作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
2025年，上海拆迁暴富的机会又来了！
好多老小区门口，众多中介纷纷支起了各自的摊位。
据业内有关信息：
1月份，徐汇区江南新村正式启动了动迁征询工作，据悉将按13-13.5万/平的价格收购小区内存量房源。
而前不久，引发业内许多关注和惊叹的徐汇区东安一村二村的拆迁暴富案例，其拆迁补偿金额能达到15万/平以上，今年初，东安的拆迁户们已经陆陆续续拿到钱了。
尔后，张家弄这边的动迁款也快要到账了。
等等
据波哥看楼市观察:
为抵抗趋势寒潮、加速楼市去库存、有效发展和提振区域经济、优化完善城市界面、以及精细化轮动产业布局等，今年一开年31个省份都在加码各自的城中村改造，并将其作为2025—2027年间的主要重点工作内容之一。
在这个大背景下，上海也快速开启了新一轮城中村改造计划，并及时推出了1402亿元的大城改投资方案。
比如，2025年2月13 日，上海发布了《2025 年上海市推动经济持续回升向好一揽子政策举措》，再次着重提出要全面加快“两旧一村”改造以及城市更新的进程。
其中，上海各区公布了2025 年的政府性基金预算报表，该预算显示，2025 年的“征地和拆迁补偿”合计总额超过 1402 亿元；这与去年相比，提升幅度达到了 23.8%，提升幅度较大。
作为国内重点的超级大城市之一的上海，今年在拆改和城中村改造上出现了一些新的特点：
重点加码四大核心区，徐汇区+浦东+黄埔+虹口拆迁预算约1071亿元，占比76.4%。
妥妥一大波中心城区的城改大手笔，资金奔腾，城改潮起，造富加持。
此外，总体上比较，2025年上海的拆迁预算共计1402亿元，这是什么概念呢？
对比2024年是增长了14%；在近3年里，是预算额度最高的一年；过去7年的时间里，是历史第二高，仅次于2022年。
小结：
据波哥看楼市观察，2025年，上海新一轮拆改预算，总体上提高了一成半，而且也是近三年来的最大手笔，也即，今年上海卯足了劲要有效开启新的聚焦于相关主力中心城区的征拆大动作了。
上述四大区1000余亿重金砸下去，必能有效引发上海主城区的又一轮蝶变。
这也充分意味着，2025的拆迁力度一定会很大，年度内上海的巨量拆迁已经在路上开始奔驰了。
以上，为上海今年的总体趋势的简单梳理，以供大家参考。
然而，如上所述，因为上海今年在城改布局方面的重仓主力城区这一鲜明的特征，反过来观察就是，在前述的主力之外，其他区域就会成为次要和边缘类的补充了。
这可以从今年的预算数字中，清晰和强烈地感受到。
近日，据魔都财观平台资料：
●譬如，徐汇区一骑绝尘，全上海1402亿，徐汇占了近31%。430亿的金额，基本在去年的基础上翻倍了；连“天命之子”浦东都只能屈居第二。
●譬如，市区赢麻了2025年上海拆迁预算增长的区全部在市区——分别是徐汇、黄浦、杨浦、长宁；另外，黄浦区今年再度发力，已经要赶上浦东了；看来外滩的城市更新将是史诗级别的。
●譬如，三区预算大幅缩减——青浦区下降83%；普陀区下降71%；奉贤区下降<63%；总体来说，郊区的下降很普遍。
主次非常的分明，而成为当前上海本年度城改上的最鲜明特征。
在国家级城中村改造的最新的大政策和大趋势下，上海急速推进中心主力城区的城改，用巨量资金来策马奔腾，其造富潮也将快速显现出来。
例如，按前述的13—15万/平米的拆迁补偿模式，假设以平均60平米来粗略计算，其补偿款就可以达到780—900万元，而且还是位于上海这一国际化大都市中的优质地段，未来价值也是其他城市和项目难以匹敌的。
大势轮动，中心加码，主流中的主流，在当下拆迁的价值和未来的升值潜力，在趋势、城市、地段、产业、人口等重磅加持下，此轮造富潮就不是一个简单的拆迁价值了。
强大的助推动能更加深远。
最后一个问题：
为什么，上海今年要快速回归中心主力城区？
在昨天的文章中已经做了一些相关的分析，在此就不去赘述了，有兴趣可以区参考一下。
今天，再补充一个角度的观察，如下：
实际上，就是人地房钱四大要素的重新洗牌的变化。
老房子—城中村—优质地段—产业嬗变—人居环境—城市界面等等，人城产必须要重新结构，方可焕发出新的发展，而及时与时俱进。
例如，在土地角度：
毕竟，大手笔的拆迁，是需要巨量资金的支持，才能达成的，粗糙的画饼，只会成为笑话。
典型变化有——
●据报道，徐汇暂未上报2025-2026年土地储备滚动计划，但2024年储备计划包含103幅地块，总面积达到123.51公顷，地块数量和面积在中心城区储备计划中位列第一，其供应主力在华泾、长桥、漕河泾，均是以城市更新为牵引推动区域资源盘活、产业联动和形态提升。
●再如，虹口区2025年征地拆迁预算超100亿元，相比2024年执行数，增长36%，增幅也非常明显，预计将在旧改上面发力。
其中，虹口区2025-2026年土地储备清单中共计20幅地块，点位比较分散，曲阳路、广中路、江湾镇、北外滩、四川北路都有，且体量相比2024年是有所萎缩，后劲不足。
这说明了什么？
不就是征拆之后，要成为土地储备计划中的具体项目嘛，最后还要重点考虑改地块能否有效出让变现回来，前后皆有客观因果，无人问津、卖不掉、拖拖拉拉等，都不是城改的核心逻辑，也即会快速反映到拆改和城改前端的起点上来，不然形成不了有效的闭环。
比如，投入100亿元来拆迁，在住建部的民众意愿强烈+算的过账的核心要求下，如果没有后端土地出让和产业商业等运营可见收入的支撑，此类项目不可能通得过地方政府和国家相关部门的严格审核。
因此，也可看出，在当前的众多现实压力下，为了快速转变楼市态势和扩大内需等，上海回归中心城区，主要是合理实现改范围内土地资金的快速回笼。
虽然，大家都知道土地财政模式，已不可持续，但是，通过城改来激活个城市中心城区的土地价值，已然变成了后土地财政和城市经济发展中的主流需要。
用中心城区优质土地资源，来快速有效加持各个城市的发展，才能有效时代和趋势的浓重寒风。
上海，也难以独善其身。
重金加码，1402意亿元的投入；重仓中心主力城区，新一轮拆迁造富大潮，于2025年快速在上海澎湃袭来。
区域性楼市，也将迎来众多的正向的提振效果，蝴蝶效应必将扩散于全国。
一时一天地，一城一境界，一域一繁华。
上海的阿拉们，你们准备好了吗？
咱们下期再会。
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