观点网 从达峰到筑底，从负增长将再到重新增长，短短数年间，房地产经济周期的象限在所有人面前展开。
3月20日，观点机构在大湾区举办以“筑底：增长的象限”为主题的2025观点年度论坛，房地产大行业、金融、产业以及科技、消费等领域的龙头企业及创新先行者高层齐聚一堂，共议新周期和新模式。
深度调整的尾声
房地产正在进行深度调整，国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华在进行主题演讲时表示，已经看到多方面的积极改变，包括市场方面销售的降幅在收窄，一线城市价格出现了企稳迹象，土地成交开始有所活跃，因此可以说这一轮深度调整已进入尾声。
具体来看，邱晓华认为，经历了三年的房地产市场的调整，行业有三方面的深度调整变化。销售面积相对于高点将近下滑了46%，新开工下降68%，中国的房价平均下滑了1/3，从库存角度来看整体商品房住宅待售面积仍处在高位，去库存的压力依然还很大。
国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华
“止跌回稳”需要信心和耐心，正如广东省房地产行业协会会长王韶的演讲所言：“影响‘止跌回稳’原因复杂多变，但根本性原因依然是消费者对房价和安全交付的信心不足，以及就业和收入预期降低。党和国家正致力于消除打通影响“止跌回稳”的痛点和堵点，我们需要信心和耐心。”
广东省房地产行业协会会长 王韶
世联行首席技术官、广州市房协专家委员会成员黎振伟也表示：“说增长不容易，说稳定更重要。关键在如何去找到增长的象限。如何冷静地、淡定地蓄力地布局。”
在后续的观点铿锵行等环节，不同嘉宾们从宏观切入微观，剖析信心的来源，以及耐心的基础。
观点铿锵行：增长的象限
主持嘉宾：世联行首席技术官、广州市房协专家委员会成员黎振伟
讨论嘉宾：国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华；荣宇建设（广州）有限公司董事长朱荣斌；法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷
例如荣宇建设（广州）有限公司董事长朱荣斌表示，相信有关部门的工具足够多，政策的力度也会够强，政策会逐步落实，效果值得期待。“其中一个措施就是对库存过大的地区严格控制土地供应，如果说土地端控制住，政府再收回一些存地、存货，供求矛盾就可以更快地得到解决。”
法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷则指出，Reits在当下就是非常好的政策工具。一方面可以把国内其他的长期资本引导到市场里面，另外政府也可以透过工具去实现政策的目标。
“对于国外投资者来说，收益率当然重要，可是我们也不能忽视中国市场还是有量的。很多时候，一些保险公司如果是需要去配置长期资产，除了收益之外，还要量。这其实是中国现在可以提供给外国投资者非常重要的一点。”他从国际化视角论述道。
新的秩序 新的生机
当旧模式渐次消解、新秩序在涅槃中重构，城市更新、代建服务、存量盘活、商业运营、资产管理等正在焕发新的生机。
其中，广州万溪企业管理有限公司副总经理杨凯结合理想花地营造实践，为我们讲述了未来城市理念。
他举例称，理想花地的花地湾项目把多个维度的未来城市理念逐渐落地，包括活力多元、低碳、智慧等，在项目上充分体现。例如首先做了一系列漫行系统，可以打通走到太古里、芳村大道，利用公共空间系统整体打造开放的节点，同时也引进活动内容，包括和商业、景观、公园、绿化、空中花路结合在一起，包括绿色生态微环境改造等，也在项目中逐一落地。
“现在还有一个比较充分的感受，就是社群的运营，尤其对大盘来说非常关键。我们专门有一个团队，面向业主和准业主做了各种各样的社群，有很活跃的活动。”
广州万溪企业管理有限公司副总经理 杨凯
商业同样是城市发展的重要组成部分，同熙商业董事长潘杰认为，现在城市商业迭代的新时代范式是增量开发和存量激活的有机共存，他同样以广州为例，今年年度理论新增住宅配套的商业就有70万方，理论在城市更新里创造的住宅配套商业会有210万方，单就广州市来说，存量商业和增量商业每一年的供应十分庞大。
“对于开发商来说，这些物业的去化和资金回笼，以及通过把商业物业激活带来的生活配套给到小区，给到他们的业主，是至关重要的。”他总结道。
同熙商业董事长 潘杰
