1. 房屋基础验收标准
1.1. 房屋位置周边环境情况与楼盘模型是否一致
1.1.1. 比如当初购房时，看售楼处模型前排是一幢12层高的房子，但实际交付时，是一幢14层高的房子。有时前排房屋、间距的变化，会影响到后排房屋的采光、景观变化，尤其对底层住户来说。
1.1.2. 再比如，有些楼盘在做销售模型时，故意忽略一些公 共设施的体现，比如垃圾房。要么不会出现在沙盘里， 要么会做的比例偏小，误导购房者以为距离自己家里 很远。或者也有做到小区道路对面，但交付时发现是在自己房屋这一侧。
1.2. 底楼住户的特殊注意点
1.2.1. 底楼住户还要注意 ，单元的安防系统是否有效覆盖。这个问题是我们在做浦江镇一个项目上遇到的 问题。为了给底楼住户一个独门独户的“庭院”概念， 底楼住户进户是单元门。虽然有自由进出的便利，但当时忽略了底层住户安防系统的覆盖的问题。使得底楼单元成了安防系统的盲区。
1.3. 房屋尺寸与设计一致性
1.3.1. 房屋尺寸测量：房间长度、宽度、净高误差需控制在10mm以内。大房间测 6个点 ，小房间测4- 5个点 ，厨房、卫生间测2个点 ，使用红 外线测距仪检查。用卷尺也可以，就是费点儿劲儿而已。
1.3.2. 房屋建造工程中，工程实体出现尺寸误差还是比较普遍的。通常在后续装饰装修施工中，会通过粉刷层施工、墙地砖的铺贴予以纠正。所以对于精装修房，尺寸偏差都是很小的。
1.3.3. 当然也不排除土建施工阶段偏差较大，即便通过装饰装修，也不能完全消除的情况。但通常这些问题对于 已经装修好的房子，再去修改的余地不大，所以不影 响正常使用，问题也不大。
1.4. 房屋整体布局核查
1.4.1. 交付房型需与合约及样板房一致。检查房屋整体布局 ，包括 房间数量、位置、功能分区等是否与设计图纸和样板房相符。
1.4.2. 房型与宣传资料或样板房不一致的情况，不多见。因为如果出现这类问题，往往会是一个共性问题， 通常开发商都是比较谨慎的。但不能完全排除，特别是像卫生间这种区域，不同楼层的同一部位，恰好有建筑自身设计的差异，造成干湿分离不完全一致。这个具体要拿着房型图去核对。 如果不一致，具体看与最初购房时的设想相差多少再定夺与开发商交涉的诉求。
1.5. 设施与材料核对
1.5.1. 设备设施品牌、规格需与合约及样板房一致。逐一核对空调、 热水器、油烟机等设备的品牌和型号。
1.5.2. 品牌不一致可能不多见，但规格不一致还是挺多见的。比如说房屋销售情况不好，就会用低端代替高端。另外还有一种情况，就是当时定样板房时，产品系列还在，但等到大面积采购时，那一系列的产品不生产了。
1.5.3. 比较负责任的开发商，会为业主升级产品。但也有 许多用低端产品替代高端产品的（我们就是）。反正跟业主签订合同时，只写品牌不写规格型号。
1.5.4. 另外以前做精装房时，还遇到一种情况，就是脱排、 空调、冰箱等这些电器设备，都是交房前半年左右购买，等到交付小业主时，保修期已经过掉半年多了。当时我们遇到许多这方面的投诉，不知道现在这个问题是怎么解决的。
1.6. 装饰材料品牌核查
1.6.1. 装饰材料品牌、规格需与合约及样板房一致。检查瓷砖、地 板、涂料等材料的品牌和规格。
1.6.2. 这个情况跟电器设备的情况类似，就是防止 被替换或者降档次。
1.6.3. 个人感觉，可能涂料方面稍微要关注一下，不同的 涂料，环保方面会有差异。瓷砖、地板更新换代都是比较快的（纹理、颜色、市场需求变较快），所以有时就会遇到更换品牌、规格的情况。可以注意一下地砖规格，800*800和600*600规格的 地砖，价格上的差异还是比较大的。
