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2025年新州偏远地区 房市有望强劲增长
澳洲房地产专家表示，强劲的人口增加以及城市员工大量返回办公室工作的速度缓慢，预示着新州偏远地区的房地产市场在未来一年将会有强劲的表现。
澳洲房地产专家Terry Ryder最近表示，被称之为“向可负担的生活方式出逃”的趋势将是新州偏远地区的住房市场在2025年表现强劲的主要原因之一。
虽然大城市居民向大城市以外地区迁移的趋势并不新鲜，过去十年来，悉尼等大城市的人口都在因州际移民而不断减少，但现在这一趋势依然强劲，而且没有放缓的迹象。
大企业可能会要求员工回到办公室工作，而不是远程办公，但总体而言，远程办公将会继续存在。
根据最新的写字楼空置率数据，“重返办公室”并没有大规模发生。
澳洲房地产理事会有关办公室空置情况的报告显示，2025年1月空置的办公室数量比半年前还多。
在金融、保险和科技等行业的工作者云集的悉尼，办公室的空置率从11.6%跃升到了12.8%。墨尔本的空置率保持不变，仍为历史最高水平的18%。在全澳八个州和行政区的州府城市中有七个城市的办公室空置率在9%到18%之间。
人们从大城市迁移至大城市以外的地区，主要是因为可负担得起以及享受那里的生活方式，而科技的发展也使更多人可以远程工作，这就是写字楼空置率如此之高的原因。
在悉尼，独立房的中位房价约为120万澳元，而在新州偏远地区，独立房中位房价约为75万澳元，而且还有很多偏远地区城镇的房价低于50万澳元。
Ryder认为，这是新州偏远地区房价涨幅超过悉尼的一个重要原因。
在过去的一年中，悉尼独立房的中位房价上涨了1.9%，公寓房上涨了1.1%；而在新州偏远地区，独立房和公寓房的房价均上涨了3%。
一些个别地区的市场表现还要更好。在Wollongong，许多区的房价上涨了7%至 9%；在Newcastle，一些地区房价中位数上涨甚至达到了两位数。在Albury和Tamworth的一些地区情况也是如此。
Hotspotting网站根据一系列不同的指标对八个州府城市市场和六个偏远地区市场进行了一至十四的排名分析，结果显示，新州偏远地区市场在2025年的上涨前景强劲。
Ryder预计，在可承受的价格和稳定的收益率推动下，2025年新州偏远地区市场总体上将是稳健的一年。
02
政府出台新政，在悉尼这些地方买房等同坐拥金矿！多个华人区上榜
归功于州政府鼓励公寓开发的新政策，新州171个地 点800米范围内的业主相当于坐在金矿上。
该政策可能会使房价翻一番，以悉尼东区一套普通房产为例，9个月前“连800万澳 元都卖不掉”，如今以1600万澳元的价格售出。
这些特定地点是靠近公共交通枢纽的城铁站或购物中心，是2月28日生效的State Government Low and Mid-Rise Housing Policy第二阶段的一部分。
该政策对位于地理位置优越的商铺、服务和交通枢纽800米范围内的规划限制作出 了调整，并允许建造高达6层的中低层住宅。
这些地点遍布悉尼、中央海岸、lower Hunter、Newcastle和南岸的Illawarra- Shoalhaven。
最早受益的是Dover Rd的5名房主，这里靠近指定地点之一的Rose Bay Town Centre。
经过Raine and Horne Double Bay的Alex Lyons和Ric Serrao谈判，他们的房产以 7500万澳元的价格出售给了一家公寓开发商，平均一套的价格为1500万澳元，由于 保密协议，这两人无法在采访中证实此事。
据称买家是Fortis Property Group，董事Charles Mellick证实了这一点，他也不 愿讨论价格，只是说：“我们以长期结算条款购买了这块地，这将为审批和开工提 供足够的时间。”
Mellick还证实，新的住房政策是推动因素。
政策文件在解释新政策时表示：“新州政府致力于支持商铺、服务和公共交通枢纽 步行距离内地理位置优越、设计良好，且可持续发展的住房。”
