近期，有好几条与普陀区真如区域有关的新闻吸引了人们的关注——
一条是，真如之心-上海西站及周边区域，公开征集城市设计国际方案；
另一条是，公开数据显示，位于真如副中心的中海中心，在上海写字楼2024年度租赁市场成交量位居榜首。
真如之心，就是真如板块中一直未出让的C位地块。其核心区域，是沉寂多年的铜川路水产市场地块，还包括真如的地标之一真如寺。铜川路水产市场2016年年末关停，目前是一片净地等待开发。据透露，地块里将建商业、办公、住宅和高端酒店。有市场人士分析，开始公开征集设计方案，意味着离出让的时间也越来越近了。
届时，中海真如境地块、长江地块以及真如之心地块，将拼出真如板块的完整拼图。真如地区，从《上海市城市总体规划（1999-2020）》中曾明确打造的四个城市副中心之一，到作为上海“2035总体规划”确定的九大主城副中心之一，相比徐家汇、五角场、花木等陆续进入发展快车道，真如一度因发展缓慢被视为令人惋惜的副中心。
那么，站在当下的节点，真如能抓住后发优势，迎来起飞吗？
规划沉浮
作为上海现存最古老的市镇之一，真如古镇的历史可以追溯到元代。
元延祐七年（1320年），迁建真如寺于此，因地处水陆交通要道，香火旺盛，人口繁衍，客商云集，寺前渐成集市，缘寺得名为真如。真如最出名的美食是真如羊肉，早在乾隆年间就名扬四方。
然而，进入现代之后，由于真如区域内铁路、高压线走廊与老旧社区犬牙交错，却使城市更新面临多重掣肘。
2006年，被寄予厚望的明星房企长江实业进入真如开发。当时规划中的“高尚领域”商住项目，不光有住宅、公寓、甲级写字楼、两幢酒店，还包括280米的“浦西第一高楼”。不成想，长江实业的“囤地策略”却一度让区域发展陷入僵局。
2014年，红旗村作为上海首批“城中村”改造项目启动改造；2016年即完成9大市场6万多人口迁徙；2018年土地出让；2019年，中海地产接盘后，真如开始迎来转机。
同时随着上海土地资源日益稀缺，占地6.16平方公里的真如副中心成为上海主城区可成片开发的好地段。
从空间上看，如今的真如不仅位于沿沪宁产业创新带的核心地区，区域交通便利，拥有城际铁路和轨道交通7号线、11号线、14号线、15号线，和在建轨道交通20号线，迎来全新蜕变。
真如夜景
空间重构
站在铜川路曹杨路口，眼前的场景充满未来感：32.3万平方米的中海环宇城MAX购物中心如银色帆船破浪而出，200米、230米高的中海中心双子塔重塑天际线，地下空间与地铁14号线真如站无缝衔接。
这个投资超200亿元的超级TOD综合体，正在重新定义城市空间的生长逻辑。
TOD（公共交通导向开发）模式，展现出不同于传统CBD的进化路径。通过地下五层立体开发，实现了地铁站厅、商业空间、办公大堂的垂直叠合，形成“站城一体”的复合生态系统。据介绍，项目完全建成后日均人流量预计达12万人次。
这种空间重构，正在引发产业要素的重新聚集。
作为全球首个“公园里、纯地下”的市区店铺，山姆真如店开业不到两年，宛如“流量发动机”，成为亚洲店王；真如环宇城MAX开业仅一年多，2024年日均客流量7万人次，周末客流量超过10万人次，年销售额超过50亿元。
商业体的高人气，也延续到了写字楼上。总建筑面积约30万平方米的中海中心，2024年全年租赁成交量超6万平方米，目前已出租面积约15万平方米。这在全球经济下行的大环境下，对于刚入市一年多的写字楼来说，是不错的成绩。
中海地产上海公司相关负责人告诉记者，中海中心吸引了众多汽车行业巨头的青睐。其中，中国最大的汽车电子企业之一德赛西威旗下的智能驾驶技术企业迅猛龙、世界500强德国大众旗下的自动驾驶研发企业艾尔维、全球著名发动机制造企业罗尔斯罗伊斯等纷纷签约入驻。
更重磅的是，京东集团也在去年与中海中心签约，正式入驻。