1.6.4. 这里可以拓展一下，比如关注大理石的种类。因为 是天然石材，所以真正交付的产品跟样板房容易存在差异。
1.6.5. 另外上海应该有规定，交付完成之前，样板房不能 拆除，但不知道这些规定目前执行得怎么样。
1.7. 上海市关于精装修住宅项目样板房保留的规定
1.7.1. 《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步 加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》（沪建房管联〔 2020〕642号）
核心内容：全装修住宅项目在交付使用前，交付标准样板房必 须保留，且不得擅自拆除、移位或调换。若因销售需求需调整样板房位置，新样板房须与原样板房标准一致，并经公证机构公证。
装修标准一致性：样板房的材料、设备、施工工艺等必须与购房合同约定及实际交付标准一致，不得采用“同等档次品牌 ”等模糊表述。
1.7.2. 《上海市商品房销售管理办法》（ 2021年修订） 相关条款：
第二十二条：开发商销售全装修住宅的，应在销售现场公示装修 标准、材料清单及交付标准样板房，样板房须保留 至项目交付。
责任约束：若开发商未按约定保留样板房或实际交付与样板房 不符，购房者有权要求整改或索赔，行政部门可以 依法处罚。
合同要求：开发商需在商品房买卖合同中明确装修标准，并附材料品牌、型号等清单。
2. 门窗工程验收标准
2.1. 门窗垂直度与缝隙检查：门框的正、侧面垂直度允许偏差≤2mm。 门窗框与墙体缝隙须填饱满，密封胶应黏结牢固，表面圆润光滑，边缘整齐、顺直，无裂纹。
2.2. 门窗开启功能检查：门窗开启灵活，无碰擦、异响，密闭性好，框与扇及扇与扇平行，无大小头。门扇与地面间留缝≥4.0㎜，≤6.0㎜。
2.3. 门窗五金配件质量：门窗五金配件数量齐全 ，活动灵活 ，安装牢固。包括合页、铰链、门锁、拉手、插销、小五金、猫眼、门吸等。门锁开关是否灵活，表面有无损坏、凹痕、铁锈、划痕等缺陷。
2.4. 门窗安全性检查：进户门需有防盗、防火要求 ，核对防盗安全门永久性固 定标记和防火级别标记。门窗玻璃需采用3C认证安全玻璃 ，并明确标识。
2.5. 门窗工程几个无 法现场验证但也比较重要的事情：
2.5.1. 门窗型材规格：比如是否断桥铝合金、 型材壁厚是否满足要求等。 外门窗的主型材壁厚不应小于1.8mm，理论上，壁厚更厚的型材更耐用。
2.5.2. 门窗玻璃的节能性能：这个只能根据一些经验做一些初步判断。比如用打火机成像，看看火焰是否蓝色的，从而判断是否进行了low-e镀膜。 上海的气候条件，在冬天室外比较冷时，门窗玻璃不应该结露更不应该结霜。
2.5.3. 外门窗是否渗漏水也是一个跟日常生活比较紧密相关的内容。外墙门窗渗漏水，分为两种情况：
①窗户本身渗漏水， 这是门窗加工生产单位的问题。
②外窗与墙体交接的地方渗漏水， 这是土建施工单位的责任。
2.5.4. 从工程验收程序上说，施工单位应该有“喷淋实验”进行外墙门窗渗漏情况检查。 作为购房者，就只能在大雨天气，甚至台风来时的暴雨天气后检查。当然，现场也可以看看窗框边是否有水渍痕迹。
2.5.5. 阳台移门下槛包括一些外窗，看看是否变形。门窗安装， 带有门窗附框安装，铝合金门窗的成品保护做得就好一些 。采用无附框的安装方式，成品保护就比较难。不能绝对地说哪种方式更好， 应该说各有利弊。 最终结果的好坏，都非常依赖现场作业班组的施工管理水平。
