最近观观经常熬到后半夜。干什么呢？
研究房源涨跌、宏观、中观、微观的数据
我有很多上海买房、卖房“新的判断”
迫不及待要跟大家分享
上海二手房市场，存在三个超大体量小区，
分别是：上海康城、中远两湾城、世茂滨江花园。
这几个小区的居住人口，堪比一个小县城的人流量。
也是因为体量过大，挂牌房源多，导致房价易跌难涨。
过去十年间的涨幅都低于上海市场平均标准。
只有遇到大牛市，它们才会涨。
行情不好的时候，它们又先跪。
可以说是市场真实数据的照妖镜。
然而，我最近整理发现，这些带不动的超级大盘好像开始蠢蠢欲动了。
上海康城97平的两房，一个月总价上涨16万。
现在小区同户型的挂牌价涨到了417万。
价格上来了，一套更比一套贵。
在房屋回归居住属性的当下，
这些超大体量小区，难道要凭借性价比，迎来自己的春天？
上海康城：全上海最大的小区，西南刚需的大本营。
整个小区有288栋楼，大约有1.3万户，最多的时候住了10万人。
小区占地面积100万平方米，相当于梵蒂冈的2.27倍。
沿着小区对角线走下来，至少需要一个小时。
内部就像一个小城市，银行、超市、菜场、咖啡馆、养生馆、健身房、早餐店等一应俱全，不用出社区就能满足一切生活需求，甚至小区里还设有社区事务受理服务中心、派出所和警务室。
小区南侧是上海师范大学康城实验学校，闵行二梯队的九年一贯制学校。
地理位置上靠近G60科创走廊、漕河泾、大虹桥等就业区，
房价上，上海康城目前三万多的价格，是2016年的水平。
300多万能买到90-100平的2房，
400多万能买到113-138平的3房。
要知道，紧邻上海康城的莘庄北广场，八九十年代的老公房，比如莘松三村都要6万多的价格，商品房就更贵了。
这样一对比，上海康城就是闵行莘庄的洼地。
等12号线西延伸线建成，小区南门就是场东路地铁口，出行会更便捷。
可以说，上海康城满足了刚需+XQ+地铁+入住主城区的多重需求。
而且当时开发商在建设一期二期的时候，是本着打造上海标杆小区的初心去建设的，所以小区品质不算太差。
但如果站在投资以及财产增值保值的角度来看，就要分析它的劣势了。
小区体量大，内部管理困难，不能人车分流，曾有群租问题，房屋结构和质量也参差不齐。
在楼市低迷的22、23年，上海康城的二手挂牌量能达到400套，
挂牌量爆表，房东互相踩踏严重，价格被杀的很惨。
目前去化之后，维持在160套左右的水平，价格跌速也放缓了。
从刚需自住看，这是闵行最大捡漏神盘，从投资看，这是需要避坑的上海最大社区。
中远两湾城：仅次于上海康城的上海最大社区，
一个小区就是一个单独的板块。
如果从自住来看，这是内环超级捡漏神盘。
内环内，四轨交，苏州河景观步道，46%的绿化率，对口二梯队中远实验学校（九年制）。
在浅水湾恺悦名城成交价11万+，河滨围城、中海万锦城9万+时，两湾城的单价只有7-8万元。
700多万就能买100平的两房，900多万就能买130平的三房。
但如果从投资和增值保值的角度来看，中远两湾城要慎选。
这是内环内最大的小区，共103栋、11916户，最多的时候住了五六万人。
小区之前有很多温州投资客，这些投资客将房子托管给二房东，搞出来很多群租房。
这里群租最严重的时候，楼道里写着不能随地大小便，混乱程度可见一斑。
甚至发生了二房东围堵租客，二房东大战小区保安等冲突事件。
因为体量太大，管理困难，物业不作为：两湾城也是“臭名远扬”，多年来房价一直很拉胯。
直到现在，一提到中远两湾城，很多人的第一印象就是群租、贫民窟。
好的是，经过大力整治，如今这里的群租房已经基本消失。小区也在2021年换成了万科物业。
极好的先天优势，加上后天的努力，中远两湾城也算是“逆天改命”了。
世茂滨江花园：上海超大体量社区第三名。
从自住的角度看，这是黄浦江畔性价比最高的豪宅小区。
小区配置还是挺高端的，曾被誉为“亚洲第一高豪宅”。
内部有六大主题公园、四个会所，整个小区绿化率高达70%。
住在这里跟其它滨江豪宅享受的是同样的配套，都能快速到达城市核心CBD，也算是富人圈层平替。
世茂滨江花园大堂
目前小区成交价大概10万/平，1200万能买到124平的两房，1600多万能买到三房。
而与世贸滨江花园仅一路之隔的滨江凯旋门，成交单价高达20万/平。
同样05年的盛大金磐单价也要15万，06年的财富海景花园挂牌价逼近20万。
这样一对比，世茂滨江花园对那些家庭人口多要住大面积、还要好地段，但买不起顶豪的中年客群简直不要太友好。
但如果是从投资角度来看，世茂滨江花园同样面对大型社区的许多弊端，
3800多户虽然比起前两个老大哥不算大，但放在陆家嘴滨江也是绝对的巨无霸小区了。
当初为了造所谓的江景房，很多户型结构和朝向都很奇葩。
小区房屋朝向东西南北各个方向都有，户型从一房到四房，不少是暗卫户型。
同样物业管理也比较差劲。
随着周边新楼盘的崛起，这里优势也不再明显。
行情不好的时候，小区内部房东砸盘非常严重。
遥想当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市，
最后混成了整个滨江沿线品质最差管理最混乱的小区。
以上三个小区分别代表了：刚需、改善、豪宅三个价位段。
但它们具备一个很大的共性：超级大盘，前期投资客过多，群租房泛滥成灾，内部管理困难。
所以口碑一直很差，价格上也很难跑赢上海楼市的平均涨幅。
但好在上海城市的发展，总会让它们的命运得到转机。
经过十几年的去化，这些小区投资客已基本出清，内部管理也在不断改进。
如果只从自住角度来看，还是具有很强的性价比优势。
