我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
你好，关于中国楼市或者成都，有什么最新的一些变化？多多益善。
房段子解答
房段子：周末的冥想系列。
1、成都楼市的“圈层分化”与“产品代际差”。
不同板块，不同产品，市场价值差异巨大。
2、二手房与新房的“剪刀差”与购房者逻辑转变。
剪刀差的“度”被打破后，购房者会往性价比方向流动。
3、土地市场的“主城高价锚定效应”。
高价地并非普涨信号，而是通过“锚定效应”加剧市场分化。
4、政策宽松的“边际效用递减”与购房者风险转移。
金融政策对楼市效果渐弱，风险来自市场的价格背刺、产品背刺。
5、保障性住房的“定位尴尬”与市场平衡难题。
安置房是一场梦，但林家坝、新川的个别项目会有新启发。
6、开发商的“品牌溢价”与购房者信任重构。
国央企不再是唯一的评判标准，良心私企的冒头，正在重构市场信任。
7、成都楼市的“长期韧性”与人口红利陷阱。
成都人口净增长数据喜人，长期向好，但红利被高估了。大多吸引省内迁移，而对中东部人群吸引力很有限——主要是经济影响，楼市吸引力。如果长期萎靡，人口红利可能转化为人口“库存压力”。
成都楼市已从“普涨时代”进入“精细化竞争时代”。我们购房者需警惕“分化陷阱”，重视产品迭代、流通性及长期持有成本，而非单纯追逐低价或政策利好。
政策制定者则需平衡“核心区土地财政依赖”与“外围市场去库存压力”，避免市场进一步割裂。
粉丝提问
你好，我是单身带个小朋友，然后有个红牌楼的品相差的套一，像置换个套二，方便带孩子读书和自住，不晓得是现在置换还是说熬2年，小套一涨价了再卖了买。预算不高，大概130万，看了北二外的学区，感觉也不好买。然后我在成华上班，但是除了建设路小学，其他也感觉不好，现在越看越乱。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
刚才我们也通了电话，整体来说，卖房的话，当前不算是最低的也是非常低的了，有贱卖的可能性，尤其是租售比还相当可以的情况下，持有压力不大的背景下，我建议可以熬一熬，后面几年还是有很大概率涨回来的。
买的话，是另外一个问题，那就是首付大概30万，杠杆到总价130万内的话，对你压力不大，尤其是百来万的总价（装修款除外）贷款70万，月供就只剩3k左右，你的工作是稳定的，公积金对冲2k后月供就只剩1k了，此时生活压力就很小了。就算是贷款100万的话，那么月供抵扣公积金后大概是2000左右，也还可以承受。
关键是，总价100-130万左右，怎么买一套二手房。时间节点不刻意强调一定要到年底，期间有遇到品相的确好，价格确实合理的，可以适时拿下。
武侯这边我不是很建议再入手了，红牌楼这边学区的提升不大，而且有重复布局的风险性，北二外这边学区虽然还可以，但一方面东北到西南的通勤较远，另一方面门槛超预算了，所以匹配度也不高。
回来市中心看重教育或者成华兼顾通勤是比较理性的。
市中心可以考虑青二的学区房，比如**这种，纯粹市中心，地铁到哪都方便，附近也有停车场，学区配套上班都满意。比如**，**等，都有一些比较典型的五六十平的套二，价格磨一磨在100万多点拿下问题不大，还是要多看看户型结构，实地的采光视野噪音，以及楼层问题，这周围的学区房老房子太多了，难以一一举例，建议去实地找一个本地链家贝壳中介，他们系统内有大量的房源排序对比，你看房一二十套，就自然有对比和答案了。ps：锦江二区也是类似的逻辑。
另外一个角度，我还是建议往东门走，就像你说的，建设路这边学区概念是比较强的，**的60多平电梯房标准套二，大概是110万左右能按下的，还带装修哈，所以不论是未来自住还是兼顾读书，通勤，也是很理想的状态。旁边还可以看看**一期，大概70平左右的套二，120万能拿下来，包含税费130万内是比较稳妥的，
至于电子科大附属小学的话，可以侧重看看**，比较刚需高密，品相不太好，但是的确也是周边不多的电梯房选择。如此一来，重心还是回到市中心到东门，偏向工作通勤和孩子读书的长期自住买法。
