点此链条阅读体验更佳：https://mp.weixin.qq.com/s/cp5b3Gc02Cyor_e1p3MP_w
财迷发了一篇精选文《财迷‖2025年3月部分区域中心城市房价“反向上涨”情况》，有看官就在评论区发言如下：“文章无法解释为何上海/深圳/杭州这几个月的交易量跟房价都回升”，云云（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
于是，财迷决定就此写文来作一个回应，以帮助大家看清形势，趋吉避凶。以下为正文：
ONE.魔都、深圳和杭州二手房量价齐升
最近魔都、杭州和深圳的二手房市场量价齐升，具体如下:
1) 魔都二手房市场
据央广网报道，魔都二手房市场从去年12月起就迎来了小阳春，2024年12月前8天，因为“认房不认贷“，魔都二手房网签量为近4年来的交易高峰，达到7936套。今年3月同期则几乎追平这一数字，为7572套：
该报道还称，魔都二手房价格已止跌且回升至2020年上半年水平。根据监控数据，魔都2月份成交均价约每平方米4万元，套均总价334万元，同比分别增长4%、3%。成交的房子主要以低价的老破小为主。
随后，有自媒体称，截至3月12日，本月网签量已达10873套，平均日成交量约906套，按照这个趋势，全月二手房成交有望突破2.7万套，冲刺3万套：
2)深圳二手房市场
证券时报则报道，据深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）公布的最新数据，近期深圳二手房市场持续回暖，二手房录得量已连续5周攀升：
凤凰网房产也称，2025年深圳楼市的开局（1月-2月），其实是楼市低迷的4年来，最“强劲”的一次开局，1月、2月两个月新房二手房成交量仅次于2021年，另，深圳预售新房库存去化周期，已经从2024年峰值的约26.4个月降至约7个月：
该报道还称，成交价格方面，2月深圳二手房成交价格已经连续5个月稳住，2月环比涨1.7%，成交均价6.41万/平，已经连续5个月保持在6.3-6.4万/平左右。
3）杭州二手房市场
据都市快报报道，据杭州贝壳研究院数据，2024年杭州十区二手房共成交93632套，环比2023年增长18%。这也是自2021年起，4年来成交量最高的一年：
该报道又称，虽然成交活跃度提升，但从价格来看，2024年杭州二手房市场仍处在“以价换量”的筑底阶段。杭州贝壳研究院统计，2024年杭州全年住宅均价为2.9万元/平方米。这也是杭州二手住宅房价连续下降的第3年。2024年上半年杭州二手房市场的复苏始于刚性需求，卖得好的多为“老破小”、学区房，2024年下半年市场主要由品质次新需求主导。
魔都、杭州和深圳的二手房市场量价齐升可能的原因如下：
可能原因一：刚需。
媒体报道，这一次确实是量价齐升，但交易集中在老破小和学区房领域——所以最终仍然是刚需承担了所有。
可能原因二：优惠政策。
去年的各种优惠政策确实起到了一定作用。据媒体报道，魔都出台了不少优惠政策，包括但不限于降低购买区域限制；大幅降低首付比例，首套降至20%、二套降至30%；放宽非户籍社保年限，从5年缩短至3年等。杭州也出台了全面取消限价、降低二套首付比例、降低利率等一系列重磅政策。
可能原因三：DeepSeek。
杭州的房价上涨也许与此相关。凤凰网就有报道称，DeepSeek旁的豪宅成交，价格跳涨26%：
TWO.楼市焕发第二春？
但是，仅仅因为魔都、深圳和杭州三个城市的二手房市场量价齐升，就宣称楼市焕发第二春，恐怕还言之尚早。
这里，财迷给一些数据：
数据之一：2025年2月新房销售数据在“反向上涨”。
具体请看以下截图（这个截图我以前有展示过，（看不清请点击放大并横屏，下同）：
由上图可以看到，前十名房地产企业的销售同比有微微上涨（1.4%），但是从第20名到第100名房地产企业的数据则出从10%到36.5%的下降——这就说明，2024年的新房销售整体在下降。
数据之二：土地财政收入在持续“反向上涨”。
国有土地使用权出让金从2010年的2.8万亿元增至2021年的8.5万亿元，以年均增速5.4%连续增长了十一年。
2022年开始，土地市场明显遇冷，供需双紧， 土地财政收入也应声下跌，降至5.8万亿元，较2021年高点下降31.7%。