3. 栏杆工程验收标准
3.1. 栏杆垂直度与间距检查：栏杆垂直度误差<3mm ，栏杆间距≤11㎝ 。每3米栏杆抽测1个点 ，用2m工程检测尺和钢直尺检查。
3.2. 栏杆高度检查：六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m， 七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。 每3米栏杆抽测2个点，用钢直尺检查。
3.3. 栏杆玻璃安全性检查：栏杆玻璃须采用3C认证安全玻璃 ，并明确标识。 全数检查 ，观察玻璃是否有3C标志。
3.4. 栏杆观感质量检查：栏杆无碰伤、明显划痕、锈蚀锈斑，栏杆底脚收口美观。栏杆玻璃无缺角、破损，表面无划痕 ，密封胶粘结牢固，表面圆弧光滑，边缘整齐、顺直、无裂纹。
补充：个人感觉家中无幼童，栏杆部分验收就没这么复杂，主要看看牢固程度就行。
4. 天花工程验收标准
4.1. 石膏天花质量
4.1.1. 石膏板天花平整度与水平度检查：石膏板天花平整度允许偏差2mm ，水平度允许偏差3mm。每5㎡顶棚抽测2个点 ，用2m工程检测尺、水平管、水平尺、托尺、塞尺等检查。
4.1.2. 石膏天花板观感质量检查：石膏板天花无裂缝、裂口或毛刺 ，颜色均匀、光滑，无色差。设备口、灯具位置设置合理，开口边缘整齐，护口严密不露缝。
说明：天花平整度检查对于小业主来说没必要复杂化，还是以观感验收为主就行，就是看着比较平整即可。
但天花确实容易出现一个质量问题，就是石膏板拼缝的开裂。而且石膏板开裂问题往往还会有个“潜伏期 ”，现在不出现问题，但正式使用后，比如室内空调使用引起的热胀冷缩，或者房屋基础沉降（规范范围之内的正常沉降）导致的结构微变形，都可能后续的居住使 用中天花出现裂缝。
4.2. 扣板天花质量
4.2.1. 扣板天花平整度与水平度检查：扣板天花平整度允许偏差2mm ，水平度允 许偏差3mm。每5㎡吊顶抽测2个点 ，用2m工程检测尺、水平管、水平尺、托尺、 塞尺等检查。
4.2.2. 扣板天花接缝与间距检查：扣板接缝、压条直线度≤1.5mm ，间距允许偏差≤2mm ，接缝高低差≤1mm。每5㎡吊 顶抽测2个点 ，拉5m线 ，不足5m拉通线 ，用钢直尺检查。
说明：现在厨卫间基本是以防水石膏板吊顶为主流，但也有喜欢采用铝扣板作为吊顶的。这部分内容与纸面石膏板天花验收道理一样，个人建议以观感验收为主就行，就是看着比较平整即可。
5. 墙面工程验收标准
5.1. 瓷砖/石材墙面质量
5.1.1. 瓷砖/石材墙面平整度与垂直度检查：瓷砖/石材墙面垂直度允许偏差3mm ，平整度 允许偏差2mm。每5㎡墙面抽测2个点 ，用2m工程检测尺和塞尺检查。
5.1.2. 瓷砖/石材墙面观感质量检查：瓷砖/石材墙面无空鼓 ，板块间隙宽度2.0mm， 阴阳角方正度允许偏差2mm ，观感质量良好 ， 表面洁净、 图案清晰、色泽一致。
说明：墙砖质量验收，可以关注一下是否有“空鼓 ”的情况。通常空鼓面积不应大于200㎝² , 也就是15×15左右大的面积。空鼓面积大，墙砖存在脱落的隐患。但好在现在装修基本是使用专业的瓷砖黏结剂，“ 空鼓 ”造成的墙砖脱落现象 已经大幅减少。墙砖空鼓用“ 空鼓锤 ”或者其他工具都可以检查，空鼓的墙砖轻敲上去声音明显有别于粘贴密实的墙砖。
5.2. 涂饰/壁纸墙面
