一年一度的两会终于闭幕了。
关于房地产，除了过去常提的稳房价，收储，城中村改造这些之外。
住建部今年还额外提出了“未来住宅层高标准将提高到不低于3米”等诸多新的建筑标准。
以前国标的层高要求是不低于2.8米，去除楼盘厚度之外，一般只剩下2.6-2.65米之间。
有个别开发商更极致，净高2.5米的都有，一进去就让人觉得很压抑。
今年住建部已经开口了，未来通通抬高20公分。
这一条其实不应该说是新标准，我记得最早在2022年的时候住建部就曾经提过建议，只是一直没有落地。
只能说现在调整这些建筑标准是大势所趋，改善已经成为新房市场的主流。
不仅仅是层高，两会上住建部长还提到了，将会大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。
而这也意味着，未来，一批批不断迭代新标准的房子陆续即将登场了。
为了适应市场的需求变化，有很多城市在住建部喊话之前已经开始行动了。
比如苏州，去年就已经发文件整改。
住宅层高不应小于3.0m，改善型住宅层高不小于3.15m（144平以上的户型）； 扩大阳台的进深，鼓励设置空中花园； 入户门门洞高度不应小于2.3m，宽度不应小于1.2m，并应采用子母门； 改善型住宅应设置独立的储藏室； 厨房面积不能小于6平方； 设置净水系统； 小区设置灯光型导视系统和防高空坠物监控系统； 厨房设置专用的空调； 建筑外立面采用保温材料等等……
今年苏州已经有超过 6个新规后的项目落地了，大部分都是洋房和小高层，秒杀市面上的二手房。
当然以上规则还正在完善当中，相信后面会有越来越多城市按照住建部的要求出台新房的建筑标准。
在过去那个缺房子的年代，为了在短时间内解决十几亿人口的居住难题。很多建筑标准都定得比较低。
包括得房率，楼层的高度这些。
虽然说一线城市土地稀缺，楼房密度高些，但要过于密，购房者依旧是不愿买单的，至少你要是这个城市的主流。
为什么绿景白石洲在深圳南山如此核心的位置，依旧不好卖，70多层的层高啊，神仙来了估计脚都会抖。
其实，这两年，住建部不断强调要建“好房子”，所有的建筑标准都升级。这两年的新房很明显都跟过去不一样了。
因为我经常去各个城市去踩盘，我自己感觉，建筑新规从去年开始，产品迭代已经很快了。
2024年上市的产品明显比之前好些了。
而本轮会议住建部又再次强调“好房子”的概念，估计各个城市接下来的产品会越来越好。
给我的感觉就是：
完了，这下市面上那些老旧的二手房算是彻底被抛弃了。
就像当年绿皮火车突然全换成高铁一样， 相当于重构一个市场，重新设置一个新的标准和偏好。
除非地段和学位、品质都很能打的次新二手房，否则未来二手市场真的拼不过新房。
这背后其实就是在割二手房业主的肉，放他们的血。
现在二手房之所以比新房更加受欢迎主要是因为两个原因，
价格降到位
现房，所见即所得。
但是未来这两点都会被新房市场一一击破。
首先是价格，在过去高公摊面积的时候，建筑面积130平左右，使用面积才能够达到100平。
但按照现在的新规：
一套建筑面积89平的房子，使用面积最高可以达到106平！
一套建筑面积100平的房子，使用面积最高可以达到120平！
一套建筑面积140平的房子，使用面积最高可以达到170平！
我们来计算一下中间的差价。
新规套内106平的房子，建筑面积89平，单价2万，总价178万，套内实际单价1.67万。
按照过去公摊面积来计算，同样套内106平，建筑面积130平，单价2万，总价要260万，套内单价2.4万。
算下来同样使用面积的房子单价，新房比二手便宜了近一万元一平。
房价越高，中间差距就越大，如果仅看建面单价，大家相差无几，但是一看套内面积单价，差距就很大了。
现在的新房除了超高的得房率之外，容积率也是非常低的，随着7090政策的逐渐瓦解，低于2%容积率的产品也会陆续上场，更别说两梯两户这些都是属于基操了。
作为购房者你会怎么选？肯定是新房啊。
以上这些最大的获益者肯定就是准备上车的购房者，但是最受伤的则是过去十年上车的二手房业主。
就像新能源车的车主一样，去年20万还买不到激光雷达，智驾，今年比亚迪统统给你上，配置全都拉满，价格不到10万，老车主直接哭晕。
但没办法，这就是市场竞争，为了抢占市场开发上只能内卷起来开发更好的产品。
现在无论是更新建筑标准，还是提高得房率，最终的目的都是为了维护新房市场稳定，二手房嘛，先走一边。
毕竟对比来看，卖出一套新房产生的价值，比二手房大多了。
卖出一套新房的得益方，除了开发商，还有地方财政，农民工，装修家电家私等等……
而二手房的受益者只有房东和中介，要是装修好的话，直接拎包入住，如今二手房交易税很多也取消或减少了。
从经济学的视角来看，也要优先保住新房，牺牲二手。
所以二手后续想要卖房，产品上你是没办法竞争的过新房的，唯一的杀手锏就是降价。
也就是说二手房业主还要被持续的被割血，当然有些城市这个过程已经完成的差不多了，比如去年深圳的二手房跌倒2017年，基本上和新房的价值差非常相近，后续就很难有下跌的空间。
但有一些没有完成筑底，和新房差距不大的话，尤其是地段一般的老旧二手，估计后续还会继续迎来下跌。
因为从资产角度，房子有一个最大的资产衰退的因子，叫做“折旧”。
只要房子20年房龄，基本价值就断崖式下滑。
当然新房品质越来越高，对老旧二手房必然有冲击。
可是，从另一维度讲，大家也别一味要买新规产品，现在谈4代住宅，其实问题和缺点也非常多。加上很多开发商也是鬼精鬼精的，给你包装一些新品质，但是价格就给你抬高。
未来新产品在品质上到底有多高溢价，是很多因素决定，比如衡量是什么地段，如果是豪宅地段，产品品质的权重更高，刚需地段，品质权重低一些。
所以，并不是说未来的房子价值一定比现在的房子价值高，更重要的是是你花了多少钱，买到了什么价值的东西。
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