到了2024年，国有土地使用权出让收入只有4.87万亿元，比2023年相比又下降16%，和21 年相比则减少了42.7%（（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
数据之三：5个房地产特有税收收入也在持续“反向上涨”。
神州与土地、房地产直接相关的税收占地方财政的10%左右，其中交易环节的土地增值税和契税占6.1%。与土地、房地产相关的税收包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税，这些税收收入全部划归地方使用，纳入地方一般预算收入。这5个房地产特有税收合计从2007年的2755.3亿元飙升至2021年的2.1万亿元，年均增速16.8%。
这五个房地产特有税收也在2022年遇到拐点——2022年，5个房地产特有税收降至1.9万亿元，2024年降至1.85万亿，较2021年高点下降10.8%。
窃以为以上数据说明了如下几点：
第一点：一线房价永远涨的神话早已破灭，神的身上也现出了血条。
曾几何时，大量自媒体都在那里讲故事，摆数据，吹嘘“一线城市房价永远涨”。或曰：一线城市土地供应有限。或曰：央妈会一直大放水。或曰：一线城市拥有最好的医疗/教育资源。不一而足。彼时彼刻，一线城市就是房地产行业的神，其房产拥有各种buff所带来的超高的溢价，不容亵渎，永远伟光正：
然而，从21年开始的这波下滑，一线城市没有一个逃过了劫数，其大涨大跌的波动情况，甚至超过了财迷所在的香江渔村：
这意味着“神”的身上也出现了血条，神也是会失血而亡的——就这一点讲，在一线城市房产身上附加的超高溢价，迟早会回归理性。
第二点：新房市场的压力迟早会传导到二手市场。
新房销售的“反向上涨”，一定会导致土地财政持续承压，地方财政有压力，不但会导致体制内人士收入下降，也会导致依托于体制内人士的那部分商家收入下降。这批人收入下降，自然就不得不削减买房计划的预算，这也会导致二手房越来越难卖。
第三点：数据打架，说明大趋势很难变化。
起码就财迷查到的数据来看，魔都的二手房价格整体在下降：
上面这个数据就和前面的报道相互在打架——至于该信谁，相信列位聪明的看官自有判断。
房地产销售的数据，以及土地财政收入，通常只会注水，而不是刻意往少了说——各地衙门需要维持住市场的信心，所以找城投公司当托的情况屡见不鲜。
因此，土地财政收入下滑42.7%，五大房地产特有税收下滑10.8%, 且直到2025年2月房地产销售还在持续下降——这说明房地产市场的大趋势并未变化。
THREE.更多有关楼市的数据
如果以上的理由和数据尚不能说服各位，财迷在这里再给几个更重磅的理由：
理由一：各地体制内收入都有下降。
比如以前非常火的深圳老师，现在收入普遍下降（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
而且收入下降的不仅是教师，珠三角收入下降的也不止深圳（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
实际上，收入下降的地区恐怕也不止是珠三角（图看不清请点击放大并横屏，下同）：
我们甚至有理由认为房价下降和体制内收入下降是强相关——当然，去年末体制内略有涨薪（这事也未有报道，全靠路边社消息），但回升幅度和之前没得比。
2）美元资产回报率相对较高，这可能会导致资金流往他处。
财迷所在的渔村，新资金定存年利率可达3.7%（图看不清请点击放大，下同）：
而假如随便买点保险或者指数基金，年化收益率达到5%以上属于湿湿碎——财迷自己的投资组合，年化利率保守估计也可以达到10%以上（财迷VIP群的群友们都可以作证，因为财迷会在群内定期展示持仓）。
而下面是神州最近十八年的租金回报率，最近几年，租金回报率长期在2%左右徘徊：
基于上面的数据，我们似乎就可以合理推论——上海和杭州房价会涨或许没问题，但如果各位认为深圳的房价也会涨，那就可能低估了深圳人的智商——深圳就在渔村隔壁，再加上深圳人酷爱搞钱，不可能不知道将资金送到渔村吃利息的好处。更何况，深圳租售比夸张的例子甚至达到1000倍（年化1.2%）：
3）人口学数据。
我们都知道，神州楼市虽然花样百出，但说一千道一万，最后还是要落实到接盘的房奴身上——而人口如果减少，则房奴就会减少，房价数据就不会好看到哪里去。