粉丝提问
你好，我们是高新E类人才，打算看高投天悦的120户型，目前是有个中洲的顶楼套二带平台（市场价多少？），想置换过去，你觉得合理吗？高投值得吗？然后有个保利心语的父母名下，可以随时转给我们，孩子读书用，然后预算400万，高投的话，打算是买来自住的，担心买了就站岗，还有就是中洲顶楼还价就260多，害怕从一个坑跳到另外一个坑。不晓得还有没有其他的选择？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来说，一是前置条件，二是区分分析，三是综合考量置换方案。
首先来说前置条件是你有人才资格，E类的还可以优惠60平按照85折，算下来大概可以便宜30多万，折算下来总价400左右，出头的样子。你既然要想看到综合的性价比，这30万肯定是要拿的，也就是说必须要保持住人才资格，当前中洲这套房还在你们夫妻名下，对应的人才资格是需要购房者名下无房，家庭配偶最好也是无房的状态，才能优惠买，优先买。
所以，如果要买这人才房，意味着你们必须先快速决断卖出去房子，快速过户清空名下房产，才有下一步的可能性。
第二点是你们这房子，中洲锦城湖岸楼盘还是很不错的，价格也很可以，但78平的户型，整体单价会低一些，当前市场行情大概是3万三四的样子。
也就是说，普通74平的套二，总价大概是250万，但你的是带平台的，目前报价265万，虽然看似为了面积和平台花园做出了溢价，但实际溢价不多，而且把顶楼价值折扣算进去了。
以3.4万为价值锚点，78.89p*3.4=268.2w，花园其实要单独算（不影响套内得房率），18p花园按照3.4/4=15.38万的价值。
但是考虑到顶楼的折价，行情一般是5%左右，268.2*5%=13.41万。
所以我个人预判总价价值是268.2+15.38-13.41=270万左右。
目前对方给你们的报价265万，我估计背后有人精心计算过，然后在市场价值的情况下，还略有折扣，好到时候现场谈判更有空间。
也就是说，假设270万最终成交，我觉得是符合当前行情的。①如果只能265万，少5万的话，我认为问题也不大，属于看大势的卖法。②未来中洲价格走势如何？绝地反弹？我认为短期内很难，而且面积小，就算反弹，带来的整体增值性也不强。
我反而比较建议可以考虑一步置换到高投天悦锦萃的119户型，大概就是400万左右的总价，折合单价3.36万，不说和中洲这种刚需房比（毕竟外部配套不一样），就算和大源西比较典型的卓越珑樾府比，也能发现一些问题，目前卓越珑樾府作为同样的T2小高层，125户型套三双卫，成交总价415万+，而且还是没满2年，有高额税费，再加上中介费，所以总的来说，二手房市场拿下来的成本就要比400万的天悦锦萃明显更高。
这也能证明天悦锦萃这个惠后价格，并不站岗，而且存在一定小小的剪刀差。
所以我还是比较支持你断舍离，果断卖掉中洲，置换天悦锦萃，单价其实一样，但面积增大了不少，是经典的套四双卫，还是T2板楼，这种产品在大源是很有价格韧性的，单价往往很坚挺，比套二小套三都更优质的多。
至于说从一个坑跳到另一个坑不至于，不仅学区有保障，产品更新，自住改善属性更强，是一场非常优质的典型的区域内置换方法。
或者再说一下，400左右，在大源还能看到什么更好的楼盘？新房我看不到了。二手房可以多去看看附近的卓越珑樾府，目前挂牌最低420万，我估计总价降到370万左右（含税费中介费），才能说它和高投人才房的119户型实力相当，但你等二手房卓越珑樾府的降价概率，还不如直接买高投人才房的概率大（E类不是非常挑剔楼层房源的话，我估计能买到），其他的话，周边二手房没有抗打的，要么刚需盘，要么老化了，唯一还能看的是高投熙悦府，不过它还没上市，后面上市后房东价格预期是多少也拿不准，而且学区可能也没高投天悦锦萃这么优质。
总的来说，中洲卖了换天悦锦萃是正确的，来得及的；中洲对方给你的报价略低一点，尽量往270方向去谈，谈不拢也没关系，也可以卖；天悦锦萃的性价比可以，保值性强，自住改善也到位；大源400万内的预算，没有比天悦锦萃这个新房更好的买法。其他的风险性太大。
