全国政协委员、民盟广东省委会副主委、广东工业大学土木与交通工程学院教授李丽娟
这就需要建立房屋定期体检制度，以便及时发现并解决潜在问题。
楚小强 中房报记者 苗野 两会报道
“房子跟人一样，也会‘衰老生病’，需要‘定期体检’和‘长期保障’机制，才能让百姓住得安心、国家省心。”
3月7日，全国政协委员、民盟广东省委会副主委、广东工业大学土木与交通工程学院教授李丽娟在接受中国房地产报记者采访时，用一个生动的比喻，道出了她对城镇房屋安全问题的关切。她认为，我国城镇房屋存在“老龄化”痛点，并提出系统性解决方案建议，呼吁通过制度创新破解房屋安全管理难题，为百姓安居筑牢防线。
五大难题掣肘房屋“养老”
作为在大学教授土木工程专业的老师，李丽娟教授对今年政府工作报告中关于房地产及住房建设等方面的工作兴趣浓厚，“党和政府非常重视这方面工作。”
事实上，我国城镇房屋已经面临“老龄化”挑战。数据显示，截至2022年底，全国城镇既有房屋中建成年份超过30年的占比接近20%。
这些房屋如同日渐步入暮年的老人，结构逐步老化、设施日益陈旧，安全隐患逐年累积。“这就需要建立房屋定期体检制度，以便及时发现并解决潜在问题。”
2024年8月，住建部提出推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度建设的工作，并在北京、上海等22个城市试点，部分城市已取得初步经验和成果。
不过，相关制度在实施推进过程中仍面临诸多挑战，制约着制度长效落地。在建议中，李丽娟教授归纳了五大“痛点”：资金筹集难、管理不规范、老旧小区困境、法律保障不足、缺乏长期规划。
资金筹集方面，她表示许多业主对缴纳房屋养老金积极性不高，认为“购房时已花了大钱”，另外资金来源过度依赖业主缴费和政府补贴，难以覆盖庞大的维修需求。此外，老旧小区因历史遗留问题，很多既缺乏到位的物业管理，又无养老金积累，维修资金的缺口尤为突出。
更令人担忧的是制度及法律层面的缺失和不完善，比如房屋养老金的管理缺乏统一规范，管理机构不明确导致责任不清，资金使用透明度也低。“业主往往不知道钱是否花在了刀刃上。”李丽娟表示，现行法律法规对资金的征收、使用和纠纷解决缺乏明确规定，从而也影响了制度的顺利实施。
破题需从顶层设计到多元共治
针对上述问题，李丽娟提出一套系统性建议，强调从顶层设计入手，完善制度，推动房屋三项制度的落地，以构建覆盖房屋全生命周期的安全管理长效机制。
一是激活“沉睡”资金，科技赋能监管。目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但使用率普遍较低。上海、北京等城市在10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。李丽娟建议修订《物业管理条例》，明确维修基金使用规则，并要求物业定期公开资金明细，接受业主监督。同时，引入第三方审计和建立智慧物业平台，借助物联网、大数据技术监控资金流向，严惩挪用、滥用行为。
二是提升物业门槛，引入专业力量。提高物业服务机构准入门槛，建立年审制度，要求物业具备房屋结构、水电管道等专业维护资质。李丽娟以日本经验为例，建议强制物业每年对房屋进行“体检”和外立面修缮，同时由街道、业委会、物业“三方共管”公共收益资金，科学制定资金的使用百分比。
三是多渠道筹资，激活社会资本。除业主缴费外，政府需通过财政补贴、税收优惠补充房屋维修基金。对于老旧小区，李丽娟建议设立专项基金账户，结合公共收益、定额缴费和政府补贴多渠道筹资，并通过PPP（公私合营）模式鼓励社会资本参与老旧小区改造。
四是推行房屋“强险”，构建双重保障。参照“车强险”模式，李丽娟主张立法推行房屋强制保险，按房屋面积设定缴费比例，形成可持续的专项资金池，用于意外损坏修复。同时，推动保险与维修基金结合，形成双重保障机制。
要知道，房屋安全是民生底线，更是城市治理能力的体现。从定期体检到养老金储备，从保险兜底到法律保障，只有构建起全生命周期的房屋安全管理体系，才能让老房焕发新生，让百姓安居乐业。
谈及“好房子”的标准，李丽娟的期待并不止于安全。“质量过硬只是基础，还要经济实用、美观敞亮，更要节能减排。”她认为，房屋全生命周期管理应与“双碳”目标结合，例如推广绿色建材、智能节能系统，从建设到维护全程降低碳排放。
高质量发展背景下，房地产业必须满足和适应人民群众对高品质居住环境的需求，房屋安全需政府、企业、业主共同参与。随着试点经验推广和制度完善，“定期体检+养老金+保险”的三支柱模式，有望成为破解“房屋老龄化”的关键。
“让每一栋房子‘健康长寿’，才能托起百姓‘稳稳的幸福’。”李丽娟教授表示。