5.2.1. 涂饰/壁纸墙面平整度与垂直度检查：涂饰墙面垂直度允许偏差3mm ，平整度允许偏差3mm；壁纸墙面垂直度允许偏差3mm ，平整度允许偏差2mm。每10㎡墙面抽测1- 2个点 ，用2m工程检测尺和塞尺检查。
补充：还是以观感验收为主吧，只要墙面不是明显看上去有偏斜就可以。采用工程质量验收的方法去验收，比如偏差达到 4mm，超出验收标准1mm，其实对于居住使用是没有什么影响的。
5.2.2. 涂饰/壁纸墙面观感质量检查：涂饰墙面无裂缝、空鼓 ，涂料均匀、平整光滑、表面无泛碱、咬色、流坠、疙瘩、砂眼、刷纹、粘结牢固 ，无漏涂、 透底、起皮、掉粉；壁纸墙面拼接质量良好，无明显色差 ，与其他材料搭接严密 ，观感质量良好。
补充：希望涂料、壁纸没有啥问题。否则一旦需要局部修理，就都会存在一个“ 色差 ”问题。后续修补的地方，总是跟 前面的成品存在色差，就像一块“补丁 ”或者“斑 ”。材料的氧化时间不同，这个色差有没啥好的办法消除。
6. 地面工程验收标准
6.1. 木地板铺装质量
6.1.1. 木地板平整度与牢固性检查：木地板平整度≤2.0mm ，接缝高低≤0.5mm，安装牢固， 无松动、无起拱现象。缝隙≤0.5mm。每10㎡地面抽测2 个点 ，用2m工程检测尺和塞尺检查。
6.1.2. 木地板观感质量检查：木地板色差均匀，过渡自然，表面洁净 ，无沾污 ，无刨痕、刨茬和毛刺。全数检查，观察木地板表面质量。
补充：地板验收也是应该以观感验收为主，大面观感没有什么明显异样即可。验收木地板铺装质量还要注意走动时是否有异响。
再者就是如果地面有地暖，那就要选用专业地暖地板，关注一下甲醛释放、耐热变形等指标。这类产品作为购房者，能验收的手段也只有这些。除非出现比较严重的质量问题，那就要通过专业的检测机构去检测了。
6.2. 瓷砖/石材地面铺贴质量
6.2.1. 瓷砖/石材地面平整度与缝格质量检查：瓷砖/石材地面平整度允许偏差2mm，缝格平直度允许偏差2mm，接缝高低差允许偏差0.5mm。每10㎡地面抽测2个点，用2m 工程检测尺、塞尺、拉线等检查。
补充：地砖也存在“ 空鼓 ”的问题，检查方法跟墙砖一样。但地砖出现空鼓的隐患没有墙砖那么大。
6.2.2. 瓷砖/石材地面观感质量检查：瓷砖/石材地面无空鼓 ，板块间隙宽度2.0mm，坡度符合设计要求，观感质量良好，表面洁净、图案清晰、色泽一致。
补充：地面铺贴质量验收，重点可以看看淋浴房、阳台这样部位的铺贴坡度是否满足要求。这个现场操作有些难度，要拿着一桶 水泼洒试试才能直观检验得出。
7. 水电安装工程验收标准
7.1. 给水系统验收
7.1.1. 管道试压与标识检查：给水管道、燃气管道、地暖管道试压符合设计要求。燃气表、给水表标识明确 ，表位准确 ，读数清晰。全 数检查 ，依据设计与规范要求测试。
补充：管道压力测试通常施工单位都会比较认真地去做，家用管道试压标准是0.6MPa，30分钟压力下降不 超过0.05MPa为合格。
7.1.2. 卫浴设备功能与密封性检查：洗手盆、座便器、浴缸等卫浴设备安装牢固 ，密封性良好 ，无渗漏。功能测试正常 ，阀门控制符合规范， 排水畅通。
补充：对洗手盆进行盛水试验，无渗漏；检查座便器与管道连接的严密性，密封良好，排水功能测试正常。
7.2. 电气系统验收
7.2.1. 开关插座安装质量检查：开关、插座面板安装高度、垂直度符合设计要求 ，高差允许偏差0.5mm- 5mm。线路通电良好，观感质量良好，表面清洁无划伤。
7.2.2. 配电箱与对讲系统功能检查：
①配电箱验收
空开配置：检查空气开关规格是否与回路负载匹配（如照明回路16A ，空调回路20A～32A）。