不同地区的房产价值明显不同，不过业内人士表示，全州的业主都可以通过与开发 商谈判并从新政策中受益。
03
澳洲高端市场敏感房价波动大 房价回升在初期前景不明朗
随着上月利率下降改善了购房者的情绪，增加了贷款额度，传统风向标郊区的房价出现反弹。
研究结果显示，市场复苏先行指标地区房价上升，悉尼和墨尔本高端市场反弹力度大于低价市场。
传统上，较昂贵的社区会引领房地产市场的上升和下滑，不过经济学家警告称，此次回升仍处于初期阶段，房价前景并不明朗。
CoreLogic数据显示，墨尔本Stonnington（东区）和悉尼东郊（北区）2月房价波动最大，分别波动2.6和2.5个百分点。悉尼Leichhardt、Hornsby及墨尔本Bayside、Manningham（东部）房价也波动至少2个百分点。另外部分区域房价持续下跌，东郊房价仍较峰值跌约4%，Bayside房价跌幅更高达10.9%。
上个月，澳联储将现金利率下调至4.1%，这为房屋价值的下跌奠定了基础。但迄今为止的复苏并不均衡，可能取决于利率和通胀的走势。
CoreLogic经济学家埃兹指出，高端住房市场对利率敏感，目前市场处于初期阶段。房价反弹地区买家需求增多，卖家减少，导致需求上升而房源减少。情绪改善和借贷能力提升推动价格波动，高端房产门槛提高。利率下降让民众感觉更富裕。房地产前景看利率，墨尔本新上市房源流速放缓或推涨房价，但负担能力仍是挑战。
西太银行（Westpac）高级经济学家哈桑认为，东郊等地是悉尼房价的风向标。
上月房价上涨可能受拍卖市场重启等季节性因素影响，但这应该是一次真正的反弹，借贷能力随利率略升，价格上涨或许迅速被竞标消化。降息可能持续，前景需要看利率及地区差异。
由于可负担能力的起点相当高，预计利率（放松）的幅度也不会很大，之前非常火爆的市场确实出现了一些放缓。现阶段，布里斯班和珀斯增速放缓，悉尼和墨尔本趋稳，其他市场上升有限。
Foster Ramsay Finance首席经纪人拉姆塞说，1月中旬后，随着媒体讨论增多，市场出现波动，促使人们采取行动，机构剬接到客户来电，询问能否借更多贷款及降息可能性，部分家庭预算已经增加5至10万。少数人预期降息推高房价而急于购房。
04
澳洲首次置业者选择投资先行！
西太平洋银行最新研究显示，超过半数首次置业者正在考虑先购买投资性房产，而非直接购买自住房。
这种做法被称为“租金投资”，但这种策略是否适合所有人呢？悉尼Neutral Bay居民Zoe Carey就是一个典型例子。
她在同一套公寓里租住了13年多，但同时也是一位房东。
三年前，Carey和伴侣在新州南部的Albury购买了一套房子。
这对夫妇选择了“租金投资策略”——他们继续租住在自己喜欢的地方，同时在经济能力范围内的地方购买房产。
这是他们为将来进入当地房地产市场做准备的一种方法。
Carey向九号台新闻表示：“我们无法凑够悉尼房产20%的首付，所以用手头的积蓄购买了一套房子，这是明智之举。”
这种做法并非个例。西太平洋银行数据显示，2020年至2024年间，来自首次置业者的投资贷款申请金额增长了一倍多。
租金收入可以帮助偿还投资贷款，还可能带来潜在的税收优惠。
与自住房不同，投资性房产允许你对抵押贷款利息、维修、折旧和市政费等费用进行税收抵扣。
如果你的年收入在45,000至120,000澳元之间，你可以通过在报税时申报这些费用，获得32%的退税。
不过，每个人的财务状况都不同，建议先咨询会计师的意见。
需要注意的是，资本利得税可能会侵蚀你的收益。
阿德莱德大学讲师Peter Koulizos指出：“对于收入较高、边际税率较高的人来说，“租金投资”更加划算。”
他补充说：“在5年、10年或15年后出售时，你必须缴纳资本利得税。如果是自住房，你就不需要缴税——所有利润都是免税的。”
潜在的“租金投资者”还需要控制自己的租金支出。
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