的政策举措要求呢？这其实还是要回归到不同背景的业主之间的目标差异进行思考。 对于政府背景的园区或国企业主，其业主目标某种程度上并不仅仅是看重经济收益，而还要承担着政府发展产业、发展经济的责任目标。 因此，为了实现这一业主目标，牺牲短期的租金利益是一种重要的策略性举措。
此外，从长期来看， 如果这些入驻的企业真的具有潜力，能够成长为优质企业，后续在续租时为业主贡献租金收益，甚至带动产业链上下游的入驻、合作项目的开展等等，那 对项目未来资产价值的提升也是有积极作用的。 不过，这需要运营团队有眼光，能选对企业才行。某种程度上可以说，招商在做的就是一种投资——用免除租金来投资初创型的企业。
当然，这种类型的投资一定是需要时间周期的，走这条路就不可能想着追求短期利益了。因此，只有抱着长期主义的业主，看重产业升级和未来发展，才能够为了“收梦想”而“不收租金”。这也是为什么这一举措的推行者，通常是国企或政府背景的业主的原因。但对于更多的私人业主而言，可能就得仔细斟酌了——毕竟要靠租金来维持生活或者其他投资。
如何掌握
“梦想”与“租金”的天枰
我们从业主目标出发理清了“不收租金”的本质，就不难理解说这个政策一定不能做成一个普适性的行为了。 事实上，“只收梦想不收租金”政策的适用范围主要是针对科技企业，尤其是初创团队。 这就需要资管人好好斟酌一下自身项目的定位，如果是以金融、贸易或是传统制造业之类为主的物业，就也没必要过度纠结于那这个政策的影响。
并且，即便是推行这一政策，那也是需要对入驻企业有一定的筛选标准，作为资产管理人员，应当制定符合长期发展要求的企业准入门槛，不能因为响应政策就什么企业都往里塞。 在招商过程中， 要从企业的创新能力、团队实力、市场前景等多个方面进行评估。甚至，我们还可以要求企业提供详细的商业计划书及核心团队成员履历，以便能更好地评估企业的潜力。毕竟，为了“梦想”而牺牲了“租金”，我们就是在做一笔投资。从投资的角度，前期一定是需要进行更加全面、科学的研判的。
与此同时，资管人还需要更加积极地与政府沟通，争取合理的补偿，或者在税收方面的优惠，进而一定程度上弥补我们租金收入的损失，为业主方的长期投资争取更多的现金流。当然，更重要的还是在于资管团队自身要不断地提升项目的服务质量和运营效率，吸引更多的优质企业入驻。
在制定项目的招商策略时， 要合理规划规划好使用“租金优惠”的招商比例，不能让项目一下子全被初创企业占满了，否则未来发展的风险是非常大的。合理设计项目的租户组合，平衡成熟企业和初创企业的占比，才能形成良好的产业生态，并确保项目运营能有良好的现金流支持。
此外，后续定期对入驻企业进行评估也尤为重要，毕竟投资就需要投后管理嘛。 资管人需要根据企业的经营状况、发展潜力等因素，决定是否继续给予支持。比如，如果一家企业连续亏损，而且也没有明显的改进迹象，那我们可能就要考虑调整租金政策，或者让其退租，给更有潜力的企业腾出空间。
结语
“只收梦想不收租金”，承载了政府鼓励科创产业发展的决心和期许，但对与写字楼和园区的资产管理也带来了新的机遇和挑战。作为资产管理人员，我们要立足自身的业主目标，积极调整管理举措，才能有效地应对市场风险并把握发展机会，从而实现自身项目的长期可持续发展。