新出生人口逐年下降，大家都知道了。但最近结婚人口也在下降：
而据知乎网友的计算，新出生人口大概率会受结婚登记数据影响（图片看不清请点击放大并横屏，下同）：
所以，最近各地衙门开始发放生育补贴，最高的呼和浩特生三胎补助10万，也算是亡羊补牢：
FOUR.总结和我等草民之对策
行文至此，我们就可以做个总结：尽管魔都、深圳和杭州二手房量价齐升，但是现在说楼市焕发第二春似乎还为时尚早——首先，一线房价永远涨的神话早已破灭。其次，新房销售情况不理想，压力迟早会传递到二手房市场。再次，二手房销售数据相互打架，说明这里面或许有一点水分。
其实，更重要的理由是：“一线房价永远涨”的神话已经破灭，体制内收入又普遍有所下降，再加上美元资产的较高回报率会吸引部分资金，同时人口学数据也不容乐观——综上，窃以为，在未来房价还会下行一段时间，才会企稳。
就此，我等草民在楼市中或许有应对之策如下：
1）抄底的信号是租售比1：300到1：200。
租售比在1:200到1:300之间（即月租金占房价的比例在0.33%到0.5%之间）在国际上被认为是较为合理的范围——因此，如果列位看官要抄底，房价不达到年租金25倍请勿出手（此时租售比约为1：300），房价达到年租金17倍则可以赶紧出手（此时租售比约为1：200）。
更具体地讲，如果您在一线城市买房，目标楼盘月租3K，年租3万6，则此套房子如果不低于90万（3.6W×25）不要买，到了61.2万附近（3.6W×17）赶紧抄底。
如果您在三线城市买房，目标楼盘月租1K，年租1万2，则此套房子如果不低于30万（1W2×25）不要买，到了20.4万附近（1W2×17）赶紧抄底。
不过，鉴于一旦跌破心理基准，市场就会出现恐慌和超卖，实际上租售比真正的底部可能不止1：200。我们那时候出手，只是因为担心超跌后反弹——毕竟，一大波早就将资产转移到海外的二代和土豪们，并不惮于效法70年代的香江李财主，回国大肆抄底（前提是大环境稳定）。
2）二手房量价齐升，其实是暂时变现，持币观望的好时机。
二手房量价齐升的好处是：个人手中的房产更容易变现，不至于掉进流动性停滞的陷阱。鉴于租售比大概需要从2%上升到3.3%，这里面至少还有1/3的上升空间，如果你有一套价值300万的房产，现在卖掉，等几年再买回来，很可能就可以从一套房子变成一套房子+100万现金——财迷之前提到的：等一年省辆豪车，等三年省套首付，或许有一定的道理。
3）如果你您已经被套牢，还不了房贷，请千万别把父母的存款挪用来还房贷，不如躺平。
具体如下图：
从上图已被转发到包浆，各位就知道此图有多么受欢迎，同时也可就此推测现在形势究竟如何。另外，这图目测我还能用十年。
最后，稍作升华：神州的楼市对底层草民来说是一场赌博，对中产来说是一种带杠杆的财富积累，对高层来说是一条收割渠道，对顶层来说则是一次利益分配。同时，楼市还是一场金钱的游戏，一类社会动员，一种鸡血状态。
有趣的是，在这场游戏里，除了普通玩家之外，甚至连K金玩家和裁判似乎都产生了一点幻觉，以至于对这种亢奋状态习以为常，甚至把“一线房价永远涨”当成了一种信仰——然而，如今的世道，牛鬼蛇神也可以冒充如来佛祖。就此，财迷还是想借用网友的话来做一个总结：“我们不垂涎别人在终点陈列的展品，就不会走上别人为你预设的道路”。
言尽于此。
最后，喜欢财迷文章，想了解更多？请在微信里关注公号“JLTCM2016”，或长按扫描下列二维码：
同时，为防止失联，还请关注公号：“九龙塘月兑之家”作为备份。此号将在未来每月推出一篇有趣的润(yi)学(min)视频，同时也会把一些原创文章发这里：
企鹅最近更改了规则，各位还请多点关注并转发，如不想错过财迷文章，最好在本公号主页将本号“设为星标”。
各位还可以在微博、知乎、雪球、推特（X)上关注ID：“九龙塘右眼财迷”。财迷会在这些平台同步发文。
各位也可以在B站(境内)和油管(海外)关注财迷的视频号:九龙塘右眼财迷。财迷暂定会每月发布一期视频。
各位想要了解财迷自己的投资动向（我会把个人投资记录经过处理后发到朋友圈）或者问财迷各种问题，请加财迷微信CMXHHK20（这个号也是用来防止失联的）。同时，财迷也会在朋友圈分享一些即时的经济信息（已经加过财迷旧微信号的读者请勿再加，新号旧号内容都一样,否则会被拉黑）。