而上海西站的北侧，就是在建的京东上海总部项目。该项目于2021年6月18日拿地，由京东与卓越联合体联合获取。规划包括1栋高180米的超高层办公楼、1栋高55米的人才公寓、1栋6层大型商业综合体和4栋独栋商业体。
作为未来真如副中心又一个新地标，京东上海总部预计于2027年1月31日完工，将成为上海数字经济产业创新生态的重要一环。
数据显示，2024年，真如地区共引进投资千万元级的招商项目28个。这种产业能级的跃升，对于真如来说显然至关重要。
在城市肌理更新方面，真如则展现出历史文脉与现代文明共生的独特路径。500年的古银杏与商场玻璃幕墙相映成趣，联通真如环宇城与山姆的铜川渔乐集市，则为曾经的铜川路水产市场留下了印迹。这种“有机更新”理念，为高密度开发保留了人文温度。
真如环宇城Max
价值裂变
真如的真正蜕变，将来自数字经济时代城市价值的重构。
眼下，真如地区正积极推进武宁创新共同体和海纳小镇数字化转型示范区建设。
值得关注的是，相比市中心高端商务板块，尽管真如甲级写字楼租金水平三年间增长35%，但配套的成熟以及租金的高性价比，成为吸引成长型科技企业的独到优势。区域内企业注册数量年均增长18%，其中数字经济企业占比超四成。
元隆雅图作为国家大型赛会活动的特许生产商与零售商，曾以“冰墩墩”出圈。元隆雅图上海公司总经理林庆霖介绍，企业最终选中真如的一大原因，是看中了数字广告园区所在地的产业生态。
位于中海中心C座的上海市数字广告园区开园两年不到，已吸引了利欧数字、剧星传媒、快手磁力引擎、明思力、谦玛网络、蔚蓝云创等一批头部企业进驻。
张梓钰是数字广告领域龙头企业宣亚国际的员工，见证了真如近几年产城融合的迅速发展，不仅山姆、环宇城、海纳中央公园已成为购物休闲好去处，他还入住了中海中心商务集群的配套公寓，实现了居住、工作、休闲“一公里生活圈”生活，并期待着中海剧院的开放。
海纳小镇，则可以理解为真如副中心的“平行数字世界”。它与杭州云栖小镇、无锡雪浪小镇形成“三地三镇联动机制”，将让真如成为数字化转型场景体验的代名词，还将推动数字产业集聚，构建数字经济生态圈。
今年，坐落于真如的海纳数字创新中心、海纳工程院等将正式开放，数据创新实验室将为中小企业免费开放，打造上海乃至长三角地区数字化转型思想策源地。
目前，海纳小镇重点发展先进计算、深度智能、元宇宙等前沿科技产业，吸引了菲尔兹数学科学研究院中国中心、金赋水数字供应链项目相继落地。居民也将通过智慧交通、智慧商业等体验到更具未来感的数字生活场景。
但真如的崛起之路仍面临现实挑战。与成熟CBD相比，商业能级尚存差距，夜间经济活力有待提升；2024年轨交14号线真如站日均客流约1.2万人次，远未达设计容量……其空间形态的革新，仍需要时间转化为经济势能。
未来，真如的进化方向或将指向三个维度：
其一是打造“24小时活力城区”，通过产城融合建设破除商务区“潮汐现象”；
其二是建设“数字孪生城市”，利用BIM、CIM技术实现智慧化管理；
其三是构建“长三角创新节点”，依托沿沪宁产业创新带形成区域协同效应。
站在城市发展的维度观察，真如的蜕变是中国城市化进入“存量时代”的生动注脚。 这种进化，不是简单的物理变化，而是城市功能、产业形态、生活方式的系统升级。
眼下，最后的C位真如之心地块的出让和建成，成为真如板块留给人们的最大悬念。真如能否紧紧抓住数字化转型机遇，创造更有价值、更具韧性、更可持续的未来城市，我们拭目以待。
海纳数字创新中心
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作者：周楠
微信编辑：安通
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