在民营企业连年减少拿地之下，中国房地产市场发生了哪些变化？
据观点指数研究院日前发布的《卓越指数 • 2025房地产卓越表现报告》，中国内地前100房企2024年土地储备为22.15亿平方米，平均去化周期为5.85年，比2023年缩短约2年。其中，前10房企去化周期6.66年；前71—100房企的土地储备收缩较明显，未来去化周期在3年以内。
去年销售额超2000亿元房企仅2家
国家统计局数据显示，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。市占率方面，如果以2024年全国商品房销售额为9.675万亿元计算，前100房企市占率合计42.24%，较上一年下降7个百分点，1000亿元以上房企市占率逾22.72%。
房地产行业规模持续萎缩，集中度也在不断提升，强者愈强的局面更加凸显。2024年，保利发展和中海地产是唯二权益销售金额突破2000亿元以上的房企，其中前者2545亿元，同比减少约500亿元，后者为2889.43亿元，同比基本持平。此外，华润置地1800.4亿元，万科1599.15亿元，招商蛇口1506.01亿元，与上一年相比，均有不同程度下滑。
具体来看，2024年卓越100大部分企业的权益销售金额较去年有所减少，极少数企业权益销售实现同比增长，最高增长率为129.38%，最大降幅为84.83%，同比增速中位数为-42%。（2023年最高增长率为95.8%，最大降幅为76.2%，同比增速中位数为-25.4%）
数据计算结果显示，100家样本房企2024年全年的销售均价相较2023年的变化幅度在-49.2%至114.5%之间，中位数为-3.1%（2023年-45.3%至113.6%之间）。可以看到，2024年销售均价同比上升的企业数量明显要少于2023年，并且同比均价降幅散点有往下的趋势。
100家房企土储平均去化周期不足6年
2024年，一二三线城市合计成交住宅土地7658宗，与上一年的8184宗相比减少6.43%。成交面积24307.55万平方米，同比减少9.44%。其中，一线城市成交160宗，成交面积594.32万平方米，溢价率7.89%，较上一年小幅上升。二线城市成交1784宗，成交面积6255.19万平方米，溢价率4.95%，较上一年有所下降。三线城市成交5714宗，成交面积17458.03万平方米，溢价率2.44%，较上一年下降。
通过对比各线城市的月度土拍溢价率，可以发现，在一系列增量措施的出台下，一线城市下半年的土拍热度不减。而二线城市在2024年5月和9月的两个重要政策后，均有一定程度的积极反应。三线城市的土拍热度则表现较为平淡，对政策反应敏感度较低。
据观点指数统计，2024年1—12月前50房企新增土地建筑面积5694.8万平方米，同比下降35.44%。从权益拿地金额看，全行业权益拿地金额突破200亿元的企业共有8家，100亿元—200亿元区间的则有9家。2024年1—12月土地投资力度最大的企业为中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国及建发房产，权益拓储金额分别为696.35亿元、602.07亿元、518.18亿元、485.3亿元和333.81亿元。此外，招商蛇口和越秀地产权益拿地金额分别为314.59亿元、303.4亿元。
新增货值方面，2024年1—12月土地货值增加最多的企业为中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口及越秀地产，新增货值分别为2130.7亿元、1593.56亿元、1261.48亿元、886.71亿元和806.54亿元，延续在土地市场的优势。
观点指数以土地储备为主要观察指标，通过计算土地储备与销售面积的比值，得到去化周期。根据计算结果，前100房企土地储备为22.15亿平方米，平均去化周期为5.85年，比2023年缩短约2年。其中，前10房企去化周期6.66年；前71—100房企的土地储备收缩较明显，未来去化周期在3年以内。
土地储备去化周期下降，很大程度在于企业收缩拿地，土地储备补充相对缓慢。大部分企业采取“以销定投”的策略，根据市场的情况再谨慎投资，决策时间明显延长，土地投拓力度大幅减小。从重点房企拿地策略来看，一方面受土地供应整体减少的影响，另一方面则是适应市场变化，将拿地目光进一步收窄至重点城市。
近几年，国企在招拍挂拿地市场上位居前列，城投介入有托底性质，例如江苏无锡2024年第五次土拍，14宗地块仅有2宗溢价成交，由民营房企竞得；其余12宗地块底价成交，由城投竞得。
报告显示，2024年，受市场因素影响，民企拿地占比继续下降。滨江、龙湖仍活跃在土拍市场，前者拿地基本集中在杭州大本营，后者拿地分布则较为均衡，一二线城市均有涉猎，其中上海和广州均有一宗合作拿地项目。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