金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣则从代建角度提到，代建行业在价值创造的实现路径中，除专业能力外，更重要的是需要建立信任及合理分工。如果用一句话来概括房企代建能力，即“C端看产品，B端看经营，信任看服务”。
金地集团开发管理公司总经理 蔡戈鸣
房地产深度调整催生了资产重组的专业需求，宏富产业重组有限公司联合创办人黄科杰表示，他们就好像是企业的医生，先为企业做全面身体检查，而后续重组的工具有很多，第一是要建立信任，第二是找一个资本的方法。
宏富产业重组有限公司联合创办人 黄科杰
德勤中国企业转型与重组服务全国领导合伙人何国樑则提出，目前房地产企业的境外重组大多已展开并陆续进入最后阶段，随着内地保交楼项目逐渐完工，预计2025年的重点将转向境内债务重组及如何盘活土地资源。
德勤中国企业转型与重组服务全国领导合伙人 何国樑
止跌回稳的当下和未来
“止跌回稳”的大环境下，产业升级、 消费升级、与“好房子”住房升级带来了众多新的机会。
在世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事钟廉军看来，“止跌回稳”涵盖了保交楼库存的去化、城市更新的模式创新，再到房子产品力提升，既有短期成效，更蕴含长远的可能性。
“止跌回稳”的体感在不同行业、不同地区有所差异，世嘉控股董事长、吉祥置业董事长、中民投投委会监事朱岳海以海南为例，“海南没有大家说的那么差，也没有大家说的那么好。比如三亚购买力强，这两年大家对产品都比较认真，海口城市更新推地多了一点，但整个销售还是可以。”
不同城市、区域乃至项目，在“止跌回稳”的大背景下出现分化行情，对此，德思勤集团董事长龙固新从城市综合体开发的角度提供了一个思路，“一定要有新兴的产业引入，产业界定，人口增加，这个时候再配合大基建，带来的增量有可能使项目在运营上处于特别有利的地位，尤其是能带来新增的科技人口。”
第一太平戴维斯 广州策略顾问部负责人、董事陆国强颇为认同，他归纳认为，城市更新更是一场空间的革命，有三个关键词需要相当注重，分别是产业换血、民生托底、资金破局。
主题讨论会：止跌回稳的想象
主持嘉宾：世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事钟廉军
讨论嘉宾：而今管理建设管理集团执行总经理杨明珠；旭辉管理集团有限公司高级副总裁兼 CIO刘煜；世嘉控股董事长、吉祥置业董事长、中民投投委会监事朱岳海；德思勤集团董事长龙固新；新城控股集团建管公司业务发展部总经理宋立攀；第一太平戴维斯 广州策略顾问部负责人、董事陆国强
新城控股集团建管公司业务发展部总经理宋立攀则从商业角度，谈到为什么有了商业，住宅就卖得好。“经济下行，小范围生活圈内商住综合体的优势特别明显，商业对于轻资产包括代建业务的拓展帮了大忙。”
回归到住宅本身的居住属性，旭辉管理集团有限公司高级副总裁兼CIO刘煜分享，旭辉围绕“好房子”准备做“三个重塑”：产品重塑、流程重塑、供应链重塑，而且一切正当其时——“现在有的是时间。无论是重资产获取土地，还是轻资产代建也罢，时间是足够的。时间足够，就能够让我们认真去分析客户的需求，认真去打造产品。”
当 “好房子”成为核心诉求，代建企业既是为甲方企业服务，也是为购房客户服务，而今管理建设管理集团执行总经理杨明珠就提出，“好房子”就是好产品，“我们产品卖的是服务，让不动产能够增值，这也是B端服务的优质产品。最终还要落地成好的房子或者好的运营空间，再去C端产生价值，这两者是不矛盾的，都是我们需要去做好的。”
“安居乐业”这一普遍愿景是房地产行业的根本，广东省房地产行业协会会长王韶演讲时也表示，任何时代住房都是重大民生，任何时候都有重大需求。他以详实的数据论证，“无论是大城市，还是小城市，传统开发模式已被证明是不可持续，打造真正符合百姓需求的好房子，特色化、差异化错位发展才是未来房地产的发展方向！”
每一届年度论坛，嘉宾之间总会问及一个问题：这个论坛源于何时，始于何地？老朋友会告诉新朋友，是2008年，在中山大学岭南学院一个礼堂内。
对中国人来说，那年发生了很多牵动人心的事，而在房地产行业，国家出台四万亿救市政策，坚持下来的企业得以存活并发展。
毕竟，青山遮不住，大江东流去。
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