文=城记智库城城
前不久，曲江新区发布了一则“百亿安置”公告。结合最新国土空间规划，曲江可开发空间彻底明晰。
作为古都功能核心承载区的曲江新区，可开发土地“告急”。因此，去年坊间传闻的“曲江三期”（正式名为“少陵塬文旅融合创新示范园区”），其前期论证和后来的取消，一时都成为新闻点。
基于这次“百亿安置”，我们为大家勾勒出曲江最后的开发版图。
公告：曲江将诞生“百亿安置”
2025年3月初，《三兆村城中村改造项目招标计划》发布，“曲江杜邑文旅科技投资集团”为招标人。
从公示消息来看，该项目用地面积为554亩，包含征收补偿及安置楼建设。拟新建安置总建筑面积约154万平米，包含住宅、地下车库、商业、幼儿园、小学和其它公建配套等项目。
最吸睛的，是115亿的金额！在AI工具写作中，纷纷给出“资金狂欢”、“村民逆袭”和“富豪诞生”等表述。
曲江三兆村安置与周边界面◎制图/城记智库
根据招标信息和最新国土空间规划，我们绘制了以上方位图。
经过二十余年发展，曲江全面“转战”二期。地处少陵塬的杜陵片区，拥有国保单位的汉宣帝陵，形成罕见“万亩都市森林”。对擅长营造“文化+”的曲江而言，无疑是价值最高的板块之一。
再加上杜邑遗址公园的建成，也让这里一跃成为东南部西安的“露营胜地”。而唯一可成片开发的片区，只有三兆村范围。
曲江三兆村拆迁前后卫星图◎来源/城记智库
“土地告急”的曲江，它成为重要的“解渴水源”之一。相关报道显示，三兆村是西安最大的行政村之一：有15个村民小组、3000余住户、共8000余人，全村总面积达8000多亩。
我们查询到，不同口径数据各有不同。比如面积，这些年因城市建设、退耕还林等多有变化。卫星图测算显示，其可开发土地约千亩左右。
“百亿安置”，标志着历时多年的三兆村改造迎来新进展。这也呈现一个显著的事实：曲江大本营“困境”日益凸显，核心区可开发土地屈指可数，后续土地开发存在更长周期和更大难度。
分析：曲江的“可开发版图”
最新国土空间规划显示，南部曲江边界已落定。
前几年，关于“曲江三期”传闻沸沸扬扬。一是因为作为西安“金字招牌”的曲江新区，困于“几无土地”焦虑下寻求突围；二是“文化+旅游+城市”的成功模式，让很多人拉满了潜藏的预期。
因此，曲江正南的少陵塬片区无疑是最佳出路。53平方公里的《西安少陵塬文旅融合创新示范园区》，相当于“再造一个曲江”。
早期曲江板块功能及预想南拓区域◎制图/城记智库
从城市开发层面这是常规化的操作，并无所谓神秘或者大招。开发区，本身就是利用机制和体制创新，从而“激活”城市发展。虽然与行政区之间存在“博弈”，但事实证明“利大于弊”。
雁塔区的文教园划归曲江，就是这个路径。
最大变数，就是土地性质。2023年，曲江新区管理委员公开答复：“该项目为前期规划，与正在编制的西安国土空间规划不符，目前已取消。”并称“该区域后续规划，以西安市国土空间总体规划为准。”
结合已公布的《古都核心区规划》，我们进行卫星图落位。很明显，曲江已无任何“南拓”的可能。
曲江新区杜陵板块可开发空间◎制图/城记智库
根据边界显示，杜陵西路以南的曲江可开发土地，至多5～6平方公里：
这个范围，还包括“百亿安置”的三兆村安置。「城记」粗略估算，这个片区规划住宅用地大概也只有3000亩——如果计入众多城中村改造拆迁安置，预计可出让住宅用地更屈指可数。
受限于交通通达性、产业落位等因素，开发周期预计将明显拉长。
也就是说，在这一轮为期十年的规划周期内，基于土地规模和用地性质等来看，曲江二期可见成长性已足够明晰。与此同时，航天基地二期得到足额的预期开发空间。“融合”，成为最佳的出炉。
规模：一座庞大的“城”
根据公告，三兆村改造安置的规模和体量成为西安新No.1，上一个就是高新区的兴隆社区。
因为各个指标显示，它堪称“巨无霸”：
三兆村安置与同类型体量对比◎制图/城记智库
1、从规模体量上来看：554亩相当于半个大唐芙蓉园，总建筑面积约154万平米，地上约120万平米（除20%左右地下面积）。「城记」对比分析，它大抵与高新区“兴隆二区和三区”相似。
2、面积上来看：估算大致容积率约3.3左右，如果除去大致约20万平米左右的商业和学校等建筑面积，住宅面积约100万平米。考虑可能的限高等因素，将规划大致约60余栋住宅。
3、从房源数量上来看：粗略按照两楼四户建筑结构、户均约100平米计算，未来大致将有1万套房源，预计将容纳常住人口约3～4万人。
因为城改复杂性和长周期，更何况如此庞大体量，具有诸多不可控因素。就雁塔区，最后六个城中村改造举步维艰。
国家财政部官网评审结果◎NEWS
国家已明确加大推进力度：在国家财政部网站《2024年城市更新行动评审结果公示》中：首批拟支持15个城市，西安入选。根据区域不同，中央财政给予不同的定额补助：
东部地区每座城市补助总额不超过8亿，中部地区每座城市补助总额不超过10亿，西部地区每座城市补助总额不超过12亿，直辖市每座城市补助总额不超过12亿。资金根据工作推进情况，分年拨付到位。
从曲江现状可以看出，当下大环境下决定一个区域未来的可塑造性——城市可开发空间，就是“命脉”！
文=城记智库城城
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