标识清晰：所有回路（如照明、插座、空调）需明确标注 ，避免混淆。
箱体安装：配电箱应垂直安装 ，箱门开合顺畅 ，箱内无裸露线头，接地可靠。
②电线与线管
线径合规：照明回路≥1.5mm²，普通插座≥2.5mm²，空调/厨房≥4mm²。
分色规范：火线（红色/黄色）、零线（蓝色）、地线（黄绿双色）不得混用。
线管保护：暗埋线管需用PVC阻燃管，拐弯处用专用弯头 ，禁止直角折弯。对讲系统图像清晰 ，通话功能正常 ，无杂音干扰。
8. 橱柜与厨卫设备验收标准
8.1. 橱柜质量
8.1.1. 橱柜安装质量检查：橱柜翘曲度、平整度、分缝误差符合标准 ，台面板允许偏差3㎜。抽屉和柜门开关灵活，无异响，回位正确。
8.1.2. 橱柜观感质量检查：橱柜表面光滑 ，棱角整齐 ，无毛刺和锤印。贴 面材料平整牢固，不得脱胶 ，边角处不起翘。 五金配件安装齐全、牢固 ，表面无锈蚀。
补充：我始终觉得，这类定制加工的产品，质量的关键是整体设计、板材原料、加工精度等因素。但到了交付验收的时候，这些要素都已经完成。所以这个阶段，也就是检查一下橱柜门开启是否灵活这些基本的使用内容吧。
另外橱柜制作的工艺水平鉴定，还是要有一定的专业性的，这方面我也是比较外行的。
8.2. 厨卫设备质量
8.2.1. 厨卫设备安装质量：油烟机、燃气灶、热水器等厨卫设备安装牢固 ，使用情况良好，无噪声超标 ，起火快捷 ，火焰调节灵敏。
8.2.2. 厨卫设备观感质量：厨卫设备表面洁净无损坏 ，密封胶粘结牢固， 表面圆润光滑 ，边缘整齐。成品保护完好，无划痕、污染磕碰痕迹。
补充：这些内容，主要就是带着生活常识去检查验收吧。当然前面也说过了，涉及品牌、规格型号的，还是要跟购房合同 和交付样板房比对，看看是否一致。
9. 室内空气检测
通常来说，开发商会提供一份室内空气质量检测报告。认真去做还是糊弄敷衍说不准，但起码结论是合格的。
作为小业主，是否还要复测一遍呢？你当然可以请检测单位来复测室内空气质量，但即便结果不合格，开发商也会承认，然后就是没完没了地扯皮。
所以我个人觉得，只要不是进入房间后，明显有刺激性的气味，或者待着时间久了会觉得嗓子痒、流眼泪，就没有必要再交一笔智商税。
其实直道现在，也没有那个权威的结论，可以断定甲醛等挥发物与所谓血癌有直接关系。建筑材料的甲醛挥发，会有一个漫长的过程，何况你新买的家具，甲醛挥发只会比装修材料更厉害！
所以住进新房，再天气条件允许的情况下，多开门窗通风才是王道。每天开窗一小时，室内的空气条件满足居住使用是没有问题的。
如果家中有幼童这样体抗力差的，你就配个空气净化器吧。室内空气一旦超标，立马自动启动开始空气净化。
10. 是否要请“验房师”？
个人的感觉是没啥必要，这不单单是因为我本身从事建筑工程方面的工作，感觉那个群体鱼龙混杂滥竽充数的较多。主要是因为到了精装修房交付时，室内的装修已经完成，这时候只要带着生活常识去验收就行了。
所谓“验房师”拿着那套行头东量西测的，测量下来的结果意义不大。比如发现墙面垂直度超出标准1mm，这个房子您就不能住了？其实死磕这种偏差是没有意义的。
当然，是想在收房时跟开发商“搞一搞”，比如买在房价的高位，心里很不舒服，总是要再捞回来一点儿。那可以找个“验房师”，看看能找到什么茬去跟开发商交涉。
不过这个途径也不是很容易，毕竟“验房师”算是一个职业（2022年列入职业名录了），但没有相应的职业资格证书。现在他们拿在手上的“证书”，应该都是那种类似“中华牙防组”的团体协会颁发的，他们出具的“检测报告”，法律上也没什么效力。
