原创 刘晓博
今天，一则关于深圳楼市的“路边社”消息，在朋友圈刷屏了！
根据这篇“小作文”，深圳将进一步缩小限购范围，未来将只保留福田区2个街道、南山区4个街道的限购，其他区域比如罗湖区全域，宝安区的新安、西乡街道，以及福田、南山区其他街道，将不再限购。
下图是现行的深圳住宅限购地图，从2024年10月1日开始执行的。
按照上述传言，未来南山区将只保留环深圳湾的沙河、粤海、招商、蛇口四个街道的限购，其他诸如南山、南头、西丽、桃源将取消限购。
福田区将只保留学区最优质的园岭、香蜜湖街道的限购，其他街道取消。
这个传闻是否可靠？如果这样做，谁将是新的热点片区，将出现新盘一抢而空的局面？
早在去年年底，我就预判2025年北、上、深等仍然保留有限购门槛的城市，会进一步松绑。深圳很有可能阶段性取消核心区的限购，而北京、上海则可能取消非核心区的限购。
今年以来，三大核心城市都传出了继续优化楼市政策、推动市场回稳定的信号。比如深圳在市级的新春第一会上就提出，要“推动房地产投资尽快恢复增长”。
2024年全年，深圳房地产投资增速为“-14.6%”。
相比之下，2024年工业、外贸增速大幅落后于深圳的上海，通过楼市回暖（房地产投资增长2.8%）拉动了经济增长，实现了5%的增长目标。
可以这样说：2024年上海的增长主要靠房地产，深圳主要靠先进制造业+外贸。
但房地产依然是深圳的支柱产业之一，2024年占GDP的比重为8.2%，让这个支柱“支棱起来”，是2025年的当务之急。
所以深圳进一步优化房地产政策、给楼市松绑，是大概率的。
政策到底会怎样落地，采取哪种办法，目前尚未可知。上述小作文未必正确。
按照街道细分限购和非限购区域，这在全国各地不乏先例。所以，如果真的是保留6个街道，取消其他核心区限购，也不应该感到吃惊。
在上述办法下，新房有望迅速去化的区域，将是南山街道（尤其是老前海三片区），以及宝中的新安街道；福田区的几个街道也将受到追捧。
以深圳目前和未来一段时间新房的潜在供应量来考量，核心区如果取消限购，也将是昙花一现，很难维持24个月以上，未来还是会恢复限购。
因为全国富裕家庭都看明白了，未来不动产最有价值的就是北上深核心区，北京、上海核心区取消限购，目前还看不到这种可能性。只有深圳或许会阶段性取消一下。所以，一旦允许零门槛买入，一定会出现外地富裕家庭来深圳抢房子的局面。
去年10月1日非核心区松绑后效果就非常明显，深圳很多不错的片区，比如深圳北站，外地购房客占比就大幅跃升。
我个人认为，比较稳妥的做法是：先开放深圳核心区140平方米以上新房、二手房，观察一段时间之后，再做决定是否全面放开。
这样做有利于保护真正工作、生活在深圳的刚需。
总有人向我咨询，在这一轮调整中，何时才是买入深圳住房的最佳时机。其实，最佳时机就是去年下半年。现在或许还算是，但最佳时机正在一分一秒的过去。
一旦宣布新的松绑政策，我们迎来的将是“次佳买入时机”了。
