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粉丝
提问
过完春节后一个多月了，成都还是冷飕飕的，我感觉身边人也没多少买房看房啊？你觉得今年的金三银四还能爆发带动一波量价齐涨吗？
房段子解答
天气原因也能传导到楼市吗？ 虽然没有直接关系，但从数据来说，成都金三银四的成色，略显不足。新房可以找找说辞，二手房则难绷。
据房小团统计数据，3月过半，新房成交4782套，二手房11767套。如果翻倍算整月，那么新房是9564套，二手房是23534套。
环比2月（月初主要还是过年期间），新房8848套，二手房17635套，分别增长了8%和33%。
这个数字乍一看还行，但不算火爆，最多是小小小阳春。
回顾下最困难的2024年，2月中旬春节，3月是真小阳春，新房环比大涨67.6%，二手房则是大涨101.4%。
再说今年的3月数据，新房成交量表现平和，除了楼市预期依然观望为主，还有整体的供应量，供应品质有关。
往年新房市场年后都争相取证，但今年没看到这种二级市场主动引爆的动作，只有少量的热门盘，豪宅以及沉默的顺销盘来支撑供应。
开发商们也还在观望试探，耐心蓄客，可能要推迟到4、5月才纷纷取证。
这是今年小阳春的一个特点，正如成都天气回暖一样，滞后性。
然后二手房，整体涨价的迹象不明显，依然以价换量维持基本面，叠加学区热潮、新房挤压，表现尚可。
二手房还是要看新房的走势，如果新房能强势拉一波产品和价格，那么二手房会更活跃。反之如果新房高开低走，那么二手房市场则会情绪低落，或者被低总价新房拉扯客户。
话说3月11号的招商地王，着实让人热血沸腾，不过能传导的时间和范围是有限的，看月底的金三、骡马市土拍吧。只有长期的一级市场引导，才会有二三级市场的热潮。
今年买房，是被动的，观望的，不确定的。
粉丝提问
你好，我是三口之家，刚卖掉了一套房，手里现金有250个，然后年入60个，夫妻都在金融城上班，小孩是1年级了，在市一医院有一套房也用的它学位。现在想法是买个400万左右（需要留100左右应对突发）的改善一点的住房，二手房看来看去的不太喜欢，更拒绝高层，又想上班近一些，二手看了一些，新房也看了一些，希望尽量近一点，然后又改善保值的买法建议。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
我们此前也讨论了一些，目前来看，不论是首付还是贷款（月供）都有一定的弹性，预留了安全感，这一点是挺好的。另外从150万首付3成以上，满足组合贷里公积金二套房的原则来说，也很匹配，所以这一点来反观400万的预算，也想必是你们深思熟虑过的，我对此表示赞成和肯定。
前期讨论了林家坝或者新川的改善新房，一方面是提高了预算，另一方面距离金融城接送孩子较远，所以你们放弃这个角度。因此我们的主轴，还是回来看双子塔附近的400万自住产品。
先说下南延新苑，本身来说楼盘的名气不大，所处的区域又是周围比较拉胯的地段，既没有东苑的学区和统一，又没有城南宜家这本改善和纯粹，尤其是学区才更名为了七初天和，是单校划片小初，并没有融入高新的优质学区板块，因此区域内不论是产品形态，还是外部的配套价值，都一直处于低洼的状态。
只能说是图便宜，但便宜的买法就要更偏重长期自住，而非未来的保值流通。把这次买房当做是消费行为，那么可以考虑（一方面是足够改善大户型，另一方面接送孩子方便，再者上班通勤也近，这是它的优点）。
回到南延新苑内部来看，本身品质也谈不上多好哈，就是普通的刚需房，只不过偶尔有栋楼是T2板式小高层，不晓得你看的是不是那套200平的套四双卫，然后报价480万？
你想过没有，你们长期就三人家庭，真的有必要买那么大吗？另外这个挂牌单价达到了2.4万，有些高，此前168平的T2大平层，套四双卫，总价是325万。（200平的是总18F，168平的是30F，其实我觉得金融城到处都是密密麻麻的房子，也没必要刻意选择非高层，因为只有你一家是18F，而别人都是高层的话，意味着你也没啥视野。如果要看小区绿化的话，选择中低楼层即可），综合来说，我觉得退一万步说，确实喜欢这个200平的户型，我觉得预算400万可以去谈，超过了400万的意义就不大了，再次强调，这是一次消费行为。
理想中心的话，位置倒是挺好，不过感觉破败得很，不然这种地段也不至于还能卖得出1万多的单价。当然，它也是满足你小高层的设想的，在这个前提下，考虑到户型还不错的背景，我觉得也可以考虑入手，比如一些100多平的大套三套四，总价应该是两三百万能够拿下的买法。如果你比较偏向于我前面说的自住买法，我觉得理想中心比边缘地段的南延新苑更有地段价值一些。
至于说南城都汇，我觉得就是一个正常得多的买法，不知道你们原本的南城都汇是哪个组团多大面积，在不影响学位或者价值的情况下，自行考虑出售或者出租，都没问题。另外400万左右怎么买南城都汇呢？6期太贵，二期太老，五期太偏。你可以看看四期的南城都汇汇尚园，地段是不错的，产品也是比较纯粹的，价格我觉得还相对适中一些。
目前你可以买到一百三四十平的套三套四，满足家庭改善自住没多大问题，单价来到了2.5万左右，总价大概是350万上下，从价值匹配度，通勤读书等角度我觉得应该是最适合你的。
当然，至于说什么时候买房，现在肯定还什么没跌到底的，但不一定要等待什么刻意的时间节点，我觉得一方面看你们是否紧迫的买房需求？如果是的话那么买，另一方面假设短期能遇到缘分房源（价格确实低，品质房源确实好）那么就相信缘分，及早入手。我觉得可能底部也就是在300-350万之间了。
当然，至于其他的买法，如果你们不介意价格居高不下的话，有两个盘是比较有品质的，那就是桐梓林壹号（老而弥坚），人居盛和林语北区（干挂石材），这种价格基本是要打满到400万，然后买下来的就是一百一二的小套三格局，单价上会比较高，看你们到底是要内部的户型改善，还是小区本身的综合品质，这个由你们来取舍。
我个人而言，最建议的是去看南城都汇四期。
粉丝提问
你好，1、手上有一套凯德世纪名邸 西庭 93 朝西，计划住一年启境交房后或期间卖掉 请帮忙分析行情。2、启境的资产是否有保值 或者增值空间？3、目前启境只有三套选择 5栋4楼193 6栋 4楼198 /9楼 198。有什么选择或者建议？4、目前未婚 又是贷款 所以咨询下未来婚前公证。5、未来房产税怎么收？
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
1、凯德世纪名邸西庭本身来说，地段和品质，在大源都属于比较好的状态，但还是受制于刚需产品，单卫等格局，在价格上回落明显，当前行情价大概是3万出头。
从未来的趋势演变来说，未来一年我觉得还是会持续处于阴跌的下行期，触底反弹很难，或者说接下来1年的时间，逆势上涨的概率极小，最好的状态也就是维持现状，3.1万的价格出售，就算是功德圆满了。在此期间你赚一个房租费，免得搬家折腾等问题，但是存在继续下行亏钱的风险，这点要把握好，如果你是运气好，敢想敢干，喜欢风险性的人，那么继续持有1年后再卖。反之目前可以先以3万出头的价格卖掉，返租或者另行出租一套房子也未尝不可，毕竟是婚前，家当应该也不是很多。
2、新绿启境这种产品放在当前的行情下，虽然不敢贸然说有非常大的增值性，但是我觉得也是很典型的避险资产，现在唯一还能保值的你知道是什么吗？就是主城成熟区核心地段完善配套区域的这种改善新房，新绿启境很典型的，或者之前的西派少城也非常典型，只有这种才能成为既能保值，又能自住改善的硬通货，所以我觉得保值性还是很看好的，在其他各类产品之前。至于说增值性，要彻底冲破当前的下行行情，我估计还需要3-5年的时间周期，5年较为稳妥，届时整体的成都这类纯改善产品，单价普遍站到4万5万比较正常一些。
3、新绿启境的5栋4楼193户型，朝向东南，临小路，看公园球场等，整体的视野我觉得还可以，单价3.35万，总价645万，问题不大，属于可以接受的状态，如果有更好的话，这个拿来备选。
6栋的4楼198户型，虽然看起来没有直面马路，但是也有部分功能区被对面的193户型遮挡，视野上感官上，我觉得没有比5栋的更敞亮，而且单价总价还更高一些。在户型功能上倒差不差，各有优劣吧，193的南侧采光视野好，但是北侧卧室被遮挡，198户型南侧有少量视野遮挡，但是南北相对通透一些。
至于说6栋9楼的198户型，那么楼层是更高的，采光视野（尤其是对面有个综合体）也是很好的，但也面临更高单价总价的问题（3.6万的单价724万了）。
所以我觉得如果要突出性价比安全稳健的话，5栋4楼的193是足够的了，但如果预算的确很高，想追求极致一些的改善，那么6栋的9楼就很合适。
4、未婚的话就看谁出资谁写名字了，假设你对象不出资，那么也不应该写名字上去，按照出资比例来写名字是最合适的。或者你们适当协商倾斜一下也可以。
未婚的状态你单独买下来，那就是婚前财产，假设离婚，对方也没办法，只能因为平时的月供还贷来适当收取增值部分的收益，婚前财产公证的话，可以在双方都坦诚布公的情况下，找成都的公证机关办理。
5、未来的房产税我觉得算是房地产行情穷途末路了，只能通过存量房收税这一条极端的方式来维持财政运转，本质上是70年产权，师出无名，另外这一招出炉的话，基本上就宣告了房产彻底和普通家庭投资划清界限，后面一系列的土地财政亏空，zf是否能承受得起也要打一个问号。
我的观点是不要过渡过早担忧，这种房产税的问题，估计要一二十年后才会尝试着施行，而且收税的对象也是多套房，豪宅税这类的，对普通家庭，房源量少，人均面积少的来说，估计一年也就是三五千，影响不大的。参考：
